<<
>>

Факторы риска, влияющие на размер страховой премии ипотечного страхования.

В соответствии со сложившейся практикой частные компании определяют размер страховых взносов на основе накопленного опыта использования данного вида страхования. В большинстве стран частные компании ориентируются на опыт государственных компаний, которые первыми начали предлагать услуги ипотечного страхования.

При определении цены страхования ипотечных кредитов необходимо иметь в виду, что данный вид страхования не дает снижения риска или стоимостного выражения этого риска в отношении отдельных кредитов при прочих равных условиях.

Более того, поскольку данный вид страхования стимулирует более высокий ЬТУ, это может привести к увеличению риска невозврата кредита заемщиком.

Однако хорошо организованная программа ипотечного страхования может снизить «цену», которую платит кредитор за кредитные риски, которые переходят от него к страховщику, за счет диверсификации риска при работе

во многих регионах и со многими кредиторами, а также последовательного применения стандартов андеррайтинга застрахованных кредитов третьими лицами.

Так, в настоящее время стоимость страхования ипотечных кредитных рисков составляет: в США — от 3 до 4% от первоначальной суммы кредита, в Канаде — от 2 до 7% от первоначальной суммы кредита [48].

Основными факторами, влияющими на стоимость/цену страховки являются: частота страховых выплат, уровень убытков, стоимость капитала, затраты на проведение андеррайтинга.

Сюда относятся практически все текущие расходы компании, за исключением деятельности, непосредственно связанной с рассмотрением страховых случаев и выплатой страхового вознаграждения [28].

Оценки названных показателей, в свою очередь, формируются страховыми компаниями на основе статистических данных кредитных организаций об объемах ипотечного кредитования, общих и средних показателях дефолтов заемщиков и ряде иных характеристик.

Необходимо отметить, что на сегодняшний день такая информация в рамках обязательной отчетности в различных формах предоставляется коммерческими банками в Центральный банк Российской Федерации. В то же время для достижения названных целей может потребоваться ее детализация, обработка и анализ.

Рассмотрим перечень важных факторов риска, которые нужно принимать во внимание при определении размера страховых премий ипотечного страхования [28].

1. Кредитная история. Ипотечный страховщик должен оценить информацию имеющейся кредитной истории. Важно получить всю имеющуюся информацию для оценки возможных потерь (количество непогашенных кредитов, фактическая сумма убытков по кредитам, понесенная в результате этих дефолтов). Российское правительство в настоящее время рассматривает проект создания централизованной базы данных, куда ипотечные кредиторы будут обязаны сообщать информацию по

ипотечным кредитам, включая просрочку выплат, наложения взыскания, погашение и другую специфическую информацию. Без кредитных историй крайне трудно установить разумные и уместные ставки ипотечного страхования.

Кредитная история заемщика важна для определения степени его ответственности при исполнении финансовых обязательств в прошлом, например оплате коммунальных услуг, квартплаты, кредитов на покупку автомобиля, личных займов, выплат по кредитной карте, оплате телефонных счетов и других обязательств. Основным вопросом для компании по ипотечному страхованию является определение возможностей заемщика в прошлом оплачивать свои финансовые обязательства и не будет ли для него чрезмерной финансовой нагрузкой оплата новых ипотечных обязательств.

Страховщик анализирует как осуществлялись платежи по кредитам, частота и величина просрочек платежей, количество дефолтов. Продолжительность обращения взыскания может определяться как моментом его продажи третьей стороне либо в результате принятия судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество, либо в результате других мер.

Просроченные кредиты, по которым платежи возобновились, должны анализироваться отдельно, как особая группа текущих кредитов. С технической точки зрения эти кредиты считаются текущими. В то же время, опыт многих стран показывает, что 25% текущих кредитов, по которым были просрочки платежей, в течение каждого учетного года страдают от повторных просрочек [48].

В идеале ипотечные страховщики и ипотечные кредиторы обратятся в бюро кредитных историй или в агентства кредитной информации, чтобы ознакомиться с позитивными или негативными показателями кредитной истории заемщика. Российское правительство должно помочь установить для финансовых институтов правила информирования кредитных агентств о позитивных и негативных фактах из кредитных историй физических лиц.

2. ЬТУ кредита — соотношение суммы кредита к оценочной стоимости залога. Это очень важный фактор, поскольку, чем ниже первый взнос заемщика или его собственный капитал, тем выше риск дефолта заемщика, так как у него имеется меньше финансовых стимулов к исполнению обязательств по ипотечному кредиту, особенно в случае падения цен на недвижимость. Исходя из этого риска, ипотечные страховщики обычно устанавливают различные ставки страховых премий по различным сегментам показателей ЬТУ.

3. Статус заемщика. Не менее важен рабочий статус заемщика, потому что риски работающего самостоятельно заемщика и работника по найму различаются. Так, например, в США самостоятельно работающие, как правило, чаще не выполняют свои обязательства по ипотечным кредитам.

4. Тип ипотечного кредита. При определении ставки уместной страховой премии ипотечный страховщик должен знать тип ипотечного кредита. Ведь кредиты с изменяющейся процентной ставкой более рискованные, чем кредиты с фиксированной процентной ставкой, поскольку выплаты заемщика по кредиту могут значительно вырасти в результате серьезных изменений уровня инфляции и (или) процентных ставок.

5. Цель займа. Цель займа является причиной получения ипотечного кредита, например покупка, рефинансирование процентной ставки и срока погашения, рефинансирование при нехватке наличных.

Ставки премий ипотечного страхования будут различны по каждой из категорий. Обычно рефинансирование при нехватке наличных рассматривается как самая рисковая цель из трех вышеназванных, поэтому в этом случае применяются самые высокие ставки премий, потому что собственный капитал заемщика снижается вместе с получением нового займа (более высокое соотношение ЬТУ).

6. Условия кредита. Условия кредита, например, негативная амортизация, график выплат, рассчитанный на 15 лет, 30-летний график амортизации, шаровые выплаты — все это влияет на ставку тарифа. Обычно,

чем меньше срок кредита, тем меньше риски по нему. Более рисковыми являются ипотечные кредиты, которые допускают негативную амортизацию (когда кредитный баланс на какой-то момент времени может увеличиться до суммы, превышающей начальный кредитный баланс) или имеют признаки шарового кредита (кредитор имеет право потребовать выплаты всей суммы кредита сразу или более высоких сумм по погашению кредита).

7. Размер кредита. Размер кредита также является фактором риска, потому что кредитование на большие суммы, свыше некоторого установленного порога, увеличивает вероятность дефолта. Очевидно, что отдать меньший кредит можно за более короткий срок и (или) с меньшими разовыми выплатами.

8. Андеррайтинг. Ипотечный страховщик также захочет узнать о том, какая документация по заемщику и кредиту была собрана, рассмотрена и проанализирована кредитором. Чем меньше кредитной документации было собрано и проанализировано в процессе андеррайтинга, тем выше риск. Кредитоспособность заемщика (его доход в настоящее время, активы, существующие долговые обязательства/финансовые обязательства, место жительства в настоящее время и его исполнение в прошлом финансовых обязательств) и определение стоимости недвижимости должны быть должным образом проанализированы и оформлены документально.

От того, насколько проработаны принципы андеррайтинга и оценки рисков, используемые ипотечным страховщиком, зависит качество портфеля застрахованных кредитов и то, как он будет впоследствии работать.

В результате неспособности ипотечного страховщика соблюдать свои же правила и принципы андеррайтинга его портфель застрахованных рисков оказывается подвержен гораздо большим рискам, чем те, что заложены в ценовой модели.

9. Тип местожительства. Под типом местожительства при ипотечном кредите подразумевается: является ли жилье частной собственностью, вторым жильем или жильем, в которое будут инвестированы деньги. Частное жилье

наименее рискованное, потому что заемщик живет в доме, который находится в залоге. Использование в качестве залога жилья, в котором заемщик не проживает, означает очень высокий риск наступления дефолта и влечет за собой необходимость повышения размера страховых премий по сравнению с премиями, выплачиваемыми по кредитам, обеспеченным жильем, в котором проживает заемщик, а также применение более жестких требований андеррайтинга.

10. Местоположение. С учетом географического разнообразия территории Российской Федерации, может оказаться необходимым определять зависимость цен на услуги ипотечного страхования от определенных региональных экономических факторов. В одних регионах частота дефолтов может быть постоянно высокой, а в других низкой ввиду действия таких факторов, как экономическое положение ре-гиона, уровень его индустриализации, наличие и стоимость строительных материалов и даже климатические особенности. Однако прежде чем начать учитывать региональные колебания цен, необходимо убедиться в том, что разница в рисках между регионами носит долгосрочный характер, а участники ипотечного страхования, как на первичном, так и на вторичном рынке хотят и нуждаются в региональной дифференциации цен.

Местоположение недвижимости важно для ипотечного страховщика, потому что в случае, когда жилье расположено там, где имеется высокий процент дефолтов по ипотечным кредитам или быстро растут цены на недвижимость, ипотечный кредитор может установить ставку страховой премии на уровне, позволяющем компенсировать эти высокие факторы риска.

11.

Оценка стоимости. Процесс оценки стоимости жилого помещения не менее важен, чем процесс оценки кредитоспособности заемщика. Креди-тор выдаст кредит исходя из той суммы, которая указана в сертификате, выданном оценщиком, а не из того, о какой сумме договорились продавец квартиры с заемщиком.

У оценщиков существуют два метода оценки, т.е. два метода определения стоимости: затратный, сравнительный и доходный.

Ипотечный страховщик хочет быть уверенным в том, что стоимость жилья определена независимым оценщиком, имеющим лицензию на действия которого не могут влиять или контролировать их ни заемщик, ни кредитор. Кроме того, должна быть информация по продажам для проведения сравнительного анализа, которая позволит правильно оценитьнедвижимость.

12. Кредитор. Ипотечный страховщик должен будет оценить имеющуюся практику работы ипотечного кредитора и его способности предоставлять кредиты и проводить андеррайтинг в соответствии с действующими стандартами. Кредиторы, предоставляющие кредиты более высокого качества, получают более конкурентные ставки премий ипотечного страхования. Также страховщик хочет знать, каким образом обслуживающая кредит фир-ма уменьшает суммы возмещения убытков, собирает выплаты по кредитам, и опыт работы фирмы по ипотечным кредитам. Эта информация может наглядно показать, что некоторые обслуживающие фирмы лучше других преуспевают в вопросах уменьшения сумм возмещения убытков.

Кредиторы, утвержденные ипотечным страховщиком, сначала получают групповой полис. В нем определяются условия страхового покрытия, в соответствии с которым ипотечный страховщик предоставляет каждому кредитору индивидуальное страховое свидетельство. Для того чтобы получить групповой полис, кредитор должен соответствовать всем финансовым и производственным критериям, установленным ипотечным страховщиком.

Кроме этого имеются еще дополнительные компоненты определения ставок премии ипотечного страхования. Срок действия страхового полиса, ожидаемое среднее время страхового покрытия — все это важно для оценки ипотечным страховщиком суммы премии (включая все возможные формы рефинансирования), необходимого капитала для поддержки этого риска,

инвестиционного дохода, операционных расходов, необходимых для обеспечения страхового полиса средней величины в этот период времени.

Требования к капиталу важны при подсчете возмещения ипотечного страховщика по собственному капиталу. Очевидно, что чем выше требования к капиталу, тем ниже возмещение. Как уже говорилось, ипотечный страховщик должен определить необходимый объем операционных расходов (фиксированный или изменяемый), например расходов на андеррайтинг, управления убытками, информационные системы, бухгалтерский учет, поддержание своего бизнеса. При установлении ставок премии ипотечный страховщик должен знать обо всех применяемых налогах (федеральных и (или) региональных).

Также ипотечный страховщик должен оценить географическое распределение его страховки, концентрацию рисков по конкретным ипотечным кредиторам. Чем выше географическая концентрация в отдельно взятой области (местная или региональная), тем выше ставка страховой премии. Это же можно сказать и о высокой зависимости страхования в случаях с одним или несколькими ипотечными кредиторами. Целью оценки этих факторов риска является определение разумных и уместных ставок ипотечного страхования, которые обеспечивают должное долгосрочное возмещение. Это особенно важно, потому что ипотечное страхование — длительное покрытие с фиксированной страховой премией на весь срок действия кредита при неясных перспективах стоимости жилья и способности заемщика исполнять свои долгосрочные обязательства.

Рассмотренные факторы риска по-разному влияют на величину страховых тарифов. Одни из них учитываются при расчете нетто-ставки, другие входят в нагрузку, третьи могут участвовать в расчетах только с учетом региональных особенностей. Однако все они в той или иной мере учитываются страховщиком. В построенной далее модели учтены следующие факторы: ЬТУ, размер кредита, тип и условия кредита, андеррайтинг.

<< | >>
Источник: Ростова Елена Павловна. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков. 2006

Еще по теме Факторы риска, влияющие на размер страховой премии ипотечного страхования.:

  1. Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности
  2. Факторы, влияющие на степень риска при заключении договора страхования. Увеличение степени риска
  3. Определение величины страховой премии в морском страховании каско
  4. Организация ипотечного страхования кредитного риска
  5. Структура страховой премии. Основные элементы страховой премии
  6. Анализ зарубежного и отечественного опыта в ипотечном страховании кредитного риска
  7. Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска
  8. Пример практической реализации ипотечного страхования кредитного риска
  9. Реализация механизма ипотечного страхования кредитного риска
  10. Формирование условий эффективности ипотечного страхования кредитного риска на основе функции полезности
  11. Понятие страхового взноса (страховой премии)
  12. Понятие и структура страхового тарифа и страховой премии
  13. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития
  14. Модель определения рисковой премии для различных типов ипотечного кредита
  15. Оценка риска и назначение премии
  16. Раскрытие информации, содержащейся в реестре ипотечного покрытия облигаций, и справки о размере ипотечного покрытия облигаций
  17. Определение страховой суммы, полное и пропорциональное страхование. Страховая сумма и страховая стоимость
  18. Оценка риска и назначение премии