<<
>>

Коммерческая недвижимость и рыночные крахи

Коммерческая недвижимость (commercial property) — офисные здания, магазины, заводы и складские помещения — является одним из основных средств для инвестиций страховых компаний (insurance companies) и пенсионных фондов (pension funds).
Она

была менее популярна в конце тысячелетия, чем в прошлом. Но взятые вместе, эти два вида институтов все еще владеют недвижимостью, оцениваемой примерно в ?66 млрд. Однако не существует никакого централизованного рынка коммерческой недвижимости. Этот «рынок» в основном организуется ведущими фирмами лицензированных оценщиков (chartered surveyors) или агентов по недвижимости (estate agents). Эти фирмы предоставляют целый спектр услуг в области инвестиций в недвижимость. Они дают консультации по составлению портфелей не-движимости, часто управляют портфелями от имени институтов, обеспечивают оценку, договариваются об аренде, покупают и продают, а также помогают в сборе средств для развития недвижимости.

Но фирмы агентов по недвижимости недавно сами пережили изменения.

Среди традиционных крупных имен в этом бизнесе на территории Великобритании — Jones Lang Wootton, Richard Ellis, Healey & Baker и Hillier Parker произошли изменения, связанные со слияниями или поглощениями. Часто в поисках получения более высокой международной финансовой благосклонности. Так, Jones Lang Wootton объединилась с одной американской группой, чтобы стать компанией Jones Lang LaSalle. Другие компании также вступили в новые группировки. В результате растущего американского участия в английском бизнесе в некоторых контекстах термин «real estate» начал заменять термин «property». Мы сохраним привязанность к традиционному термину.

В действительности существует два рынка коммерческой не-движимости (commercial property markets), которые концентрируются вокруг фирм по торговле недвижимостью.

Есть рынок аренды (letting market), на котором собственники предлагают здания арендаторам. И есть инвестиционный рынок (investment market), на котором укомплектованные и приносящие доход здания приобретаются финансовыми институтами как долгосрочные инвестиции. Эти два рынка пересекаются друг с другом, и крупные институты могут действовать в обеих частях рынка. Они создают инвестиции посредством развития недвижимости (property development), сдачи в аренду готовых зданий и владения ими из-за ренты, которую те приносят.

Журналисты по вопросам недвижимости пишут об этих рынках: как изменяются ставки аренды по различным видам недвижимости и о тех ценах, которые инвесторы согласны платить за приносящие доход объекты недвижимости.

Недвижимость как инвестиция

Рынок коммерческой недвижимости всегда следовал циклической схеме, но 1990-е гг оказались более драматическими, чем большинство предшествующих десятилетий. Это десятилетие началось с самого драматического падения на рынке коммерческой недвижимости (property market bust), последовавшего за перегретым бумом конца 1980-х гг. Стоимости некоторых офисных зданий в Лондонском Сити упали вдвое, уровни арендной платы и стоимость большинства категорий недвижимости по всей стране заметно снизились. Многие взлелеянные послевоенным периодом предположения оказались повергнутыми. Вторая половина 90-х гг. продемонстрировала некоторое восстановление, но уверенность в том, что стоимость коммерческой недвижимости будет расти почти автоматически, ушла. В последние годы, особенно на фоне быстрыми темпами растущего рынка акций, недвижимость часто демонстрировала недостаток инвестиций. На этом рынке происходят некоторые структурные изменения, отчасти вызванные более низкой инфляцией. Мы рассмотрим их позднее. Их надо рассматривать в контексте того, что до этого про-исходило на рынке.

На протяжении большей части послевоенного периода коммерческая недвижимость рассматривалась как инвестиция роста, наподобие обыкновенной акции, хотя доход от нее поступал скорее в виде арендной платы (rent), а не как дивиденд, и со стороны инвестора она требовала большего управления.

Однако недвижимость в Великобритании часто предоставляется в аренду с полным ремонтом и страховкой (full repairing and insuring leases), которая налагает значительную часть ответственности на арендатора.

Объекты коммерческой недвижимости часто предоставляются в очень длительную аренду (leases) — обычным делом является срок в 99 лет, но к концу 1980-х гг. нормой было 25 лет и меньше. Долгосрочная аренда на условиях полного ремонта и страховки часто описывается как институциональная аренда, потому что именно на таком ее варианте стараются настаивать инвесторы. Крах рынка в начале 1990-х гг. показал некоторые резкие изменения в балансе власти от собственников зданий к арендаторам. Арендаторы в меньшей мере, чем в прошлом, были согласны заключать новые договоры на очень длительные сроки. Поэтому продолжительность обычной аренды демонстрирует тенденцию к дальнейшему падению, возможно, до 10 или 15 лет. Предложения Совета по бухгалтерским стандартам (Accounting Standards Board) в конце 1999 г., которые могли потребовать от арендатора отражать аренду (лизинг) в виде активов и обязательств в своих балансах, предполагали, что в буду-щем арендаторы могли бы настаивать на еще более коротких сроках аренды.

Арендная плата (рента), которую платит арендатор, обычно пересматривается каждые пять лет (или даже каждые три года). Владелец здания, очевидно, надеется, что арендная стоимость (rental value) самого здания (арендная плата, которую оно приносило бы, если выставить его сегодня на открытый рынок) будет постоянно расти, но он получает эти повышения с трехили пятилетним интервалом, когда появляются рентные поступления (rent review) или когда аренда подходит к концу и возоб-новляется на новых условиях.

Объекты недвижимости традиционно оцениваются как кратные (multiple) арендной плате, которую они приносят. Возьмем конторское здание в Лондоне со сдаваемой в аренду площадью 10 ООО кв. футов и в последнее время сдававшееся в аренду за, скажем, ?30 за кв. фут в год. Общий доход от него будет равен ?300 000.

Инвестор мог бы согласиться выкупить это здание по цене, которая обеспечивала бы ему доход в 5% на его капиталовложение. Он согласен на такой довольно низкий доход, пото-му что ожидает, что в будущем доход его увеличится, как и в случае с обыкновенной акцией.

Следовательно, он согласен инвестировать в эту покупку ?6 млн, которые и есть та цена, которая дала бы ему доход в 5% и которая в 20 раз выше получаемого арендного дохода. Фактически это «коэффициент РЕ» данной инвестиции, хотя в мире недвижимости говорили бы о покупке за 20 годовых (20 years purchase) рент, что означает то же самое. Единственное реальное отличие здесь заключается в том, что коэффициенты РЕ рас' считываются на основе дохода компании после вычета корпоративного налога, в то время как кратная годовая для объекта недвижимости рассчитывается на основе арендного дохода до налогообложения (если оно вообще есть).

Предположим, что первый пересмотр ренты (rent review) на ваш инвестиционный объект недвижимости делается через пять лет, и при наступлении этого срока стоимость аренды выросла до ?40 за кв. фут. Доход от здания, если оно сдается по рыночной ставке, был бы ?400 ООО, хотя арендатор продолжает платить ?300 000. Но когда арендная плата в конце пятого года пересматривается, она подскакивает до ?400 000, которые и будут выплачиваться на протяжении последующих пяти лет.

Поскольку пересмотры ренты происходят через определенные промежутки времени, ясно, что на протяжении большей части этого времени арендатор может платить аренду, которая ниже текущей рыночной стоимости. Арендная плата будет возвращаться (revert) к своей рыночной стоимости, когда аренда заканчивается и ведутся переговоры о ее возобновлении или когда происходит пересмотр арендной платы в ходе действия существующего договора аренды. Поэтому в периоды повышения уровней арендной платы журналисты, пишущие о недвижимости, говорят о том, что собственники ожидают большого увеличения доходов, так как «арендная плата пересматривается и в течение нескольких следующих лет происходит возвращение прав к первоначальным собственникам (reversions)».

Безусловная собственность и арендная собственность

Структура собственности в Великобритании имеет сложный характер.

Приведенный выше пример касался безусловного права собственности на здание (freehold), которое для большинства целей считается полностью принадлежащим своему владельцу. Но часто доли собственности в здании дробятся. Первоначальный владелец земли может иметь только право сдать ее в аренду — скажем, на 99 лет — девелоперу, который строит здание и который им после этого «владеет». В этом случае обладателем безусловного права собственности является владелец земли, и он получает с девелопера годовую земельную ренту (ground rate), которая обычно представляет собой фиксированную сумму, но в наши дни, возможно, будет корректироваться в сторону повышения через определенные промежутки времени. Девелопер становится обладателем права на аренду (leaseholder), и его здание находится в арендной собственности (leasehold). Он сдает здание арендатору по рыночной ставке или за непомерную арендную плату (rack rent) и из этой суммы выплачивает земельную ренту обладателю безусловного права собственности.

На практике собственность на объект недвижимости может быть значительно более сложной, чем в приведенном примере, когда существует несколько уровней аренды, прежде чем вы доберетесь до арендатора, который выплачивает рыночную ставку арендной платы.

Оценка

Оценка недвижимости — а особенно зданий, находящихся в арендной собственности, или объектов недвижимости, которые сдаются в аренду по ставке ниже рыночной арендной платы (reversionary properties),— может оказаться очень сложным делом и обычно осуществляется лицензированными оценщиками Поскольку ни один объект недвижимости не похож на другой, то оценщик должен исходить из недавних прецедентов Предположим, инвесторы ожидают пятипроцентного дохода от офисного здания типа того, которое он оценивает. Оценщик учитывает некоторые специфические факторы, которые относятся к конкретному зданию, и делает оценку исходя из предположения, что здание приносит сравнимый доход.

Если недвижимость сдается в аренду по цене ниже рыночной арендной ставки — арендная плата в настоящий момент составляет, скажем, ?300 ООО, но она подпрыгнет до ?400 000 через год, когда будет пересмотрена арендная плата,— то будущее увеличение в арендной плате будет отражаться в той стоимости, которая приписывается зданию Таким образом, доходность, основанная на текущей арендной плате, может оказаться очень низкой Однако эта доходность часто корректируется для того, чтобы предложить эквивалентную доходность (equivalent yield), которая показывает, какая бы была доходность, если бы здание сдавалось в аренду по рыночной ставке арендной платы.

Финансирование девелоперов

Мы говорили об инвесторах и девелоперах (developers) в бизнесе, связанном с недвижимостью, хотя финансовые институты сегодня могут выполнять обе эти функции.

Незадолго до того как они стали вести девелопментский бизнес за свой собственный счет, они были традиционным источником долгосрочного финансирования для девелоперов, поскольку располагали долгосрочными средствами, ищущими возможности для долгосрочного размещения. Девелопером обычно называют предпринимателя в хорошем смысле этого слова, который занимается развитием недвижимости и территории (девелопментом), но в основном использует для финансирования этой деятельности средства других людей.

Сразу после войны девелоперы коммерческой недвижимости (в основном компании, работающие с недвижимостью) обычно получали долгосрочное финансирование при помощи залога (mortgaging) своей недвижимости в финансовом институте, когда она будет построена и сдана в аренду. Страховые компании и пенсионные фонды обычно предоставляли ссуды в размере 2/3 стоимости на срок 25 лет и больше под фиксированную ставку процента.

Когда процентные ставки выросли, такое финансирование стало менее практичным. Стали развиваться различные формы партнерства между институтом и девелопером. Наиболее обычным делом была продажа с правом обратного взятия в аренду (leaseback или sale and leaseback). Девелопер определял место и возможность постройки здания. Институт покупал землю

и обеспечивал финансирование строительства, которое шло под управлением девелопера. По завершении институт передавал право аренды девелоперу, который в свою очередь сдавал его в аренду арендатору по высокой цене. Девелопер платил земельную ренту, скажем, в 70% арендной стоимости здания в пользу института. Оставшиеся 30% пирога (top slice) оставались ему. Существовали бесконечные вариации на эту тему Арендная плата девелопера институту обычно росла вместе с ростом арендного дохода от здания. Ясно, что если девелопер был не в состоянии сдать в аренду последние 30% площадей в здании, то он не получал никакой прибыли.

В дальнейшем выработались другие разнообразные формы со-глашений о финансировании, которые разбивали риск поставщиком финансов и девелопером в более равном соотношении — они известны как соглашения о партнерстве (side-by-side или partnership). Но все чаше крупные финансовые институты стали вообше вытеснять девелоперов, организуя свои собственные проекты, возможно, с помощью одной из крупных фирм-оценщиков.

Продажа с правом последующего взятия в аренду также широко используется как метод финансирования коммерческими компаниями, особенно представителями розничной торговли. Компания А могла бы купить компанию В, которая владеет магазинами, через которые и ведет свою торговлю. Затем магазины могут быть проданы за единовременную сумму финансовому институту, но компания В продолжает их занимать, только уже выплачивая как арендатор торговую арендную ставку.

Вторая половина 1980-х гг. показала большое изменение в методике финансирования развития недвижимости. Страховые компании и пенсионные фонды стали играть относительно менее важную роль, а гораздо более важные позиции в деле финансирования развития и строительства недвижимости заняла банковская система. Банковские кредиты компаниям, специализирующимся на недвижимости (не все из них пошли в девелопмент), выросли более чем на 1500% в период между 1981 и 1991 гг. Большая часть этого кредитования имела форму проектных займов (project loans) быстро растущим компаниям в области развития недвижимости и торговым компаниям. Кредит предназначался для отдельного строительного проекта. Как таковой кредит часто предоставлялся на условиях ограниченного регресса (limited-recourse) или вообще без права обратного требования (non-recourse). Это означало, что сама компания по работе с недвижимостью несла ответственность только по ограниченной части кредита или не несла вообще никакой ответствен-ности. Банки могли только присматривать за отдельным девелоперским проектом, чтобы предоставить деньги для его оплаты после окончания. Более крупные кредиты почти всегда проходили как синдицированные между группами банков, каждый из которых вносил часть всех денег. В конечном итоге банки серьезно погорели на этом виде кредитования.

Компании по работе с недвижимостью

Помимо финансовых институтов, значительными собственниками недвижимости являются компании по работе с недвижимостью (property companies). Часто это котирующиеся на бирже компании, которые или просто владеют объектами недвижимости в честве инвестиций (property investment company), или занимаются девелопментом (property development company). Многие из них действуют в обоих направлениях. Инвестиционно-девелоперская компания (владеющая новыми зданиями, которые она построила) обычно обеспечивает очень надежный доход, так как он в основном формируется за счет собираемой арендной платы. Девелоперская компания, чьи прибыли образуются в результате

продажи зданий после завершения строительства (property trading company, компании по торговле недвижимостью, иногда известные также как merchant developer), могут быть более неустойчивыми, потому что их прибыли могут достаточно широко колебаться. В основном именно компании такого рода переживали бум в конце 1980-х гг., но попали в беду (и часто становились банкротами) во время краха начала 90-х.

Многие из давно созданных инвестиционных или инвестиционно-девелоперских компаний первоначально организовывались как предпринимательские фирмы после Второй мировой войны. Компании по инвестициям в недвижимость склонны оцениваться фондовым рынком в зависимости от обеспеченности их акций активами (asset backing). Как и в инвестиционных фондах, акции указанных компаний обычно продаются со скидкой к величине чистой стоимости активов на акцию, за исключением периодов временной рыночной эйфории. Компании по продаже недвижимости, которые получают свою прибыль от продажи недвижимой собственности, скорее будут оцениваться на основе коэффициента РЕ. Их акции часто оцениваются выше стоимости активов, когда на рынке недвижимости складываются «нормальные» условия.

Совместная собственность

Помимо акций компаний по работе с недвижимостью существуют и другие возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость. Есть специальные паевые фонды инвестиций в недвижимость (property unit trust), которые владеют целым рядом объектов недвижимости. Пенсионные фонды или некоммерческие организации могут инвестировать в их паи, чтобы получить долю в портфеле коммерческой недвижимости в качестве альтернативы полному владению объектами недвижимости. Но подобные возможности недоступны широкой публике.

Однако население может получить долю коммерческой недвижимости за счет инвестирования в обеспеченные недвижимостью облигации (property bonds) при страховании жизни (см. главу 21). Эти обязательства связаны со стоимостью портфеля коммерческой недвижимости, а не с акциями. Уполномоченные паевые фонды (authorized unit trusts) (те, паи которых может покупать обыкновенная публика) обычно не имели права напрямую владеть недвижимостью. Теперь положение изменилось. Но хотя в теории уполномоченные паевые фонды предоставляют публике возможность инвестировать в коммерческую недвижимость, до сих пор они не уделяли этому достаточного внимания.

В свое время существовали планы распространения принципа совместного владения (unitization) — разделение собственности на недвижимость между рядом инвесторов — на отдельные объекты недвижимости. Они обосновывались тем, что сегодня некоторые здания являются настолько дорогостоящими, что трудно найти даже институт, который купит или профинансирует его строительство в одиночку. Однако если собственность можно было бы поделить на, скажем, 100 ООО паев по ?1000 каждый, то и институты, и частные инвесторы могли бы поучаство-вать в их покупке.

Большинство схем подобного рода, которые были испытаны в 1980-х гг., впоследствии споткнулись на юридических или налоговых проблемах или были просто ликвидированы в период краха начала 90-х гг Но иногда вы еще можете встретить упоминания о PINC (Property Income Certificates, сертификаты на доход от недвижимости), SAPCO (Single Asset Property Companies, компании одного актива) или SPOT (Single Property Ownership Trust, инвестиционный фонд, владеющий единственным объектом недвижимости). В дальнейшем делались постоянные попытки найти жизнеспособную структуру для создания совместной собственности на единичные объекты недвижимости. Развитием этого направления в 90-х гг. (хотя это не была в строгом смысле совместная собственность) было создание партнерств в области недвижимости с ограниченной ответственностью (property limited partnership), которые позволяли двум или нескольким инвесторам разделить инвестиции в недвижимость или вложения в девелопмент.

Были и попытки создания производных инструментов, связанных с рынком недвижимости. Бывшая Лондонская товарная биржа (London Commodity Exchange) (которая теперь является частью Liffe) ввела фьючерсы на недвижимость (property futures) в 1991 г— теперь она называется Лондонская биржа фьючерсов и опционов (London Futures and Options Exchange, London FOX). Они работали во многом аналогично работе фьючерсов, основанных на фондовом индексе (см. главу 18), но использовали вместо него индексы ставок аренды на недвижимость и индексы стоимости. Они позволяли также делать ставки на размеры аренды коммерческой недвижимости, на стоимость коммерческой недвижимости, на цены на дома, на ставки по закладным строительных обществ. Это предприятие вскоре со скандалом провалилось, когда появились свидетельства о сфабрикованных сделках.

Более успешным оказался запуск в 1994 г сертификатов на индекс недвижимости (Property Index Certificates, PIC), предпринятый Barclay’s Bank. Это были облигации, выпущенные на 2, 3, 4 года или 5 лет, в которых доход инвестора привязывался к индексам ставок аренды и стоимости недвижимости. Однако PIC выпускались с большими номиналами и предназначались для финансовых институтов, а не для частного инвестора. Позднее были введены форвардные контракты на индекс недвижимости. Имели место и случаи секьюритизации арендных платежей от недвижимости путем эмиссии облигаций и других форм долговых обязательств, обеспеченных потоком дохода от недвижимости. Но это отличается от предложения доли в росте недвижимости.

Индексы недвижимости

В статьях о недвижимости существует несколько базовых показателей, которые используют журналисты и другие авторы. Имеется подындекс среди индексов акций FTSE для акций компаний по операциям с недвижимостью (property company shares). Ряд фирм — агентов по недвижимости считает индексы арендной стоимости (indices of rental values) различных видов недвижимости, индексы изменений капитальных стоимостей (movement in capital values) и доходности, при которых первоклассная недвижимость (prime property) (лучшие инвестиции в недвижимость в их категориях) или объекты недвижимости среднего инвестиционного уровня переходят из рук в руки. Но наиболее широко используемыми индексами недвижимости на сегодняшний день являются индексы, предлагаемые Investment Property Databank, IPD, орга-низации, которая отслеживает и анализирует состояние, оцениваемое на многие миллиарды долларов коммерческой недвижимости, принадлежащей инвестирующим институтам (и в меньшей степени компаниям по работе с недвижимостью).

Из трех основных классов недвижимости обычно самую низкую доходность показывают магазины (shops) (они оцениваются наиболее высоко), вслед за ними идут офисы, а промышленная недвижимость (industrial property), которая охватывает заводы и складские помещения, обладает самой высокой доходностью Для каждого вида недвижимости фактически существуют свои рынки, но институциональная инвестиционная активность концентрируется на качественной стороне рынка. Следующей по масштабам за первоклассной недвижимостью идет второсортная недвижимость, которая может не обладать инвестиционной оценкой с точки зрения институтов.

Функционирование собственности

Стоимость коммерческой недвижимости склонна следовать известной циклической схеме и часто двигается в противофазе с акциями (а также иногда в противофазе с жилой недвижимостью). Период с 1982 по 1986 г. (хотя фондовый рынок находился на подъеме) был очень вялым на рынке коммерческой недвижимости, когда цены показывали относительно небольшой рост. Затем в 1987 и 1988 гг. ставки аренды и стоимости объектов недвижимости резко выросли и оставались почти неизменными до кризиса на фондовом рынке в октябре 1987 г. К 1989 г. начало проявляться беспокойство относительно уровня банковского кредитования компаний по работе с недвижимостью: его объем достиг ?22 млрд. В дальнейшем он вырос до почти абсолютно максимального значения в ?40 млрд в 1991 г. После этого на рынке недвижимости закономерно произошел серьезный кризис.

Крах начала 1990-х годов

Между 1985 и 1989 гг. средняя стоимость магазинной недвижимости в Великобритании выросла на 85%. Офисная недвижимость Лондонского Сити выросла по стоимости более чем в два раза. Бум привлек огромное количество новых проектов, особенно в лондонских офисах. Когда ударила рецессия, коммерческая недвижимость столкнулась с избытком площадей как раз в то время, когда перспективные арендаторы сокращали свой бизнес и свои требования к объему арендуемых площадей. При слишком большом количестве площадей и слишком малом количестве арендаторов арендные платежи начали падать. Дополнением к этим неприятностям служили высокие процентные ставки, которые имели двоякие последствия. Девелоперы столкнулись с необходимостью выплаты своим банкам значительно более высоких сумм по процентам за кредиты. А более высокие доходы от банковских кредитов и других инвестиций означали, что инвесторы требовали от недвижимости более высокой начальной доходности. Доходности выросли бы в любом случае из-за ухудшившихся перспектив роста на рынке недвижимости. Другими словами, стоимость коммерческой недвижимости должна была очень резко упасть.

И она упала. Стоимость офисов в Лондонском Сити упала в среднем на 60% в период между 1989 и 1992 гг., магазины пострадали в меньшей степени, но в среднем все же потеряли четверть своей стоимости. Средняя доходность по всем категориям недвижимости выросла с 7,2% в 1989 г. до 9,4% в 1991 г. Уровни арендных ставок по всем категориям недвижимости по всей стране упали в среднем на 28% от своего максимального значения, а для офисов в Сити — почти наполовину.

Девелоперские фирмы и компании по продаже недвижимости остались со зданиями, которые они не могли сдать в аренду и соответственно не могли их продать в качестве объектов для инвестиций. У них не было никакой возможности погасить свои банковские кредиты, поскольку банки установили процентные ставки на устрашающем уровне. Даже если бы они могли продать свои здания, их цены упали настолько низко, что не оказалось бы достаточно средств для возвращения кредитов. Многие компании такого рода, включая самые крупные, стали банкротами. Только английские клиринговые банки списали несколько миллиардов фунтов стерлингов своих инвестиций в недвижимость. Но девелоперские компании и компании по инвестициям в недвижимость в целом выжили, потому что у них были доходы от построенной и сданной в аренду недвижимости, чтобы заплатить проценты по ссудам.

Рыночный кризис породил несколько новых феноменов. Условия пересмотра арендной платы в большинстве договоров об аренде долгое время включали положение только о повышении (upwards-only). Арендная плата могла в момент пересмотра подниматься до рыночного уровня, но не опускаться. Поэтому арендатор офиса, который согласился на арендную плату ?60 за кв. фут в 1989 г., должен был продолжать платить эти ?60 после пересмотра ставок в 1994 г., хотя реальная арендная плата упала до ?30 за кв. фут. Это дало рост такому явлению, как недвижимость с завышенной арендной платой (over-rented properties), которую было очень трудно оценить. Старое послевоенное предположение о том, что арендная плата всегда будет выше в момент своего пересмотра, чем пять лет назад, ясное дело, осталось за бортом.

Оценка вызывала удвоенную трудность, поскольку многие объекты коммерческой недвижимости рынок практически обесценил. В качестве примеров для сравнения можно было использовать лишь редкие сделки. Ситуация осложнялась тем, что существовали очень сильные побудительные стимулы (inducements), которые владельцы новых зданий были вынуждены предлагать потенциальным арендаторам для того, чтобы убедить их подписать договор аренды. Среди владельцев недвижимости не считалось чем-то необычным предлагать доходным клиентам трехлетний бесплатный период (rent-free period) или крупные единовременные выплаты (lump sum inducement), чтобы побудить их заключить договор о долгосрочной аренде, скажем, по ставке ?35 за кв. фут. Это создавало проблему того, чему равна реальная арендная стоимость здания без подобных стимулов. А условия конфиденциальности (confidential clauses) часто запрещали собственникам и арендаторам раскрывать условия аренды.

К концу 1993 или началу 1994 г. самое худшее для рынка коммерческой недвижимости осталось в прошлом. Цены проде-монстрировали стремление к восстановлению, когда инвесторы обратились к недвижимости в поисках более высокой доходности, чем та, которую они могли бы получить в то время по облигациям, и эти покупки толкнули цены вверх. Но потребовалось дожить до 1995 г., прежде чем появилось достаточно доказательств того, что арендные платежи снова начали расти.

И кризис, и последующие финансовые события вызвали важные изменения на рынке коммерческой недвижимости по мере приближения нового миллениума. Как мы видели, аренда становится короче, и существовало давление в пользу введения совершенно новых форм аренды, которые не требовали таких долгосрочных обязательств от арендаторов. Инвесторы больше не могли полагаться на высокую инфляцию в деле помощи увеличения стоимости недвижимости. Из-за ожиданий более низ-кого роста они требовали более высоких доходностей. В среднем для всех категорий недвижимости инвестиционного уровня в конце 1999 г. она составляла 7,5%. Вместе с драматическим падением краткои долгосрочных процентных ставок это объясняет другое значительное структурное изменение. На протяжении большей части послевоенного периода проценты по деньгам, занятым с целью приобретения недвижимости, были выше, чем доход, который эта недвижимость приносила. Вы должны были занимать, скажем, под 10%, чтобы купить недвижимость, приносящую доходность в 5%, что создавало серьезные проблемы с денежными потоками для инвесторов в недвижимость. Но к 1999 г. государственные облигации предлагали низкую доходность в 4,5%, а хорошие облигации, выпущенные компаниями по операциям с недвижимостью, приносили доходность около 6%. Какими бы ни были перспективы роста, это делало качественную недвижимость, которая приносила доходность 7,5% или больше, вполне привлекательной просто на основании приносимого дохода.

Интернет-ссылки

Маркетинг жилой недвижимости через Интернет только начинает развиваться в Великобритании, и существуют амбициозные планы в отношении маркетинга деловой недвижимости. Но если вы хотите найти информацию о структуре рынка коммерческой недвижимости в Соединенном Королевстве, веб-сайты ведущих фирм оценщиков и агентов в момент написания этой книги в целом разочаровывают и поэтому здесь не приводятся. Однако существуют очень полезные статистические данные для характеристики рынка недвижимости, бесплатно доступные на сайте Investment Property Databank по адресу www. propertvmall.com/iod /. Еженедельный журнал Estates Gazette (библия английского бизне

са в области недвижимости) имеет платную электронную службу новостей и информации о рынке на сайте wwwegi со ик/. которая постоянно предлагает примерно неделю бесплатного пробного пользования Ведущие компании по операциям с недвижимостью имеют свои собственные веб-сайты Королевский Институт лицензированных оценщиков, профессиональная организация сертифицированных инвесторов в Великобритании, имеет сайт www ncs ore uk/ Вероятно, он будет больше интересен для членов этой организации, чем для публики и потенциальных клиентов Однако ассоциированная организация RICS, Investment Property Forum, освещает темы, интересные для инвесторов, на сайте wwwipf ora uk/. хотя он тоже предназначен скорее для практиков в области недвижимости, чем для обычной публики.

<< | >>
Источник: Майкл Бретт. Как читать финансовую информацию. Простое объяснение того, как работают деньги. 2004

Еще по теме Коммерческая недвижимость и рыночные крахи:

  1. Базовые ипотечные займы под залог коммерческой недвижимости
  2. Свидетельство №1. Крахи фондового рынка
  3. Городская недвижимость
  4. Инвестиции в недвижимость
  5. 1.8. Недвижимость
  6. Недвижимость в портфеле смешанных активов
  7. Купите недвижимость
  8. Коммерческие банки. Сущность, принципы деятельности и функции коммерческого банка
  9. Об инвестициях в недвижимость
  10. Фонды недвижимости
  11. Страхование прав собственности на недвижимость
  12. Сельская недвижимость
  13. Проблемы развития лизинга недвижимости
  14. Облигации, обеспеченные закладными под недвижимость
  15. Организация коммерческих служб, управление коммерческой деятельностью предприятий