<<
>>

Критерии андеррайтинга

Одним из методов, используемых аналитиками для оценки волатильности денежного потока в зависимости от типов и качества объектов, является анализ стандартов андеррайтинга ипотечных кредитов.
Совершенно очевидно, что кредитное качество любого пула коммерческих ипотечных займов определяется способностью базового обеспечения приносить доход и обслуживать долг в течение определенного периода времени. Для определения кредитного качества недвижимости применяется ряд финансовых коэффициентов, к которым относятся отношение денежного потока к затратам на обслуживание долга и отношение суммы ипотечного займа к стоимости имущества (отношение размера кредита к стоимости предмета залога, или LTV).

При проведении кредитного анализа ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, показатель покрытия долга во многих случаях является более важным, чем оценка стоимости. В этом показателе сопоставляются чистая операционная прибыль (Net Operating Income — NOI) с требуемыми платежами в счет обслуживания долга.

При этом чистая операционная прибыль определяется как сумма дохода за вычетом операционных затрат по объекту недвижимости, включая резервы на замещение. Обычно в чистую операционную прибыль включаются и другие периодические статьи расходов, связанные с определенным объектом собственности, например, арендные комиссионные для розничных объектов или затраты арендатора на переустройство офиса. Эти данные, как правило, рассчитываются за последние 12 месяцев. Данные за более короткие отчетные периоды приводятся к годовому исчислению, а данные по более длинным отчетным периодам усредняются. Как бы то ни было, чтобы понять, может ли данный объект недвижимости обслуживать долг, необходима реальная картина стандартизированных эксплуата-ционных характеристик.

В большинстве случаев чистая операционная прибыль за отчетный период завышена.

Это может объясняться завышенными арендными ставками, превышением планового уровня загрузки площадей или несоразмерностью арендных комиссионных и затрат арендатора на переустройство офиса с графиком арендных поступлений. В таких случаях необходимо нормализовать операционный денежный поток и учитывать его влияние на кредитный профиль отдельного объекта недвижимости или всего пула объектов обеспечения. Агентства, присваивающие кредитные рейтинги, пытаются привести количественную оценку нормализованного денежного потока, сообщая полученные показатели отклонений. Выраженный в процентах показатель отклонений рассчитывается как отношение размера денежного потока, повторно подтвержденного (нормализованного) рейтинговым агентством, к сумме денежного потока, представленной оригинатором ипотеки.

В последнее время рейтинговые агентства сознательно «урезали» объявляемую сумму чистой операционной прибыли. На это были свои причины: завышенные арендные ставки и уровень загрузки площадей, заниженные ипотечные ставки, нормализованная амортизация, комиссии за управление средствами, затраты арендатора на переустройство, арендные комиссионные, резервы на замещение, расходы на отложенный ремонт.

При первичной оценке сделки СМБ5 необходимо учитывать потенциальную волатильность денежных потоков от отдельного объекта или от пула объектов. Кроме того, зная подтвержденный андеррайтером и нормализованный показатель операционной чистой прибыли, инвесторы могут определить коэффициент покрытия долга по данному объекту или пулу объектов и, следовательно, определить волатильность денежных потоков и способность обслуживать долг. Этот показатель может варьироваться от 1,1-1,15 — для стабильных объектов с положительными перспективами до 2 для объектов с высоковолатильными денежными потоками.

Отношение размера кредита к стоимости предмета залога является еще одним аналитическим средством, которое применяется для сопоставления уровня долга по объекту с его текущей стоимостью, а также с остатком долга на дату погашения.

Хотя обычно для проведения оценки привлекаются независимые оценщики, а результаты их работы требуют интерпретации, однако понимание отношения размера кредита к стоимости предмета залога позволяет проанализировать риски рефинансирования. Очевидно, что кредиторам и инвесторам требуется располагать капиталом в сумме, соответствующей уровню качества объектов и волатильности денежного потока. Такую же важную роль играет и приемлемый уровень амортизации долга в течение всего срока действия займа. Тогда инвесторы защищают себя от колебаний оценочной стоимости, вызванных либо реальными изменениями в денежных потоках, либо требованием обеспечения нормы доходности для данного класса активов.

Доля собственных средств в капитальных расходах по объекту недвижимости также стимулирует собственников поддерживать активы в надлежащем состоянии. Наконец, инвесторы защищают себя, снижая отношение размера кредита к стоимости предмета залога в течение всего срока займа с помощью амортизации, повышая тем самым вероятность рефинансирования по истечении срока выплаты займа.

Если при наступлении срока погашения рефинансирование маловероятно, инвесторы должны учитывать риски затягивания и недостаток по выплатам основного долга. Напомним, что нормы для отношения размера кредита к стоимости предмета залога зависят от типа недвижимости. Для стабильных многоквартирных застроек этот показатель может составлять более 75%, а для отелей или офисных зданий с более высокой степенью риска он иногда опускается до уровня 50-55%.

Вопросы по формированию портфеля

Должное внимание инвесторы СМБ5 должны уделять также вопросам формирования портфеля, особенно тем, которые затрагивают формирование пула обеспечения. Преимущества структуры СМБ5 обусловлены возможностью делать инвестиции в недвижимость, не опасаясь рисков, связанных с прямым размещением ипотечных займов или капитала (т.е. с диверсификацией по типам недвижимости, размеру и типу займа, географическому положению, заемщикам и арендаторам).

Как уже говорилось ранее, диверсификация по типам просто необходима, поскольку грамотно скомпонованный пул наверняка позволит противостоять волатильности денежного потока от объекта недвижимости любого типа. Довольно значительную роль играет также диверсификация по географическому положению, поскольку эффективность коммерческого ипотечного кредитования зависит от местных и региональных экономических и демографических факторов, а также от условий занятости.

Более высокая плотность населения в штате повышает взаимозависимость объектов недвижимости, что сводит на нет преимущества диверсификации. Размер займа и уровень концентрации заемщиков/арендаторов также являются важными характеристиками грамотно диверсифицированного пула, ведь чем выше степень диверсификации займов по размеру или заемщикам, тем меньше инвестор зависит от рисков, связанных с каким-либо одним объектом недвижимости или рядом таких объектов, либо от отдельного заемщика или выполнения обязательств арендатором.

<< | >>
Источник: Фабоцци Фрэнк. Финансовые инструменты. 2010

Еще по теме Критерии андеррайтинга:

  1. Страховой андеррайтинг
  2. Особенности страхового андеррайтинга ипотечных рисков
  3. Критерии, определяющие финансовое состояние региона В эту группу критериев входят:
  4. Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска
  5. Критерии согласия, средние и характеристики вариации
  6. Критерии найма на работу
  7. Понятне и критерии кредитоспособности клнента
  8. Критерии налоговой системы
  9. Критерии, определяющие уровень экономического развития региона
  10. Является ли субъективная удовлетворенность единственным критерием?
  11. Критерии оценки эффективности логистических процессов в системе материально-технического обеспечения
  12. Основные критерии оценки долевых ценных бумаг
  13. Критерии и результаты грамотного продвижения
  14. Критерии и показатели оценки кредитоспособности заемщика в системе минимизации кредитного риска
  15. Критерии необходимости санирования банка и порядок предъявления ему требования об этом
  16. Эволюция представлений о критериях оценки кредитоспособности