<<
>>

Оценка кредитного качества коммерческих ипотечных ценных бумаг

В связи с тем что рынок коммерческих ипотечных бумаг продолжает расти как в суммовом выражении, так и по численности участвующих инвесторов, становится очевидной необходимость проведения стандартизации в этом секторе.
Ослабление требований к кредитному качеству этих бумаг и недостаточно глубокий их анализ со стороны инвесторов, которых в первую очередь привлекают повышенная доходность этих бумаг и различные льготные условия их нормативного регулирования, могут стать тревожной тенденцией. Благоразумный инвестор должен помнить, что эти ценные бумаги требуют проведения более тщательного анализа кредитного качества и денежных потоков, нежели это требуется для стандартного структурированного обеспечения. Наилучшим вариантом анализа для этих ценных бумаг является комплексный анализ, включающий в себя и элементы анализа структурного финансирования, и элементы фундаментального анализа обеспечения и кредитного качества. Поэтому в этом разделе мы попытаемся создать базисную модель для анализа сделок СМБ5, начав с выявления и оценки упомянутых ранее факторов, сформировавших этот рынок.
Далее мы рассмотрим волатильность и изменчивость денежных потоков по базовым коммерческим ипотечным займам. И наконец, будут представлены средства для работы с уникальными характеристиками базового обеспечения, включая стандарты андеррайтинга и возможности структурирования. Основная цель данного раздела — сосредоточить внимание инвестора на тех аспектах, которые определяют качество сделок на рынке CMBS.

В самом начале мы обсудили рост ликвидности на рынке CMBS и развитие секьюритизации. Наличие доступного капитала для данного класса активов способствовало резкому росту на рынке недвижимости, который затем в начале 1990-х гг. завершился рецессией. Для монетизации проблемных активов была создана компания RTC.

RTC выпустила структурированные ценные бумаги, тем самым расширив круг инвесторов и сформировав ряд структурных и правовых особенностей современного рынка. В то время на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость сгустились тучи. Традиционные инвесторы в недвижимость покинули рынок, что привело одновременно и к кризису ликвидности для нового и/или существующего финансирования, и к избыточному предложению дополнительных продуктов. В сложившейся ситуации для приведения рынка CMBS к тому состоянию, которое мы наблюдаем теперь, потребовались экспертные знания и капитал Уолл Стрит.

Современный рынок коммерческой недвижимости сочетает в себе два описанных выше элемента: структуру RTC и капитал Уолл Стрит. Несмотря на нестабильность современной экономической среды, рынку коммерческой недвижимости удалось преодолеть проблемы, возникшие в начале 1990-х гг. Все меньше банков и страховых компаний продает активы данного класса (фактически многие традиционные долгосрочные инвесторы в объекты недвижимости вернулись на рынок), и, что наиболее важно, капитал Уолл Стрит сохраняется на рынке в форме кондуитов. В настоящее время кондуиты являются движущим механизмом финансирования и рефинансирования для владельцев и застройщиков объектов недвижимости, нуждающихся в постоянных источниках средств. Кондуиты организуют и затем секьюритизируют займы под залог недвижимости, чтобы вывести рисковые активы из своего баланса. Обычно кондуиты создаются в форме ипотечных брокеров/банков при поддержке инвестиционных или коммерческих банков. Ипотечные брокеры организуют и гарантируют коммерческие ипотечные займы, используя капитал, мощности для хранения и каналы распределения инвестиционного банка. Коммерческий банк осуществляет все необходимые операции с объектами коммерческой недвижимости и при этом поддерживает минимальную степень влияния этих объектов на свой баланс.

С появлением рынка CMBS на рынке коммерческих ипотечных ценных бумаг произошел интересный поворот (хотя в данном случае это лучше назвать возвращением).

С возвращением на рынок традиционных кредиторов и капиталов инвестиционных трастов в недвижимость высококлассные объекты (класса A) стали практически недоступны для кондуитных программ. Поэтому большинство объектов коммерческой недвижимости в рамках кондуитных программ в лучшем случае относятся к классу В или С. Исторически этим классом активов занимались ссудо-сберегательные ассоциации. Следовательно, капитал Уолл Стрит заполняет финансовый вакуум, оставшийся после ссудо-сберегательных ассоциаций, а секьюритизация переносит риски. Эти два момента являются ключевыми. Важно понимать проблемы и причины, по которым обеспечение ссудо-сберегательных ассоциаций стало обеспечением RTC, чтобы не допускать ошибок в будущем. При структуризации коммерческих ипотек управление рисками недвижимости лучше поручить инвесторам-профессионалам в недвижимости (которым платят за эту работу). Инвесторы же, у которых нет необходимых навыков анализа недвижимости, получают преимущества от самого класса активов, и им не требуется нанимать штат сотрудников для проведения операций с недвижимостью.

Поскольку приведенное нами описание эволюции сектора коммерческого ипотечного кредитования является весьма упрощенным, мы рассмотрим природу и роль кондуитов более подробно, так как нам необходимо выделить некоторые моменты, связанные с оценкой СМБ5. Рынок СМБ5 — это бизнес с высокой конкуренцией, в который вовлечено множество заинтересованных лиц с конфликтующими интересами. Конкуренция является возможной причиной сжатия спредов (более дешевого капитала), ослабления процедуры андеррайтинга и снижения качества собственности; последние два момента вступают в противоречие. Тем не менее спрос на ценные бумаги со стороны инвестиционного сообщества остается высоким, поэтому их выпуск, скорее всего, будет стремительно расти. По этой причине в текущих экономических условиях крайне важно представить инвесторам соответствующую модель проведения кредитного анализа СМБ5.

<< | >>
Источник: Фабоцци Фрэнк. Финансовые инструменты. 2010

Еще по теме Оценка кредитного качества коммерческих ипотечных ценных бумаг:

  1. Обеспечение жилищных ипотечных ценных бумаг
  2. Сводная оценка качества кредитного портфеля
  3. Инвестиционные качества и управленческие возможности ценных бумаг
  4. Коммерческие банки на рынке ценных бумаг
  5. Оценка ликвидности ценных бумаг
  6. Формы регулирования оценки ценных бумаг
  7. Ценные бумаги, обеспеченные коммерческими ипотечными кредитами
  8. Взаимосвязь рынка ценных бумаг с денежным и кредитными рынками
  9. Цели, принципы, функции и критерии оценки ценных бумаг
  10. Основы оценки производных и целевых ценных бумаг
  11. Основные виды и методы оценки ценных бумаг
  12. Нормативно-правовая база оценки ценных бумаг
  13. Основные концептуальные подходы к оценке ценных бумаг
  14. Виды операций коммерческих банков на рынке ценных бумаг
  15. Обязательная и инициативная оценка ценных бумаг
  16. Основные критерии оценки долевых ценных бумаг
  17. Коммерческие банки на рынке ценных бумаг