<<
>>

Коммерция в жилищно-коммунальном хозяйстве

Жилищно-коммунальный комплекс (ЖКХ) России является серьезной составляющей нашей экономики. ЖКХ занимает ту нишу сферы услуг, которая касается непосредственно каждого гражданина страны, а соответственно ЖКХ играет не просто важную роль, в экономике и в государстве, а стратегическую роль.
По состоянию ЖКХ можно определить общее состояние экономики.

ЖКХ представляет собой экономическую систему, тесно интегрированную в экономику страны, города, района. ЖКХ является ключевым элементом территориального рынка. Жилищный сектор РФ является одним из наиболее крупных «работодателей», а также является сектором экономики, который постоянно пользуется потребительским спросом, и соответственно является очень хорошим «банком» по привлечению живых средств.

Жилищно-коммунальная услуга, как экономическая категория, выражает отношение между людьми по поводу производства, распределения и потребления специфических (в форме услуг) благ, относящихся к сфере личного потребления. Это полный цикл работ обеспечивающий конечный результат — реализация услуги непосредственно потребителю — включающий техническое обслуживание инженерных систем, конструктивных элементов и ремонт жилых зданий, в том числе выполнение заявок на неотложно-аварийные работы, независимо от того, выполняются все работы по производству и реализации услуг одним предприятием или отдельные работы поручаются генеральным подрядчиком другим предприятиям и частным фирмам.

ЖКХ — одна из крупнейших отраслей российской экономики, расходы на которую в консолидированном бюджете страны составляют около 8% от общей суммы бюджетных затрат.

Жилищно-коммунальное хозяйство — это многоотраслевое хозяйство, охватывающее все важнейшие стороны жизни любого населенного пункта.

В широком смысле слова оно включает:

• жилищное хозяйство (жилой и нежилой фонд),

• санитарно-технические и гигиенические предприятия (водоснабжение, канализацию, центральное отопление, очистку),

• энергетическое хозяйство,

• городской транспорт,

• зеленое хозяйство (парки, бульвары, озеленение

улиц).

Хотелось быть привести несколько понятий и определений, характерных для данного рынка:

Коммунальная организация — организация осуществ-ляющая электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, озеленение, благоустройство и очистку стоков и санитарно-гигиеническую очистку придомовых территорий, а также обслуживающая объекты коммунальной инженерной инфраструктуры.

Коммунальное предприятие — в экономической науке — предприятие, обеспечивающее население водой, электроэнергией, газом и другими товарами и услугами первой необходимости.

Коммунальные услуги — доводимые до потребителя в жилище услуги по электроснабжению, водоснабжению и водоот-ведению, газоснабжению, теплоснабжению.

Коммунальные услуги:

- создают комфортность проживания;

- способствуют осуществлению жизнеобеспечения и под-держания необходимого санитарного состояния городов и иных поселений.?

Объем российского рынка жилищно-коммунального хозяйства составляет 32 млрд долл,

ЖКХ относится к наиболее фондоемким отраслям (коэффициент фондоемкости 0,34), стоимость которых со временем падает.

Жилищно-коммунальное хозяйство — одна из наиболее социально значимых отраслей и в тоже время убыточная отрасль российской экономики.

Доля убыточных предприятий в ЖКХ составляет почти 60%, в 1,5 раза превышая средний показатель по экономике. Основу ЖКХ составляет жилищный фонд страны (табл. 6), который по стоимости в 15 раз меньше, чем аналогичная стоимостная оценка промышленности.

Переход к реальным рыночным отношениям в ЖКХ медленнее, чем в других сферах, что привело к нынешней кризисной ситуации. Физический износ основных Фондов ЖКХ составляет около 60%, в том числе котельных — 55%, коммунальных сетей водоснабжения — 65%, канализации и тепловых сетей — 63%, электрических сетей — 58%, водопроводных насосных станций — 65%, канализационных насосных станций — 57%, очистных сооружений водопровода и канализации — 54% и 56% соответственно. Ежегодно изнашивается 5-7% коммунальных сетей, а ремонтируется только 4%. В последние годы наблюдалось сокращение доли инвестиций в ЖКХ от общего объема инвестиций в российскую экономику и доли расходов на ЖКХ в общем объеме бюджетных расходов. К тому же бюджеты регулярно недофинан-сировали предприятия ЖКХ, в связи с чем плановый ремонт в настоящее время уступил место аварийно-восстановительным работам.

Целью деятельности любого предприятия жилищно-коммунальной сферы является оказание услуг, выполнение работ установленного объема и качества, в определенные сроки. Но при установлении объемов производства услуг следует исходить не только из народнохозяйственных и индивидуальных потребностей, но и в необходимости учитывать достижение максимального уровня их эффективности. Поэтому оценивать качество работы предприятия жилищно-коммунальной сферы следует, прежде всего, посредством определения экономической эффективности производимых услуг.

Специфика ЖКХ как рынка:

• Жилище — это товар, который нельзя импортировать.

• На этом рынке практически отсутствуют иностранные игроки. Их интересуют прежде всего офисные, торговые и складские помещения, но не жилье и ЖКУ, где они столкнулись бы с массовым, в большинстве своем небогатым и социально рискованным потребителем.

• Это дорогостоящий товар длительного пользования, приобретение которого чаще всего невозможно за счет текущих доходов семей.

Отсюда важную роль играет кредитование и аренда.

• Зачастую это товар коллективного пользования.

• Коммунальные услуги (газ, электричество, водоснабжение, канализация, отчасти теплоснабжение) имеют низкую эластичность по цене и являются продуктами естественных монополий. Конкуренция за их поставку конкретным домохозяйствам оказывается невозможной. Возникает нужда в регулировании или создании муниципальных предприятий, служащие которых также нуждаются в контроле, чтобы исключить коррупцию и обеспечить необходимое качество услуг. Регулирование зачастую приводит к завышению цен, хотя предпринимается с противоположными намерениями.

Наиболее важной отличительной чертой отраслей комму-нального хозяйства является именно их принадлежность к есте-ственной монополии, что вызывает необходимость регулирования цен на их услуги. Это обусловлено в первую очередь технологическими особенностями отрасли и условиями формирования современных систем жизнеобеспечения территорий, связанными с сетевой поставкой ресурсов. Несмотря на разнородность оказываемых ими услуг, данные предприятия характеризуются рядом общих признаков:

• использованием в ходе технологического процесса сложной инженерной инфраструктуры, привязанной к конкретной территории (сетей водопровода, канализации, теплосетей, устройств по передаче электроэнергии и т. д.);?

• неразрывностью или строгой последовательностью процессов производства, передачи и потребления материальных носителей услуг;

• невозможностью для потребителя отказаться от получения данных видов услуг на сколько-нибудь длительный срок;

• невозможностью компенсации недопроизводства услуг в один период за счет более интенсивного их производства в другой;

• необходимостью четкой взаимосвязи на всех стадиях производственного процесса;

• тесной зависимостью организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий и пр.

Услуги ЖКХ постоянны и обязательны, локальны (произ-водятся и потребляются в одном месте).

Для жилищно-коммунальных услуг характерны:

а) принадлежность к группе жизнеобеспечения;

б) социальная значимость;

в) низкая заменяемость другими услугами.

Финансирование жилищно-коммунальной отрасли осуще-ствляется в основном из двух источников:

- оплата потребителей, которыми могут выступать население, коммерческие, общественные и бюджетные организации;

- бюджетное дотирование разности в реальной стоимости услуги и административно установленным уровнем ее оплаты для того или иного потребителя (населения).

Ситуация на рынке жилищно-коммунальных услуг опре-делялась под влиянием нескольких факторов:

• сохранение устойчивого опережения роста цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги по сравнению с другими видами услуг;

• стабильное повышение уровня возмещения населением затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг;

• сохранение значительного количества семей, получающих субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг (таблица 6);

• сохраняется значительное число граждан, пользующихся льготами на оплату жилищно-коммунальных услуг.

В настоящее время предприятия жилищно-коммунальной сферы находятся в сложном положении.

Это вызвано различными причинами, среди которых можно выделить следующие:

• проблемы инфляции;

• проблемы будущих цен на ресурсы;

• большая дебиторская и кредиторская задолженность;

• плохое техническое состояние коммунальной инфра-структуры;

• отсутствие практического опыта формирования инве-стиционной политики;

• недостаточность проработки методических вопросов разработки инвестиционных программ;

• сложность поиска источников финансирования и другие.

Общероссийский классификатор услуг населению (ОКУН) подразделяет жилищно-коммунальные услуги на:

• жилищные услуги, услуги коммунальных гостиниц и прочих коммунальных мест проживания;

• коммунальные услуги.

Жилищные услуги, услуги коммунальных гостиниц и прочих коммунальных мест проживания в свою очередь включают ряд услуг, а именно:

1. Жилищные услуги, которые включают в себя:

• Предоставление нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

• Услуги по обмену жилых помещений;

• Оформление обмена жилых помещений;

• Услуги по приватизации жилых помещений;

• Содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

• Капитальный ремонт общего имущества в многоквар-тирном доме за счет собственника жилищного фонда;

• Ремонт и эксплуатация лифтов;

• Противопожарные мероприятия;

• Предоставление услуг внутридомового освещения мест общего пользования в жилых зданиях;

• Эксплуатация и ремонт мусоропроводов;

• Сбор бытовых отходов;

• Вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

• Уборка внутриподъездных и придомовых площадей;

• Уборка газонов, детских, спортивных, хозяйственных и др. площадок;

• Санитарно-гигиеническая очистка жилых зданий и придомовых территорий;

• Содержание и уход за зелеными насаждениями при-домовых территорий;

• Услуги по управлению многоквартирным домом и пр.

2.

Услуги коммунальных гостиниц и прочих коммунальных

мест проживания

Коммунальные услуги подразделяются на:

1. Услуги по электроснабжению, которые включают в себя:

• Предоставление электроэнергии;

• Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и об-служивание внутридомовых инженерных систем электроснабжения;

• Электрификация домовладений, дачных и гаражных кооперативов других объектов;

• Установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода электроэнергии;

2. Услуги водоснабжения и канализации:

• Услуги водоснабжения;

• Услуги холодного водоснабжения;

• Услуги горячего водоснабжения;

• Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем водоснабжения;

• Перевозка (доставка) населению питьевой воды;

• Установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода воды;

• Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и об-служивание внутридомовых инженерных систем водоотведения;

3. Услуги газоснабжения:

• Предоставление услуг сетевого газоснабжения;

• Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и об-служивание внутридомовых инженерных систем сетевого газо-снабжения;

• Обмен, поставка баллонов с бытовым газом;

• Установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода газа;

4. Услуги отопления:

• Предоставление услуг центрального отопления;

• Предоставление услуг вентиляции и кондиционирования;

• Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и об-служивание внутридомовых инженерных систем центрального отопления;

• Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и об-служивание внутридомовых инженерных систем вентиляции и кондиционирования;

• Теплофикация домовладений, дачных и гаражных кооперативов, других объектов;

• Установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода тепловой энергии;

• Поставка твердого топлива при наличии печного ото-пления.

Многие из вышеперечисленных услуг подлежат обязательному лицензированию, например, деятельность по монтажу, техническому обслуживанию, ремонту, модернизации лифтов и систем диспетчерского контроля за работой лифтов осуществляется организациями, имеющими лицензию на экспертизу промышленной безопасности, выданную Госгортехнадзором России, а для того чтобы заняться коммерческой деятельностью по оказанию услуг сбора и вывоза мусора твердых бытовых отходов необходимо получение экологической и транспортной лицензии.

Тек же организация необходимо получить сертификат ЖКХ.

В настоящее время, на долю малого бизнеса приходится такие жилищные услуги как установка домофонов, капитальный ремонт, телевидение, радио, вывоз мусора.

За государственными монополиями остаются газ, вода

и т. п.

Сегодня развитие ЖКХ сталкивается с целым рядом проблем, вызванных спецификой отрасли. Прежде всего в отрасли действуют государственные регулируемые тарифы, рост которых не может превышать установленные лимиты. Это уже не дает возможности говорить о ЖКХ, как о полноценном нормальном бизнесе. С другой стороны, входящие затраты предприятий ЖКХ не подлежат государственному регулированию. Никто не даст дешевле коммунальщикам транспорт или бензин. Такая ситуация, при которой цены на услугу не регулируются, а верхний предел цены является государственно регулируемым, другим отраслям экономики не свойственна. В результате в ЖКХ возникает искусственно создаваемый убыток.

Для понимания специфики организации и ведения ком-мерческой деятельности в ЖКХ, следует помнить, что существуют основные принципы, которых должны придерживаться все участники рынка ЖКХ:

• во главу угла любой хозяйственной деятельности в коммунальном секторе ставится качество коммунальных услуг для конечных потребителей; основное условие возникновения проектов — решение задач реабилитации и развития коммунальной инфраструктуры;

• участие частного бизнеса в перестройке коммунального хозяйства носит целевой характер — это работа по отдельным проектам на местном уровне с активным подключением всех заинтересованных сторон;

• партнерство и соблюдение баланса интересов в дея-тельности по преобразованию коммунальной инфраструктуры оз-начает оптимальное сочетание бюджетных возможностей власти, инвестиционных интересов частного бизнеса и платежеспособного спроса на коммунальные услуги со стороны потребителей;

• власть как основной собственник коммунальной ин-фраструктуры берет на себя ответственность перед обществом за надежность и качество предоставляемых услуг;

• при формировании системы регулирования в отрасли законодатель исходит из того, что предметом регулирования является хозяйственная деятельность, а главным критерием — стандарты качества коммунальных услуг;

• соблюдение принципов честной конкуренции; форми-рование конкурентной среды достигается путем распределения заказов на открытых конкурсах, муниципальные органы при проведении конкурсов должны опираться на советы квалифицированных консультантов;

• достижение прозрачности в отношениях власти и бизнеса, что позволит избежать взаимной компрометации при осуществлении партнерства в коммунальной сфере;

• все участники придерживаются принципов открытости ведения бизнеса в коммунальной сфере; взаимная информированность — использование механизма публичной оферты и др. вариантов оповещения потенциальных конкурентов;

• в области социально-трудовых отношений работодатели создают работникам жилищно-коммунальных предприятий условия, обеспечивающие достойную оплату труда, содействуют развитию кадрового потенциала отрасли, повышению престижа профессии;

• полное равноправие различных категорий потребителей.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства, пожалуй, самая проблемная из российских экономических реформ. В жилищном кодексе (статья 161 раздел VIII «Управление многоквартирными домами») прописывается несколько способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управляющей организацией. Муниципальным жилищным фондом будут управлять по договору управляющие компании, выбираемые на основе открытого конкурса. Выбрав форму управления, жильцы выбираем себе поставщиков услуг ЖКХ, с ними заключают договора либо управляющая компания, либо руководство ТСЖ, либо каждый из жильцов персонально, в зависимости от выбранной формы управления. К сожалению, подрядчиков — поставщиков воды, тепла и света — выбирать нельзя: на данных рынках сложилась монополия. Жилищно-коммунальные услуги должны предоставляться гражданам на основании договора, в котором отражаются качество, количество и режим предоставления услуг, условия их оплаты, порядок и сроки начисления и внесения платежей и так далее. Государство оставило за собой право регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги. На уровне федерального правительства приняты нормативные акты, согласно которым государственному регулированию подлежат услуги по содержанию и ремонту жилья, услуги по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, электрои газоснабжению. Кроме того, государство обеспечивает социальную защиту тех граждан, кому не по силам оплачивать коммунальные услуги в полном объеме.

Перспективы развития рынка ЖКХ:

Говоря об увеличении количества субъектов малого пред-принимательства в сфере ЖКХ, надо отметить несколько ключевых моментов. В первую очередь, большие надежды возлагаются на проводящиеся администрациями районов конкурсы на обслу-живаниежилого фонда.

Следующим моментом, способствующим развитию этого рынка, является рост количества домов с выбранной формой управления. Понятно, что рост этот напрямую связан с увеличением заказов для частных компаний, поскольку все образованные формы управления — это потенциальные заказчики услуг. Основной выбор населением на сегодняшний день делается в сторону организации ТСЖ — их в городе уже зарегистрировано более пяти тысяч. Также во многих домах выбирается так называемый «третий» способ управления — УК. На наш взгляд, оптимальной структурой является ТСЖ, поскольку товарищество в любой момент без организации общего собрания может провести тендер на тот или иной вид работ, так как у ТСЖ есть правление, которое ведет самостоятельную хозяйственную деятельность и, соответственно, выбирает оптимальное качество по минимальной цене — а это то преимущество, которое как раз и дает малый бизнес.

Таким образом, говоря о перспективах развития как ком-мерческой деятельности на рынке ЖКХ, так и всего рынка у целом, следует я активизировать работы по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Государственная и муниципальная финансовая поддержка в течение ближайших 10 лет независимо от уровня оплаты населением потребляемых жилищнокоммунальных услуг должна осуществляться через реализацию следующих специальных федеральных, региональных и местных целевых программ:

• переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда;

• реконструкции и модернизации жилищного фонда первых массовых серий;

• реконструкции и модернизации инженерной инфра-структуры жилищно-коммунального хозяйства;

• энергоресурсосбережения и установки приборов учета и регулирования потребляемых населением жилищнокоммунальных услуг на уровне жилого дома;

• подготовки и сертификации кадров по управлению жилищно-коммунальной сферой в условиях рыночной экономики.

На первом этапе предполагается реализовать следующие первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение результатов уже во время реализации первого этапа:

• инвентаризация, реструктуризация и ликвидация за-долженности бюджета, бюджетных организаций и других потребителей (в т. ч. населения) перед предприятиями ЖКХ;

• прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

• ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса;

• установка в жилых домах приборов учета и регулирования потребления населением всех видов коммунальных услуг и переход на реальные договорные отношения в жилищнокоммунальном комплексе;

• совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

На втором этапе предполагается обеспечить:

• развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве;

• переход к профессиональному конкурсному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий;

• развитие концессионных механизмов;

• повсеместный полномасштабный переход к системе персонифицированных социальных счетов граждан.

На третьем этапе предполагается реализовать стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса на основе привлечения частных инвестиций, апробировать механизмы при-влечения инвестиций в форме банковских кредитов и облигационных займов, реализовать комплекс мер по снижению рисков кредитования путем предоставления государственных и муниципальных гарантий.

Вряд ли можно сферу коммунального хозяйства приравнять к бизнесу, как мы его понимаем. Налицо немало весьма существенных различий. Сегодня развитие ЖКХ сталкивается с целым рядом проблем, вызванных спецификой отрасли. Прежде всего, в отрасли действуют государственные регулируемые тарифы, рост которых не может превышать установленные лимиты. Это уже не дает возможности говорить о ЖКХ, как о полноценном нормальном бизнесе. С другой стороны, входящие затраты предприятий ЖКХ не подлежат государственному регулированию. Никто не даст дешевле коммунальщикам транспорт или бензин. Такая ситуация, при которой цены на услугу не регулируются, а верхний предел цены является государственно регулируемым, другим отраслям экономики не свойственна. В результате в ЖКХ возникает искусственно создаваемый убыток.

<< | >>
Источник: М.Ю. Килль. Коммерческая деятельность в сфере услуг. 2010

Еще по теме Коммерция в жилищно-коммунальном хозяйстве:

  1. Финансирование жилищно-коммунальной сферы
  2. Министерство коммунального хозяйства
  3. Страхование жилищного фонда как важнейшая часть жилищного страхования
  4. План и предвидение* (к вопросу о методах составления перспективных планов развития народного хозяйства и сельского хозяйства в частности)
  5. Коммунальные и бытовые расходы
  6. Государственное регулирование жилищного страхования
  7. Региональные особенности жилищного страхования
  8. Правовое обеспечение жилищного страхования
  9. Влияние на жилищное строительство
  10. Новое жилищное строительство
  11. Перспективы развития жилищного страхования
  12. Жилищное строительство и рынок жилья
  13. Жилищное строительство и экономический ЦИКЛ
  14. Электронная коммерция (CNP)
  15. Общие понятия и роль жилищного страхования