<<
>>

Инвестиции в недвижимость

Эта глава посвящена недвижимости как классу активов. Она описывает ее с точки зрения аспектов инвестирования и рынка капитала (в контексте предложения и спроса на инвестиции), а не с точки зрения рынка свободных площадей (в контексте предложения и спроса на сдаваемые в аренду площади).
Недвижимость занимает по стоимости треть всех капитальных активов мира и только в США оценивается примерно в $10 трлн. Из этих $10 трлн примерно $3-4 трлн относится к категории коммерческой и многоквартирной недвижимости инвестиционного класса, куда не входят фермерские угодья, лес, невозделанные земли, отели и жилая недвижимость с проживающими собственниками. Отели, фермерские угодья, лес и невозделанные земли иногда то включаются, то исключаются из перечня определений недвижимости, даваемых институциональными инвесторами, но в этой главе для простоты мы не будем их касаться. Жилая недвижимость с проживающими собственниками — это отдельный класс инвестиций.

Описываемые здесь коммерческие и арендуемые объекты недвижимости делятся на следующие типы:

• офисные здания, такие, как бизнес-центры в центре города, загородные здания, офисные парки и офисы в составе зданий смешанного назначения;

• центры розничной торговли, включая торговые комплексы, центры, гипермаркеты, центральные магазины, окружные центры и склады-магазины компаний;

• промышленные проекты, включая как отдельные здания, так и входящие в состав промышленных зон, а также промышленные здания любого размера и высоты;

• многоквартирные дома, расположенные в спальных районах города, озелененные усадьбы, высококлассные городские проекты, муниципальные здания и кондоминиумы, сдаваемые в аренду.

Инвестиции в недвижимость могут иметь следующие структуры:

• прямые долевые инвестиции в коммерческую недвижимость, имеющие форму индивидуальных активов или смешанных механизмов;

• прямые долговые инвестиции в коммерческую недвижимость, имеющие либо форму прямых целых ссуд, либо форму коммерческих ипотечных кредитов в составе фондов и/или смешанных механизмов;

• публичные долевые инвестиции в недвижимость, структурированные как трасты REIT или компании по развитию недвижимости (REOC);

• публичные долговые инвестиции в коммерческую недвижимость, структурированные как коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS).

Эти структуры отражают квадранты в пространстве современных инвестиций в недвижимость. Очевидно, что мир инвестиций в недвижимость за последние 20 лет претерпел серьезные изменения.

Раньше в мире вложений в недвижимость доминировали рынки прямых инвестиций.
Инструменты открытых рынков долгое время играли несущественную роль в структуре капитализации недвижимости. Однако эта роль начала стремительно усиливаться в начале 1990-х гг., когда многие отчаявшиеся частные собственники переключились на открытые рынки в попытках рекапитализации, чтобы защитить свои компании от нехватки капитала. Долговые рынки недвижимости также переключились на открытые рынки в поисках капитала, в результате чего сформировался сектор коммерческих ипотечных ценных бумаг.

Рынки долговых и долевых инструментов, а также открытые и частные рынки описываются в главе о недвижимости. Традиционно понятие недвижимости было тесно связано с частным капиталом. До начала 1990-х гг. рынки публичных долговых обязательств и акций имели незначительный размер, а рынок частных долговых обязательств стал убежищем для кучки крупнейших страховых компаний и потому считался недоступным для институциональных инвесторов.

<< | >>
Источник: Фабоцци Фрэнк. Финансовые инструменты. 2010

Еще по теме Инвестиции в недвижимость:

  1. Об инвестициях в недвижимость
  2. Две отличительные особенности инвестиций в недвижимость
  3. Недвижимость в портфеле смешанных активов
  4. Фонды недвижимости
  5. 1.8. Недвижимость
  6. Коммерческая недвижимость и рыночные крахи
  7. Купите недвижимость
  8. Городская недвижимость
  9. Страхование прав собственности на недвижимость
  10. Сельская недвижимость
  11. Проблемы развития лизинга недвижимости
  12. Облигации, обеспеченные закладными под недвижимость
  13. Оптимизируем расходы на достижение целей. Покупка недвижимости
  14. Базовые ипотечные займы под залог коммерческой недвижимости
  15. Распределение лизинга недвижимости по длительности контрактов
  16. Почему так важно уметь разбираться в ценных бумагах, обеспеченных недвижимостью
  17. Осуществление инвестиций
  18. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью и активами
  19. Недвижимое имущество. Живите в собственном доме; делайте деньги на работе. Можем ли мы по-прежнему много зарабатывать на своих домах?
  20. Портфельные инвестиции