<<
>>

Две отличительные особенности инвестиций в недвижимость

Недвижимость обладает двумя уникальными характеристиками, которые существенно влияют на поведение ее риска и доходности. Недвижимость — это гибрид, сочетающий в себе характеристики долевого и долгового актива с различной степенью проявления.
Ниже рассматривается каждая из этих характеристик.

Недвижимость — это гибрид долгового/долевого актива

Сочетание долговых и долевых свойств в сильной степени влияет на показатели эффективности инвестиций в недвижимость. Например, рассмотрим гипотетический случай, когда здание сдается арендатору целиком по договору долгосрочной абсолютно чистой аренды. Фиксированные платежи, поступающие владельцу здания согласно договору, являются аналогом платежей держателю облигаций, но по своему характеру не имеют ничего общего с выплатами долевому инвестору. Возможное колебание стоимости этого актива обуславливается теми же факторами, которые влияют на держателя ипотечных бумаг или облигаций: изменениями процентной ставки, инфляции и кредитоспособности арендатора.

В противоположном случае, когда здание не арендовано, т.е. полностью свободно, его стоимость привязана к состоянию рынка свободных площадей и капитала и уже не в такой степени зависит от процентных ставок; ну и, конечно же, оно абсолютно не зависит от кредитоспособности арендатора. При этом какие-либо денежные потоки, которые можно было бы приравнять к потокам от облигаций, отсутствуют. Когда здание сдается в аренду, оно превращается из актива с долевыми характеристиками в гибридный долевой/долговой актив, и теперь на его стоимость влияют отчасти и факторы долговых рынков, и факторы рынка капитала. Если здание сдано арендаторам полностью и на долгий срок, в нем начинают преобладать характеристики долгового актива. И наоборот, если это здание потеряет своих арендаторов, то оно быстро превратится в актив с преобладанием долевых характеристик.
В этом случае на стоимость и, следовательно, на инвестиционные характеристики актива будут больше влиять долевые компоненты, ориентированные на рынок капитала, такие, как спрос и предложение свободных площадей, экономическая ситуация на местном рынке, местоположение и другие особенности здания.

Коммерческие ипотечные бумаги демонстрируют такое же изменчивое поведение, склоняясь по своим свойствам то в сторону акций, то в сторону долговых обязательств. Кредитное качество здания, выступающего в качестве обеспечения ипотечной бумаги, зависит от структуры аренды, как было описано выше. Под влиянием некоторых факторов это кредитное качество может быстро измениться. По большинству коммерческих ипотечных бумаг право регресса не может быть обращено на заемщика, оно может быть обращено на актив. Поэтому порой при отказе в праве выкупа ипотечная бумага непреднамеренно (или преднамеренно, если такова цель) становится долевым активом. Выпуск СМБ5 обычно включает в себя пул ипотечных займов с базовым обеспечением в виде недвижимости. Денежные потоки по ипотечным займам затем структурируются в денежные потоки по высококлассным облигациям и в денежные потоки по элементам самого младшего (субординированного) класса — по долевым инструментам с низким рейтингом или вообще без рейтинга. Промежуточные транши между старшими и младшими траншами характеризуются свойствами как долевых, так и долговых инструментов, степень проявления которых определяется природой базового обеспечения.

Недвижимость редко теряет свою стоимость

Второй важнейшей характеристикой инвестиций в недвижимость является то, что этот актив с высокой степенью вероятности всегда будет иметь остаточную стоимость — независимо от того, какие удары были нанесены ему на рынке свободных площадей и капитала. Все типы инвестиций в недвижимость в конечном счете основаны на физическом активе. Недвижимость — это не «идея» для бизнеса и не бизнес, зависящий от найма определенных работников, без которых предприятие теряет всякий смысл.

Здание — это физический объект, который всегда может быть использован так или иначе, рано или поздно. Это значит, что лишь в очень редких случаях стоимость актива может упасть до нуля и оставаться на этом уровне. Только один этот факт уже делает недвижимость и любые ее разновидности отдельным классом.

Подборка соотношения долевых/ долговых характеристик

Исходя из определения недвижимости как гибридного актива, инвестора в недвижимость может рассматривать недвижимость только как актив, в котором соотношение между долевым и долговым элементом можно целенаправленно менять для удовлетворения потребностей инвестора. Инвесторы, применяя инструменты из всех квадрантов, подбирают такой микс долговых и долевых свойств, который обеспечивает им чувствительность к желательным факторам и одновременно защищает от нежелательных. Кроме того, инвесторы в недвижимость могут использовать открытые и закрытые рынки для реализации своих арбитражных стратегий и управления ликвидностью и операционными затратами.

<< | >>
Источник: Фабоцци Фрэнк. Финансовые инструменты. 2010

Еще по теме Две отличительные особенности инвестиций в недвижимость:

  1. Инвестиции в недвижимость
  2. Об инвестициях в недвижимость
  3. Формы финансовых инвестиций и особенности управления ими
  4. Формы реальных инвестиции и особенности финансового управления ими
  5. Фонды недвижимости
  6. Недвижимость в портфеле смешанных активов
  7. 1.8. Недвижимость
  8. Коммерческая недвижимость и рыночные крахи
  9. Купите недвижимость
  10. Городская недвижимость
  11. Страхование прав собственности на недвижимость
  12. Облигации, обеспеченные закладными под недвижимость
  13. Сельская недвижимость
  14. Проблемы развития лизинга недвижимости
  15. Оптимизируем расходы на достижение целей. Покупка недвижимости
  16. Базовые ипотечные займы под залог коммерческой недвижимости