<<
>>

Ипотечное кредитование: характеристика рынка, проблемы становления

Проблемы становления системы ипотечного кредитования

Одной из основных предпосылок возникновения института ипотеки и, в то же время, проблемой развития системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос на жилье.

Прежде всего, из-за невысокого уровня доходов населения. При низком уровне доходов ипотечное кредитование не может принципиально разрешить вопросы приобретения хорошего жилья. Семья с невысоким уровнем доходов не сможет получить кредит на покупку хорошей квартиры, а покупка «дешевой», не решит квартирный вопрос окончательно, да и для кредитора такая сделка не будет выгодной.

Однако предложений на рынке жилья крайне мало. Значительная часть кредитов, выкупленных «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК), составляют кредиты по сделкам на вторичном рынке жилья, а это является негативным фактором из-за состояния существующего жилого фонда. Для кредитных организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению, его старение создает риски потери со временем ликвидности жилья на вторичном рынке.

На первичном же рынке существующие размеры финансирования не позволяют достичь требуемых объемов жилищного строительства. Это объясняется строительными рисками, рисками нереали-зации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно оснащенных участков земли. Все эти факторы сдерживают приход в эту сферу крупных инвесторов и банков. Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговорен-ных в кредитном договоре объемах и

сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой стороны — наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).

Следствием крайне низких объемов вводимого жилья является еще одно негативное явление — устойчивый рост цен на первичном и вторичном рынках жилья.

В период с 2000 по 2003 год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49%, на вторичном рынке — на 72%. Средняя цена на первичном рынке в 1,89 раза превышает объем капиталовложений [30].

Также следует отметить низкую доступность ипотечных кредитов (в Самарской области по данным АИЖК только 5% молодых семей отвечают требованиям, предъявляемым к заемщикам). Наличие этой проблемы обуславливается отчасти высокими ставками по ипотечным кредитам, которые являются таковыми ввиду высокого уровня инфляции. Другой причиной высоких ставок являются высокие кредитные риски при ипотечном жилищном кредитовании. Кредитор хочет обезопасить себя на случай невозврата кредита и закладывает в процентную ставку по кредиту дополнительную сумму, которая должна будет частично компенсировать убытки кредитора. Однако, закладываемая им сумма может быть значительно завышена, например, в силу отсутствия необходимой информации, касающейся статистики невозврата кредита. Снизить кредитные риски можно за счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество и за счет формирования бюро кредитных историй. Получение необходимой информации о прошлых и настоящих обязательствах заемщика позволит кредиторам существенно ускорить процедуру оценки их кредитоспособности и снизить кредитные риски.

Страхование кредитов требует наличия данных за прошлые периоды по когортам выдачи ипотеки с выделением таких позиций, как частота

невозврата кредитов в срок и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправления ситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залоге имущество и величина убытков в расчете на один кредит, по которому на находящееся в залоге имущество обращено взыскание. Эти данные формируют базу для анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховые продукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобных данных в России по большому счету еще не существует.

Кроме выше перечисленных проблем, следует отметить и высокие издержки по оформлению ипотечного договора и по его обслуживанию.

Например, нотариальное удостоверение договора купли продажи жилья составляет 0,5% от суммы сделки, нотариальное удостоверение договора об ипотеке — 1,5% от суммы сделки, услуги риэлтера (в среднем) — 1,5% от суммы сделки, кроме этого затраты, размеры которых варьируются в зависимости от региона. Суммарные накладные расходы могут находиться в диапазоне от 5% от суммы сделки до 10% от суммы сделки [11].

Обеспеченность населения жильем и тенденции развития рынка жилья

Исследования показали, что последнее десятилетие ХХ в. и начало XXI в. характеризуются в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. На протяжении 90-х гг. новое строительство осуществлялось более низкими темпами и в меньших объемах по сравнению с предыдущими периодами, в течение десяти лет не проводились ремонтные работы и характерен износ многих существующих квартир.

Техническое состояние жилищного фонда на сегодняшний день не может не вызывать глубокой озабоченности и беспокойства: только 38,4% строений имеют изношенность до 30%, а 56,3% являются деревянными и

далеко не всегда соответствуют современным представлениям о комфортности.

В 2001 году ветхий жилищный фонд увеличился на 34%, составив 87,8 млн. кв. метров. Необходимо провести срочный капитальный ремонт более 290 млн. кв. метров жилья, однако ежегодно ремонтируется только 4,5 млн. кв. метров.

Так, по данным АИЖК, объемы ввода в строй жилья с 61,7 млн. кв.м. в 90-х гг. снизились до 33,8 млн. кв.м. в 2002 г., т. е. падение объемов жилищного строительства составило 45%. В 2001 — 2002 гг. проявилась тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем. По данным главного контрольного управления (ГКУ) Президента РФ, в 2001 г. выбытие фонда жилья достигло 14,1 млн. кв. метров жилья, что составило 50% вновь введенного в строй жилья.

Следует отметить, что в течение пяти лет до 1990 г.

ежегодно в среднем вводилось 68 млн. кв. метров жилья. По объему ввода жилья показатель 2003 года (36 млн.кв.м.) находится на уровне 1996 года, явно уступая показателю 1987 года, когда был введен максимальный объем жилья — 76 млн.кв.м. При таком объеме ввода жилья около 3,5% семей могло приобрести новое жилье и

это при том, что вся бюджетная мощь государства направлялась на строительство жилья.

На сегодняшний день в России на одного человека ежегодно строится

0, 25 кв.м. жилья. В то же время с учетом неудовлетворенного спроса и старения существующего жилищного фонда необходимо обеспечить объемы ввода жилья на уровне около 1 кв.м.

Основная, ставшая традиционной причина сложившейся ситуации — недостаток финансирования. При резком сокращении участия государства в финансировании жилищного строительства не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников, а процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования шел крайне медленно. Доля вложений государства в конце 80-ых годов превышала 85%, а в 2001 году за счет средств бюджетов всех уровней было введено лишь около 20% жилья. Г осударство принимает слабое участие в массовом жилищном строительстве, а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост, сдерживается низким уровнем доходов населения.

Анализ, проведенный специалистами АИЖК в 2002 г., выявил ситуацию в ряде регионов Российской Федерации: пропорциональную зависимость между уровнем доходов населения и обеспеченностью жильем. Коэффициент корреляции между данными показателями составляет 0,74. С ростом доходов

населения повышается обеспеченность жильем, что является следствием увеличения числа сделок на рынке жилья.

Вместе с тем исследования показали, что реальный платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения России остается низким.

В настоящее время на одного жителя России приходится 280 долл.

в долларовом эквиваленте рублевых накоплений (по данным Госкомстата, денежные накопления населения России составляют 1282 млрд. руб.). Учитывая, что на валютных вкладах, согласно данным Г оскомстата, находится около 10,8 млрд. долл., получим 75 долл. накоплений на валютных счетах на душу населения. Кроме того, полагая, что объем валютных накоплений, находящихся «в чулках» у населения, оценивается 30 млрд. долл., получим суммарные накопления среднестатистического гражданина в объеме 561 долл. Этого явно недостаточно для формирования устойчивого платежеспособного спроса на квартиры в масштабе страны.[30]

Основным показателем, характеризующим состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м.) к среднему годовому доходу семьи (три человека). На пример, если средняя стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равняется 599 400 руб., и средний месячный доход семьи (двое трудоспособных взрослых и один ребенок) около 9000 руб. Таким образом, коэффициент доступности составляет 5,55, т. е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя другие траты) в течение пяти с половиной лет.

Несмотря на наблюдаемое в 2000 — 2003 гг. снижение коэффициента доступности жилья, его численное значение остается на высоком уровне, что

является серьезным негативным фактором, существенно сдерживающим развитие рынка жилья в России. Высокое значение данного показателя свидетельствует о том, что для большинства граждан покупка квартиры за счет своих средств является нереальной задачей.

За последние годы механизмы улучшения жилищных условий в регионах страны коренным образом изменились. Так, почти полностью исчезла возможность получить социальное жилье: этим правом пользуются лишь отдельные категории граждан. Доходы большей части россиян во всех регионах страны не позволяют купить или построить жилье за счет собственных средств.

Несмотря на то, что после кризиса 1998 г. цены на жилье резко упали, население в подавляющей массе не может стать активным участником жилищного рынка. Хотя в большинстве городов России соотношение между ценой покупки жилья и доходом домохозяйств с 1993 по 1998 г. сократилось на 30 — 40%, без развитых механизмов долгосрочного кредитования оно по-прежнему недоступно населению.

Характерным для первичного рынка жилья России последних лет является тенденция к росту цен на жилье. По данным Госкомстата, с 2000 г. индекс роста средних цен на жилье на первичном рынке не опускался ниже

101%. При этом следует отметить, что в последнее время темпы роста замедлились.

По данным Г оскомстата, средние цены на все квартиры только в III квартале 2002 г. составили 104% ко II кварталу 2002 г. и 119,1% к IV кварталу

2001 г. На первичном рынке наиболее существенно (на 20,4%) подорожали квартиры улучшенной планировки. Самые низкие темпы роста наблюдались в секторе элитных квартир — 12,9%.

Сопоставляя динамику индекса цен на жилье с макроэкономическими показателями России, можно отметить, что, начиная с III квартала 2001 г., темпы роста цен на жилье находятся в диапазоне между уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов населения, что расценивается специалистами как положительный фактор.[30]

Потенциал развития рынка жилья определяется, прежде всего, низким уровнем обеспеченности жильем и высоким коэффициентом износа жилищного фонда.

Данный фактор оказывает особое воздействие на первичный рынок, т. к. для улучшения качества жилищного фонда и его расширения необходимо строительство новых квартир. Кроме того, рост уровня жизни населения ведет к повышению требований граждан к качеству занимаемой жилплощади, что также способствует росту спроса, а, следовательно, развитию рынка, в том числе и первичного. При этом объем предложения на первичном рынке в значительной степени зависит от ситуации в строительной отрасли.

Ситуация на вторичном рынке жилья в настоящее время мало отличается от первичного рынка: наблюдается тенденция к повышению цен. По данным Госкомстата, индекс средних цен на все виды квартир на вторичном рынке составил 119,8% к тому же периоду 2001 г. и 105,4% ко второму кварталу 2002 г. По всем классам жилья, за исключением элитных квартир, наибольшие темпы роста цен на вторичном рынке, как и на первичном, были зафиксированы во II квартале, а самые низкие — в III квартале.

Отличие вторичного рынка от первичного заключается в том, что по некоторым видам произошли стабилизация и даже небольшое снижение максимальных и минимальных цен.

Динамика цен на первичном рынке практически соответствует динамике цен на вторичном рынке. Коэффициент корреляции между данными показателями составляет 0,92.

Основным фактором, способствующим росту цен на вторичном и первичном рынках жилья, является рост доходов населения, что ведет к повышению спроса на квартиры. Сопоставляя динамику индекса цен на жилье

на вторичном рынке с динамикой реальных доходов населения, получаем, как и при анализе и первичного рынке, прямую зависимость между данными показателями. При этом следует отметить, что вторичный рынок более чувствителен к изменению реальных доходов населения.

Уровень цен на вторичном рынке в значительной степени зависит от уровня цен на первичном рынке. В том случае, когда происходит приближение стоимостей вторичного рынка к первичному, наблюдается тенденция либо к снижению цен на вторичном рынке, либо к замедлению темпов роста. Наименьший разброс цен на первичном и вторичном рынках наблюдается в классе типовых квартир, являющихся наиболее востребованными [30].

Средняя обеспеченность жильем в России составляет около 20 кв. м. на человека. В очередях на улучшение жилищных условий состоят 4,43 млн. семей, или 8,9% от общего количества семей. За 2003 год улучшили жилищные условия 229,3 тыс. семей, или 5,2% от «очередников». При сохранении имеющегося положения дел для обеспечения жильем всех «очередников» потребуется около 20 лет. Строительный комплекс страны, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, сохранил свою дееспособность. По оценкам специалистов, он обладает резервами по наращиванию строительства и потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства к 2010 году на уровне 70 млн.кв.м. [70]

В сложившихся условиях особую актуальность приобретает развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования, что будет способствовать, с одной стороны, увеличению платежеспособного спроса на квартиры, развитию жилищного строительства, а с другой — улучшению жилищных условий россиян, а, следовательно, позволит повысить качество жизни населения и улучшить социальную ситуацию в стране. Опыт разных стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования. В то же время в современной России механизмы ипотеки только начинают формироваться.

<< | >>
Источник: Ростова Елена Павловна. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков. 2006

Еще по теме Ипотечное кредитование: характеристика рынка, проблемы становления:

  1. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития
  2. Правовая база ипотечного кредитования
  3. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования
  4. Ипотечное кредитование
  5. Ипотечное кредитование
  6. Современное состояние ипотечного кредитования в России
  7. Приоритеты развития ипотечного кредитования В России
  8. Ипотечное кредитование в оренбургской области
  9. Ипотечное кредитование и залоговые операции
  10. В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика, 2007
  11. Законодательные основы становления рынка ценных бумаг в постсоветской России
  12. История становления рынка России
  13. Становление в России рынка ценных бумаг и биржевого дела
  14. Общая характеристика и преимущества кредитования в пределах кредитной линии
  15. Краткая сравнительная характеристика приобретения оборудования посредством лизинга или кредитования
  16. Общая характеристика вторичного рынка
  17. Общая характеристика страхового рынка
  18. Характеристика конъюнктуры биржевого рынка России
  19. Общая характеристика первичного рынка
  20. Структура и характеристика основных элементов финансового рынка