<<
>>

Особенности страхового андеррайтинга ипотечных рисков

Страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится вместе с финансовым андеррайтингом заемщика; финансовый андеррайтинг проводится специалистами банка с участием его службы безопасности.
Основой финансового андеррайтинга служит справка о доходах заемщика, включая авторские гонорары, доходы от владения недви-жимостью, ценными бумагами, алименты и т.д.

Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недви-жимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных риелторов. При этом страховая компания или банк могут потребовать у привлеченных риелторов наличие договора страхования их профессиональной ответственности.

Андеррайтинг имущественных рисков проводится в установленном порядке. При андеррайтинге личных рисков могут быть сложности с оценкой риска «смерть от любой причины», особенно если заемщик занимается предпринимательством. Здесь может пригодиться интуиция, хотя всего не предусмотришь. Так, при взрыве бытового газа в подъезде одного из домов в г.

Архангельске в 2003 г. среди 30 погибших оказалось 6 заемщиков кредитов в различных банках.

Андеррайтинг страхования долевого участия базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного) и других правоустанавливающих документов:

• основания для осуществления инвестиционного проекта (до-говоры, нормативные правовые документы, приказы, поста-новления, разрешение на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.);

• договора об оказании услуг между риелтором и инвестором;

• платежных документов, расписок об оплате и т.п.;

• договора страхователя с риелтором, во исполнение которого он производит продажу жилья (договор агентирования, поручения, комиссии);

• кредитного договора между кредитной организацией и за-стройщиком с целью уяснения источников финансирования инвестиционного проекта;

• календарного плана, графика и плана строительных работ.

В объем страхового покрытия включаются:

1) сумма уже внесенных платежей при изменении условий договора долевого участия, вынудивших страхователя расторгнуть его (требования дополнительных взносов, значительное изменение сроков строительства);

2) сумма уже внесенных платежей в случае, когда страхователь из-за потери работы, болезни и т.п.

причин утрачивает возможность продолжать уплачивать очередные взносы.

Страхование рисков долевого участия является индивидуальным, поэтому его условия часто зависят от конкретной ситуации. Особое значение имеет предоставляемый страховщиком «дополнительный сервис» — помощь страхователю в судебном порядке вернуть деньги и (или) получить квартиру.

Наиболее сложен андеррайтинг титульных рисков. Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется как минимум десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:

• обмана со стороны продавца;

• небрежности посредника (риелтора) при проведении экспертизы прав на жилье, его умысел;

• нарушения требований к условиям и форме сделки при ее за-ключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риелторов;

• нарушений законодательства, совершенных во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;

• нарушений на этапе приватизации жилья;

• продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;

• ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.);.

• приобретения собственности, находящейся под арестом, за-претом, залогом;

• заключения сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином;

• заключения сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими;

• заключения сделки неправоспособным юридическим лицом.

Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа,

безусловным лидером является история титула, а именно — насколько часто ранее менялись собственники квартиры. Зависимость между количеством предшествующих владельцев и страховым тарифом прямая — чем чаще менялся собственник, тем выше будет тариф.

Другими повышающими риск факторами являются:

• количество проживающих в квартире, особенно несовер-шеннолетних и недееспособных;

• форма прав на квартиру;

• условия приватизации.

При титульном страховании страховщик обычно обеспечивает юридическое сопровождение договора. Среди проблем, с которыми может столкнуться страховщик, прежде всего встречается мошенни-чество со стороны продавца недвижимости. Чаще это не мошенничество, а желание родственников продавца оспорить совершенную сделку, особенно если продавец находится в группе риска (пожилой человек, состоит на учете в психоневрологическом диспансере и т.п.). На практике встречаются:

• попытки со стороны продавца оспорить подлинность его подписи на нотариально удостоверенном договоре;

• продажа или аренда с последующей продажей чужой жил-площади. К этой же группе относятся: продажа объекта по дубликатам документов; продажа неприватизированных квартир; мнимая смерть владельца или ложное завещание; аферы с компьютерными базами данных;

• многократная продажа (одновременно нескольким лицам) имеет место как на первичном, так и на вторичном рынках жилья;

• продажа юридически «грязной» недвижимости — объектов, которые отягощены юридическими запрещениями или не-исполненными обязательствами, в том числе и в отношении государственных органов;

• использование ложных доверенностей — имеющих силу только в момент выдачи или же заведомо фальшивых.

Проверка «чистоты титула» остается непростым делом и на отно-сительно сформированном рынке жилья в США. Для того чтобы доказать надзорным органам свою способность осуществлять титульное страхование и при этом не столкнуться с собственной не-платежеспособностью, страховщики обязаны представить в надзорный орган документ, регламентирующий механизмы получения и анализа информации об истории прав на недвижимость. Этот документ должен быть одобрен надзорным органом, что является важным условием для получения лицензии на титульное страхование. Данная особенность характерна только для рынка титульного страхования.

Таким образом:

1) ипотека — договор о залоге недвижимого имущества, по кото-рому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

2) ипотека имеет давнюю историю.

В настоящее время в России ипотека регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданским и Жилищным кодексами. Основные участники ипотеки — кредитор, заемщик, ипотечное агентство, ин-вестор, застройщик или продавец недвижимости;

3) основными рисками ипотеки являются риски финансового предпринимательства (процентный, валютный, кредитный). Спе-цифическим риском ипотеки выступает риск утраты права собст-венности на заложенное имущество — титульный риск;

4) для защиты участников от рисков ипотеки широко применяется страхование имущественных интересов (страхование заложенного имущества, титульных рисков и ответственности) и личности (жизни, здоровья) заемщика.

<< | >>
Источник: Шахов В.В., Ахвледиани Ю.Т.. Страхование. 2011

Еще по теме Особенности страхового андеррайтинга ипотечных рисков:

  1. Страховой андеррайтинг
  2. Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска
  3. Виды социальных страховых рисков. Страховые случаи
  4. Особенности создания, лицензирования и прекращения деятельности страховой организации. Особенности создания страховой организации и порядок выдачи лицензии на осуществление страховой деятельности
  5. Организация страхования ипотечных рисков
  6. Модель определения рисковой премии для различных типов ипотечного кредита
  7. Факторы риска, влияющие на размер страховой премии ипотечного страхования.
  8. Рисковые обстоятельства и страховой случай
  9. Особенности ипотечных свопов
  10. Содержание страховой защиты на отдельных фазах космической программы. Особенности страхового покрытия
  11. Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности
  12. Особенности эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Общие положения
  13. Ростова Елена Павловна. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков, 2006
  14. Особенности применения страховыми организациями Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности. Виды счетов в страховых организациях
  15. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития
  16. Вилы страховых премий и особенности их расчета
  17. Особенности регулирования страховой деятельности в странах европейского союза (ес)
  18. Критерии андеррайтинга
  19. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения страховых организаций
  20. Страховая услуга как специфический товар. Особенности страховой услуги как товара