<<
>>

Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности

Основные понятия и определения ипотечного страхования.

Ипотечное страхование — это особый вид страхования кредитов. Ипотечное страхование призвано защитить ипотечных кредиторов от риска понести убытки в связи с неисполнением заемщиком его обязательств и невозможностью полного возмещения его задолженности за счет продажи заложенного имущества.

Предметом ипотечного страхования является особый вид кредитного риска, отличающегося необычно длинным периодом действия. Помимо защиты от «обычного» риска неисполнения заемщиками своих долговых обязательств ипотечное страхование также выполняет роль экономического амортизатора, обеспечивающего необходимую финансовую устойчивость в периоды значительного экономического спада или даже кризиса.

Снижая кредитные риски ипотечных кредитов, ипотечное страхование побуждает их к расширению числа потенциальных заемщиков ипотечных кредитов. Чаще всего наличие ипотечного страхования позволяет увеличить сумму выдаваемого кредита на покупку жилья за счет снижения суммы первоначального взноса, которую клиент, покупающий жилье, должен внести наличными в качестве предоплаты.

Являясь, по сути, своеобразным «заместителем» собственных средств заемщика, ипотечное страхование позволяет большому количеству граждан быстрее стать владельцами собственного жилья.

Еще одна задача, которую может выполнить ипотечное страхование — и вновь именно путем снижения рисков по ипотечным кредитам — это повышение интереса институциональных инвесторов («вторичного рынка») к приобретению кредитов, обеспеченных ипотекой, что означает рост притока капитала на рынок жилищного ипотечного кредитования.

Участники рынка ипотечного жилищного кредитования подвержены самым различным видам рисков. Эти риски принято делить на систематические и несистематические. Систематические (диверсифицируемые) риски обусловлены действием макроэкономических и макросоциальных факторов.

Они оказывают воздействие на всю систему ипотечного кредитования. К ним можно отнести риски несовершенства законодательной базы, неблагоприятного изменения налогового законодательства, роста уровня безработицы и неблагоприятного изменения процентных ставок, валютного курса и т.п. Несистематические (диверсифицируемые) риски связаны с конкретным заемщиком, объектом недвижимости, инструментом ипотечного кредитования, с внутренними издержками организации и т.п. Такие риски можно существенно уменьшить путем создания диверсифицированных кредитных портфелей.

Селюков В.К., Гончаров С.Г. [95] выделяют следующие основные риски на ипотечном рынке: процентный, валютный, кредитный риск, риск реинвестирования (альтернативного выбора), риск ликвидности. Кроме того, нельзя исключать из рассмотрения такие риски, как административный, изменения условий мобилизации фондов, изменения дохода на акционерный капитал. Указанным видам риска подвержен, прежде всего, кредитор.

Кредитный риск — это риск потерь, вызванных неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков (риск неуплаты основного долга и (или) процентов по нему), уменьшением стоимости залога из-за падения цен на жилье, утратой или порчей залога. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита — андеррайтинга.

Процентный риск — это риск потерь, вызванных финансированием при несбалансированной периодичности пересмотра ставок процента по выданным кредитам и по привлеченным заемным средствам (т. е. если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Например,

если ставка по кредиту корректируется раз в год, а ставка процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, пересматривается ежемесячно, то в условиях большего роста процентных ставок ставка процентов по кредиту может большую часть времени быть ниже ставки по долговым обязательствам.

Процентный риск связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость активов и долговых обязательств кредитора, на сумму его дохода. Процентный риск — это риск снижения прибыли кредитора вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок. Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств.

Валютный риск — это риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса. Для банковских структур, выдающих ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение курса рубля ведет к увеличению банковских резервов. Одновременно при резком падении курса рубля доходы заемщика снижаются в валютном эквиваленте, что уменьшает его платежеспособность.

Административный риск — это риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения предельных затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов, управлению рисками и т.п.

Риск альтернативного выбора — это риск потерь при реинвестировании денежных средств, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потерь при финансировании кредитов, связанных с определением ставки процента после окончания кредитного периода.

Риск ликвидности — это риск потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных средств для поддержания необходимого уровня ликвидности. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: во-первых, детальный расчет потока наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах; во-

вторых, разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

Следует отметить разное понимание ипотечного страхования отечественными авторами и зарубежными. Как уже отмечалось, участники рынка ипотечного кредитования подвержены большому количеству рисков. А поскольку страхование этих рисков происходит в связи с заключением договора ипотечного кредитования, то в отечественной литературе (например, [30], [41], [70]) все виды страхования объединяют в одно понятие ипотечного страхования.

В иностранной литературе (например, [13], [23], [28], [134]) под ипотечным страхованием понимают страхование риска невозврата кредита. Однако, некоторые российские авторы (например, [48], [54], [96]) последнее время (с 2004 г.) принимают терминологию зарубежных специалистов.

Г арантийное страхование ипотечной закладной не является формой покрытия по страхованию жизни, которая обеспечивает погашение займа в случае смерти заемщика. Также ипотечное страхование не является страхованием по выплате кредита или кредитной ставки, которое обеспечивает доход в случаях потери заемщиком работы вследствие увольнения или потери трудоспособности. Кроме того, ипотечное страхование не является страхованием правового титула, то есть не предоставляет покрытия убытков в случае возникновения у заемщика проблем с правом собственности на заложенное имущество. Также ипотечное страхование не покрывает потери в случае дефолта заемщика по причине рисков, застрахованных на основании договоров имущественного страхования или страхования недвижимости.

Ипотечное страхование обычно покрывает убытки в случае дефолта заемщика, вызванные невозможностью и (или) нежеланием заемщика выполнять обязательства по погашению ипотечного кредита. Кроме того, оно покрывает риски потери рыночной стоимости жилья. Когда у заемщика есть возможность выплачивать кредит, но он не делает этого, т. е. не выполняет своих обязательств, потому что стоимость жилья упала ниже суммы

ипотечного баланса. Таким образом, ипотечное страхование обычно покрывает риск стоимости недвижимости в будущем, поскольку снижение стоимости жилья может привести к неисполнению заемщиком своих обязательств по погашению ипотечного кредита.

К другим причинам рисков дефолта заемщиков, которые обычно покрывает ипотечное страхование, относятся местный (региональный) спад экономики, риски по ипотечным инструментам и некоторые виды экономических катастроф, которые приводят к дефолтам заемщиков. В условиях регионального спада экономики заемщики могут потерять работу и, как следствие, будут не в состоянии исполнять свои обязательства по ипотечным кредитам или в рамках общего спада экономики происходит падение цен на недвижимость в регионе.

В качестве иллюстрации рисков по ипотечным инструментам можно рассмотреть следующий пример: кредиты с переменной процентной ставкой, которые приводят к увеличению сумм по погашению кредита вследствие изменения уровня инфляции и (или) повышения процентных ставок, в результате чего заемщик не может осуществлять платежи по ипотечному кредиту.

Страховое возмещение выплачивается кредитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить требуемую сумму. Возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, указанной в договоре между кредитором и страховой компанией. Страховое покрытие включает непогашенный остаток страхового долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания.

Такое страховое покрытие и способ его применения известны как покрытие «верхнего слоя» — страховые выплаты ограничиваются определенным процентом от убытков, понесенных кредитором. Покрытие «верхнего слоя» в настоящее время является нормой для ипотечных

страховых компаний, предоставляющих страховку в случае дефолта заемщика во всем мире. Покрытие в целом колеблется от 15 до 50% в разных странах мира по частным страховым компаниям. Государственные системы ипотечного страхования предоставляют покрытие в размере до 100%.

Следует также отметить основные цели создания системы ипотечного страхования. Во-первых, создание условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья. Во-вторых, формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов путем повышения доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов. И, в-третьих, увеличение доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья.

Таким образом, появляется возможность существенно расширить круг потенциально квалифицированных заемщиков и увеличить объем долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам на приобретение жилья.

В то же время при снижении доли первоначального взноса и соответственно, увеличении доли кредита относительно оценочной стоимости залога у кредитора возникают некие дополнительные повышенные кредитные риски, которые могут привести к финансовым потерям в случае дефолта заемщика. Договор страхования ипотечных рисков позволяет банку кредитору полностью или частично страховать эти повышенные кредитные риски, являясь при этом дополнительным обеспечением возвратности кредитных средств в случае наступления дефолта заемщика, и невозможности реализации залога по цене, достаточной для покрытия суммы ущербов. При наступлении страхового случая страховая компания обязуется перед банком осуществить страховые выплаты в пределах страхового покрытия, размер которого будет установлен в договоре страхования ипотечных рисков.

Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации при значительных объемах застрахованных кредитов.

В процессе развития и становления ипотечного страхования в зарубежных странах, сформировался ряд принципов, отличающих его от других видов страхования [74]. Основные из них включают в себя: «монофункциональность» или монолайн, минимальные требования к резервированию средств, конфликт интересов. Рассмотрим каждый в отдельности.

1. «Монофункциональность». Компании, занимающиеся страхованием ипотечных кредитов, должны в соответствии с уставом заниматься исключительно данным видом деятельности. Это связано с его катастрофической природой и необходимостью защитить способность страховщика выплачивать по требованиям, а также защитить владельцев полисов других видов страхования от риска банкротства ипотечного страховщика. В качестве альтернативного подхода может быть потребовано ведение раздельной отчетности и формирование отдельных фондов по данному виду деятельности. Данное требование также применяется в отношении компаний, занимающихся перестраховкой ипотечных страховых рисков.

2. Минимальные требования к резервированию средств. Общий объем резервного капитала ипотечного страхователя должен возрастать пропорционально общему объему сопряженных рисков по застрахованным ипотечным кредитам. Требования к резервированию средств ипотечными страховщиками могут меняться в зависимости от допускаемого соотношения размера кредита к стоимости обеспечения. По кредитам с более высокими значениями ЬТУ требуется больший объем средств для покрытия потенциальных финансовых рисков. Конкретная методика расчета минимальной суммы резервных средств может отличаться в зависимости от государства, региона, географических особенностей, однако во всех случаях к

ипотечному страхованию применяется подход, принципиально отличный от требований к другим видам страховой деятельности.

3. Конфликт интересов. Компании, занимающиеся ипотечным страхованием, не могут принадлежать или контролироваться банками и другими институциональными ипотечными кредиторами, а в случае если это имеет место, вводятся ограничения на их возможности по предоставлению гарантий по кредитам, выданным головной кредитной организацией.

Учитывая значительный объем требований по выплате страхового вознаграждения, которые могут быть предъявлены ипотечному страховщику, в договоре страхования ипотечного кредита обычно предусматриваются следующие основные условия:

¦ кредит должен быть выдан и находиться на обслуживании организации, одобренной страховщиком;

¦ страхователь не вправе расторгнуть договор страхования до окончания срока кредитования;

¦ в случае непогашения кредита или обращения взыскания на заложенное имущество право собственности на это имущество должно быть передано страховщику.

Договора страхования по ипотечным кредитам заключают выдающие кредит банки. Ипотечный кредитор приобретает страховку и становится прямым бенефициарием. Однако, в конечном счете, бремя расходов по внесению страховых взносов несет заемщик. Выгода для заемщика заключается в том, что он получает возможность получить кредит на приобретение жилья или улучшение жилищных условий, который не может быть ему предоставлен при отсутствии страхования или предоставлен в более поздние сроки.

Капитал ипотечного кредитования с высоким рейтингом значительно повышает уровень доверия и ликвидности на рынке жилья. Кредитная деятельность всегда повышается при наличии большего капитала и

стабильности. Есть два ключевых банковских правила, которые поддерживают жизнеспособность бизнеса ипотечного страхования.

Во-первых, высокое соотношение ЬТУ (отношение суммы кредита к стоимости залога) должно приводить к повышению стоимости кредитов, если только страховое покрытие не предоставлено третьей квалифицированной стороной — ипотечным страховщиком. На ипотечных рынках, где имеется достаточная кредитная информация из прошлого опыта, уже давно установлено, что риск ипотечного дефолта тем выше, чем выше соотношение суммы кредита к стоимости жилья. Высокий процент обязательств по ипотечному кредиту, который находится у кредитора, в случае дефолта заемщика по кредиту с высоким ЬТУ приведет к большим убыткам, чем при более низком соотношении ЬТУ. Риск, основанный на доле капитала, должен быть снижен по кредитам с ипотечным страховым покрытием, чтобы у кредиторов появился финансовый стимул обращения за ипотечной страховкой к третьей стороне — квалифицированному провайдеру.

Во-вторых, должны быть установлены лимиты соотношения ЬТУ для расчетливого кредитования, превышение которых допускается только в случае предоставления ипотечного страхового покрытия. Конкретные банковские правила должны включать комплексную структуру, которая эффективно управляет кредитным риском ипотечного финансирования по займам с высоким соотношением ЬТУ и снижает возможность неправильного отбора займов с ипотечным страховым покрытием. Например, лимит ЬТУ в Канаде установлен на уровне 75% и может быть превышен только в случае приобретения страховки у третьей стороны — квалифицированного ипотечного страховщика. Опять же это правило не допускает неправильного отбора и позволяет ипотечным страховщикам предлагать конкурентные ставки, поскольку они определяются при оценке среднего риска убытков от дефолта заемщика по целевым группам заемщиков. Долгосрочное жизнеспособное ипотечное страхование не может существовать без соответствующих правил, регулирующих страховой и банковский бизнес.

С введением системы ипотечного страхования ужесточаются требования не только по отношению к андеррайтингу, к кредиту (его оформлению), к заемщику, но и к кредитору-залогодержателю.

В соответствии с политикой ФЖА (Федеральная жилищная администрация) кредитор должен делать все возможное, чтобы не допустить обращения взыскания: разрешается выплата просроченного платежа по частям или даже реструктуризация кредита для снижения размера ежемесячных платежей для «старых» кредитов (т.е. кредитов, которые успешно погашались в течение достаточно длительного срока). Во всех случаях на кредиторе лежит обязанность по обращению взыскания на имущество, заложенное в обеспечение ипотечного кредита, и вступлению во владение этим имуществом. После завершения процедуры обращения взыскания, освобождения имущества заемщиком и получения кредитором «легко продающегося» титула права собственности на это имущество, кредитор может выбрать один из двух вариантов выставления страховых требований ФЖА в соответствии с установленной формой.

Независимо от того, освободил ли заемщик имущество или нет, в период обращения взыскания на это имущество обязанности по его содержанию в надлежащем состоянии лежат на кредиторе.

Проводимая ФЖА политика направлена на получение заключения о несостоятельности во всех возможных случаях, что вызвано двумя причинами: стремлением не допустить неправомерного использования возможностей, предоставляемых в рамках программ ФЖА, а также необходимостью минимизировать убытки ФЖА.

Каждые три месяца ФЖА анализирует количество невыплаченных кредитов и предъявленных страховых требований по различным территориям, и рассчитываются средние региональные показатели.

Прежде чем предпринять какие-либо действия в отношении залогодержателя, ФЖА отслеживает все случаи невозврата кредиторов, выданных данным залогодержателем, в течение не менее года.

В случае если количество невыплаченных кредиторов и соответствующих выплат страхового вознаграждения по кредитам какоголибо залогодержателя превысит средний региональный показатель на 200%, сертификация отзывается в течение 60 дней. (ФЖА может в порядке исключения отступить от этого правила в случае, если данный залогодержатель работает в регионе с узким рынком услуг по ипотечному страхованию и отсутствием истории такого рода сделок).

ФЖА может в любое время потребовать от залогодержателя последний финансовый отчет и другие документы, относящиеся к кредитной деятельности. Залогодержатель должен иметь план контроля качества, охватывающий все элементы процесса оформления каждого кредита: проведение личной беседы с заемщиками, приобретающими жилье впервые, наличие всех требуемых документов, наличие у заемщика других кредиторов по программе ФЖА, подтверждение доходов заемщика, проверка документов на наличие признаков мошенничества.

Ипотечное страхование позволяет кредитору снизить проценты по кредиту и повысить уровень ЬТУ. Сам кредитор может увеличивать процентную ставку по кредиту с целью «застраховать» себя на случай невыполнения обязательств заемщиком, но с точки зрения конкурентоспособности это не самый лучший вариант. Гораздо удобнее обезопасить себя, потребовав от заемщика застраховать риск невозврата кредита. К тому же по застрахованным кредитам можно увеличить ЬТУ за счет поглощения части кредитного риска, который заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Также важно учесть, что далеко не всегда кредитор владеет более полной информацией, чем страховщик. Если кредитор переоценивает риск, это ведет к завышенным тарифам, а если недооценивает, то это может негативно отразиться на финансовом состоянии кредитора в случае невозврата кредита заемщиком. Далее будет показано, что размер портфеля договоров влияет на устойчивость и на размер тарифной ставки страховщика.

Программа ипотечного страхования способна обеспечить разделение кредитных рисков с основными кредиторами и послужить для последних стимулом к более весомому и активному участию их в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может также предоставить кредиторам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения.

Ипотечное страхование является неотъемлемой частью развитого рынка ипотечного кредитования. Оно затрагивает всех участников и все составляющие ипотечного кредитования. Ипотечное страхование делает кредиты более доступными, более секьюритизированными, что способствует повышению интереса кредиторов и потенциальных заемщиков и развитию ипотечного кредитования.

<< | >>
Источник: Ростова Елена Павловна. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков. 2006

Еще по теме Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности:

  1. Факторы риска, влияющие на размер страховой премии ипотечного страхования.
  2. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития
  3. Организация ипотечного страхования кредитного риска
  4. Анализ зарубежного и отечественного опыта в ипотечном страховании кредитного риска
  5. Факторы, влияющие на степень риска при заключении договора страхования. Увеличение степени риска
  6. Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска
  7. Реализация механизма ипотечного страхования кредитного риска
  8. Пример практической реализации ипотечного страхования кредитного риска
  9. Личное страхование как фактор cоциальной стабильности общества. Виды личного страхования
  10. Понятие, виды и факторы процентного риска
  11. Формирование условий эффективности ипотечного страхования кредитного риска на основе функции полезности
  12. Особенности ипотечных свопов
  13. Зарубежный опыт ипотечного страхования.