<<
>>

Организация ипотечного страхования кредитного риска

–Подходы к организации ипотечного страхования.

Создание условий для развития частного страхования кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании может стать приоритетным направлением формирования системы ипотечного страхования.

В качестве одного из вариантов решения этой проблемы может быть предложенная Р.

Страйком и Д. Уайтли [103] система совместной деятельности частных страховщиков и государства, в основе которой лежит модель Федеральной жилищной администрации США (ФЖА) с некоторыми существенными изменениями.

Однако стоит отметить, что в рамках программы ФЖА убытки кредитора покрываются в полном объеме (при некоторых ограничениях, например, максимальной величины судебных издержек по определенным действиям). Это, разумеется, не стимулирует кредиторов тщательно проводить андеррайтинг и так же тщательно обслуживать кредиты. ФЖА может лишить кредиторов права на участие в программе, а поскольку для большинства кредиторов — участников программы ФЖА ипотечное кредитование является основным видом деятельности, угроза лишиться этого права весьма эффективна.

В отношении России стоит отметить, что многие банки только приступают к ипотечному жилищному кредитованию граждан, и такая мера воздействия вряд ли принесет существенные результаты.

Формирование нормативных правовых основ ипотечного страхования в России.

В настоящее время организации, выдающие ипотечные кредиты, при установлении процентных ставок предусматривают компенсацию потерь в

случае дефолта заемщика. Уровень кредитного риска по ипотечным кредитам в России определяется влиянием нескольких факторов:

¦ практическим отсутствием (единичным характером) судебных прецедентов вынесения решения в пользу банка-кредитора в случае непогашения кредита заемщиком;

¦ отсутствием достаточного опыта кредитования граждан на цели приобретения жилья, на основании которого банки могли бы сделать статистически достоверную оценку кредитных рисков.

Статья 932 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает страхование ответственности за нарушение договора, лишь в случаях, предусмотренных законом.

ГК РФ не содержит специальной нормы, предусматривающей страхование ответственности по кредитным договорам и по договорам займа вообще. Нет такой нормы и в Законе "О банках и банковской деятельности". Следовательно, такое страхование не допускается и соответствующий договор ничтожен.

Банк, является предпринимателем, и предоставление банковского кредита — предпринимательская деятельность, следовательно, возможно страхование банком своего предпринимательского риска, в частности, и объеме ответственности заемщика. Но страхователем в этом случае должен выступать только сам банк кредитор; заемщик им быть не может г. 933 ГК РФ).

Законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "Об иноке (залоге недвижимости)" содержит в ст. 31 п. 4. нацеленный на создание условий для развития страхования кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании. Приведем формулировку законопроекта полностью: "Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома (квартиры), вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства по возврату кредита.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя).

11 ри переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в сроки, установлена договором страхования. При досрочном отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия возврату не подлежит.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления кредитором требования к заемщику о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об ипотеке",

Страховое возмещение выплачивается кредитору в пределах страховой суммы и в соответствии с условиями, указанными в договоре между кредитором и страховой организацией.

Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолт о завершения процедуры обращения взыскания.

Страховое покрытие и способ его применения известны как покрыт "верхнего слоя", когда страховые выплаты ограничиваются определенным процентом от убытков, понесенных кредитором. Требования кредитора к заемщику включают стоимость юридических и других услуг при обращении взыскания по кредиту, просроченные налоговые платежи страховые взносы, расходы на содержание заложенного имущества, штрафы, пени, проценты, основной долг. Если вырученная от продажи заложенного имущества сумма меньше денежных требований кредитора, у последнего возникают убытки в размере недостающей суммы. Покрытие "верхнего слоя" в настоящее время

является общемировой нормой для ипотечных страховых компаний, предоставляющих страховку в случае дефолта заемщика, и колеблется в разных странах в диапазоне 15—50% по частным страховым компаниям.

Концепция создания системы ипотечного страхования прежде всего нацелена на формирование условий для обеспечения деятельности частных ипотечных страховых компаний. Однако следует признать, что частные ипотечные страховые компании, понимая, что придется брать на себя долгосрочные и исключительные по своему характеру обязательства, в ближайшее время вряд ли захотят прийти на рынок. Для этого необходимо создать соответствующие условия.

Формирование статистической базы для проведения андеррайтинга заемщика.

Определяющее значение для развития системы ипотечного страхования имеет сбор данных об ипотечных кредитах, что необходимо при расчете страховых тарифов. Центробанк может организовать получение от кредиторов отчетных данных о выданных ипотечных кредитах с целью создания централизованной базы данных под своим контролем.

Информацию, необходимую для определения страховой премии страховании кредитного риска можно структурировать следующим образом [48].

1.

Заявление на кредит

Информация о заемщике:

¦ доход,

¦ краткое описание недвижимости.

¦ отношение ежемесячного платежа по кредиту к месячному доходу,

¦ род занятий,

¦ стаж работы в организации,

¦ приобретает ли недвижимость впервые.

Иформация о кредите:

¦ процентная ставка,

¦ тип кредита: с фиксированной процентной ставкой, с переменной процентной ставкой, долларовый / рублевый,

¦ отношение суммы кредита к стоимости приобретаемой недвижимости,

¦ наличие гарантий,

¦ наличие страховки кредитного риска,

¦ способ внесения платежей по ипотечному кредиту (отчисления от заработной платы, наличными через кассу банка, платежи в безналичной форме, списание платежей с текущего счета заемщика и др.).

Описание недвижимости:

¦ место расположения,

¦ тип недвижимости (отдельный дом, квартира в многоквартирном доме, строительный материал, жилищные условия),

¦ новое или вторичное жилье, год постройки.

2. Информация об отклонениях от стандартного погашения, предоставляемая в течение срока действия кредита Статус платежа:

¦ просроченный платеж,

¦ неуплата,

¦ досрочное погашение.

А также: невыплаченный остаток, сумма досрочного платежа (если имеется).

3. Информация о дефолтах по кредитам Причины неуплаты:

¦ смерть основного заемщика,

¦ развод,

¦ потеря работы основным заемщиком,

¦ иное.

А также: невыплаченный астатак, начисленные проценты, другие издержки в связи с обращением взыскания, прибыль и.ли убытки банка после реализации недвижимости,

4. Дата закрытия кредитного договора

Причины закрытия кредитного договора:

¦ выплачен в срок,

¦ переведен на другого заемщика,

¦ выплачен досрочно.

¦ дефолт и обращение изыскания.

В 2003 году Центральный банк России провел сбор информации об ипотечном кредитовании в стране. Однако регулярный сбор информации об ипотечных кредитах пока отсутствует.

По мнению Р. Блада, консультанта компании «Мерсер Консатинг», рынок ипотечного кредитования в России был создан недавно и поэтому не имеет пока достаточного опыта в прогнозировании долгосрочных тенденций и схем, необходимых для разработки эффективных ценовых моделей [13].

В этой связи он предлагает вариант кредитной отчетности, информацию по которой необходимо собирать для того, чтобы иметь данные для определения цен и тарифов ипотечного страхования.

Сбор некоторых видов данных, например, данные о дне выдачи кредита и последующей истории его обслуживания и погашения, следует начинать как можно быстрее для того, чтобы потенциальный ипотечных страховщик мог анализировать ежегодную статистику дефолтов и убытков по каждому году выдачи кредита.

108

Признавая социальную направленность системы ипотечного страхования, следует одновременно следить за тем, чтобы финансирование социального жилья и иных потребностей для отдельных групп населения посредством прямого субсидирования, так и с использованием иных средств — осуществлялось в прозрачном режиме, самостоятельно и отдельно от программы ипотечного страхования.

Если программа ипотечного страхования тщательно продумана, то она может выполнять внутренние социальные задачи, с одной стороны, и функционировать как финансово надежный и устойчивый страховой фонд — с другой. Это важно, поскольку, во-первых, необходимо гарантировать, что

резервные фонды программы ипотечного страхования формируются за счет доходов от страховых взносов, полностью соответствующих покрываемым рискам, прошедшим надлежащим образом выполненную процедуру андеррайтинга. Во-вторых, если принято решение о субсидировании какого-либо риска или государство либо муниципалитет берут на себя определенного вида риск, то следует оповещать об этом и финансировать эти субсидии в полном объеме в момент принятия данного риска.

Помимо программы ипотечного страхования, социальные задачи по повышению доступности жилья могут решаться с помощью иных форм прямого субсидирования заемщиков. Например, одновременно с ипотечным страхованием заемщики, у которых не хватает средств на оплату первоначального износа, могут получить единовременные субсидии для его оплаты. Эта отдельная, вспомогательная, по сути, помощь может предоставляться в форме прямых субсидий или беспроцентных кредитов с правом удержания имущества за долги только в тех случаях, когда заемщик, продает, передает приобретенное жилье или не проживает в нем в течение нескольких лет после получения единовременной субсидии.

Временное или краткосрочное предоставление заемщикам средств для уменьшения процентных платежей по кредитам хоть и является менее желательной формой помощи по сравнению с единовременной субсидией, выплачиваемой в момент передачи недвижимости от продавца покупателю, может также использоваться одновременно с системой ипотечного страхования в отдельных случаях и при определенных обстоятельствах.

Любые виды долгосрочного (многолетнего) субсидирования процентной ставки или субсидии на строительство (субсидирование предложения) должны расцениваться как неприемлемые для страхования ипотечных рисков.

В заключение хотелось бы отметить, что страхование ипотечных рисков

— это всего лишь один, но потенциально важный элемент системы жилищного финансирования, особенно если он претворен в жизнь в

нужный момент.

Безусловно, жилищное финансирование — мощный фактор, способный стимулировать рост спроса, которому, чтобы не допустить инфляции цен на рынке жилья, должен сопутствовать адекватный рост предложения.
<< | >>
Источник: Ростова Елена Павловна. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков. 2006

Еще по теме Организация ипотечного страхования кредитного риска:

  1. Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска
  2. Анализ зарубежного и отечественного опыта в ипотечном страховании кредитного риска
  3. Реализация механизма ипотечного страхования кредитного риска
  4. Пример практической реализации ипотечного страхования кредитного риска
  5. Формирование условий эффективности ипотечного страхования кредитного риска на основе функции полезности
  6. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития
  7. Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности
  8. Факторы риска, влияющие на размер страховой премии ипотечного страхования.
  9. Организация страхования ипотечных рисков
  10. Ростова Елена Павловна. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков, 2006