<<
>>

Ценовые тенденции на рынке жилья области

Современная ситуация на рынке жилой недвижимости Оренбургской области характе-ризуется значительной динамикой цен. Различные факторы, помимо спроса и предложения,
оказывают влияние на процесс ценообразования.
Цена жилья представляет собой сумму денежных средств, которую готов заплатить покупатель за конкретный объект с учетом стоимости жилья, цен предыдущих сделок и рациональных ожиданий субъектов. Таким образом, в зависимости от денежной оценки жилой недвижимости продавцом или покупателем на рынке изначально формируются две цены: цена предложения и цена спроса. До того момента, пока продавцы и покупатели не договорятся о цене, по которой объект будет реализован, цены спроса и предложения не-равновесны, т. е. не совпадают.
Уникальность и статичность жилья как товара являются причинами того, что данный рынок очень редко достигает равновесия спроса и предложения. Чаще общее равновесие складывается из равновесных цен конкретных операций, которые могут сильно различаться от сделки к сделке. Существует достаточно значительный по сравнению с товарными рынками ценовой интервал, в котором выставляемый товар может найти своего покупателя.
Влияние на цены имеет учет времени пози-ционирования и изменения ликвидности жилья. Время позиционирования как временной лаг ха-рактеризует тот период, в течение которого жилье находится на рынке с момента выставления его продавцом на продажу до момента оплаты его по-купателем и подачей документов на регистрацию. Данное понятие является основой для определения степени ликвидности жилья в конкретный период времени, т.е., насколько быстро жилой объект может быть превращен в деньги.
Благодаря инерционности рынка жилья удается избежать резких колебаний спроса и предложения, а соответственно и цен. При неблагоприятных изменениях макроэкономической
ситуации (увеличение инфляции, рост процентной ставки) продавцы жилья не спешат снижать цены. Из-за этого увеличивается время позиционирования объекта на рынке, а количество сделок сокращается (снижается ликвидность). В противоположной ситуации происходит плавный рост цен, сокращение сроков позиционирования и увеличение ликвидности жилья.
В настоящее время ситуация в экономике станы и Оренбургской области имеет тенденцию стабильного роста и развития. Увеличиваются среднедушевые доходы населения, происходит укрепление курса рубля, снижаются уровень инфляции, процентные ставки по кредиту, оказывают положительное влияние и другие факторы, что обеспечивает динамичное становление рынка жилья и формирование системы ценообразования на жилую недвижимость. Цены на жилье в Оренбургской области за последние годы имеют устойчивую тенденцию к росту. В период до 2003 г. ежегодное увеличение цен
составляло около 30%, в последующем, темпы снизились до уровня 10 — 12 % (табл. 3.25).
Среднеобластные цены отражают общий характер изменения макроэкономических пока-зателей, в то же время существует их значительное разтличие по районам области и отдельным городам, населенным пунктам (табл. 3.26).
Расчеты показывают, что в муниципальных образованиях присутствуют различные тенденции на рынке жилья. В первой группе — самая низкая цена 1 м2, которая с начала года имела тенденцию к снижению.
Во многом данный процесс связан с ухудшением социально-экономической обстановки на территориях Тюльганского, Александровского районов, г. Медногорска, Новоорского района. Здесь сложились самые низкие цены на квартиры. Во вторую группу вошли 22 муниципальных образования, показатели по которым практически соответствую среднеобластным показателям. В данной группе самый высокий темп прироста цен за год — свыше 31 %. В третьей группе наблюдаются самые высокие цены на квартиры, которые превышают среднеобластные показатели на 50 — 60 %. В расчетах не были учтены данные по крупным городам области и г. Оренбурга, где показатели могут отличаться от среднеобластных в несколько раз.
В г. Оренбурге существуют значительные различия в ценах на жилье по районам, по пла-нировке жилья, году постройки и другим факторам (табл. 3.27). В среднем, по расположению в районах города цены по сравнимым объектам различаются на 15-20%. Цена 1 м2по квартирам «улучшенной планировки» выше, чем по «хрущевкам» на 812%. При этом увеличение площади квартиры, например — 1-комнатной,
^ 3. Ипотечное кредитование в Оренбургской области
обеспечивает общий прирост цены на 3 — 40 %.
Самая престижная часть города — центр и Форштадт, поэтому цены на квартиры в данных районах по 1-комнатным квартирам превышают цены, сложившиеся в Южном поселке, Маяке на 20 %, по 3-комнатным — на 40 %. Стоимость 1 м2 площади 1-комнатной квартиры в среднем на 1-1,5 тыс. руб. (около 10%) больше, чем 2-комнатной квартиры и на 2-3 тыс. руб. (15-20%) больше, чем 3-комнатной квартиры. Такое различие связано с меньшей ликвидностью жилья, имеющего большие площадь и количество комнат, и более длительным временем их позиционирования на рынке.
Динамика цен на жилье в г. Оренбурге в последние годы подвержена значительным ко-лебаниям. Она во многом определяется инфля
ционными процессами. Причем, если в начале года обычно темпы роста на жилье не превышают 2 % в мес., то к концу года они увеличиваются в среднем на 4 — 6 % ежемесячно.
Индекс цен на первичном рынке г. Оренбурга в 1999г. составил 21,5%, в 2000г. — 43,3%, в
2001 г. — 50,2 %, в 2002 г. — 9,1 %, в 2003г. — 9,6%, в 2004 г. — 39,5%, в 2005 г. — 31,3%. Цена 1 м2 в г. Оренбурге за последние 5 лет увеличилась более, чем в 3,6 раза (табл. 3.28).
Сезонные изменения цен на жилье означают ценовые различия, которые проявляются в течение года. Они связаны на первичном рынке с сезонностью строительства, потребительскими действиями, когда население стремится решить свой жилищный вопрос после летних отпусков и до окончания текущего календарного года.
Циклические колебания цен — это периодически повторяющееся их движение с длиной цикла более 1 года. Одна из причин, которая вызывает такую динамику цен, это «принцип эха». Он состоит в том, что капитальные вложения, активно производимые в определенный период, ведут к повышенным дополнительным инвестициям в последующие периоды. Это особенно проявляется на первичном рынке жилья при строительстве объектов. Вторая причина — это колебания предложения, вызванные, в свою очередь, ростом цен. Предпосылками для этого являются: нарушение равновесия из-за внешнего воздействия; ожидание цен продавцов, ориен-тирующихся на цены спроса, различия между кратко-, среднеи долгосрочной реакцией предложения. Третья причина — колебания цен на жилье, обусловленные конъюнктурой.
Этот сектор экономики в меньшей степени подвержен конъюнктуре из-за относительно низкой эластичности спроса на жилье (ценовые барьеры входа на рынок, особенности жилья как товара и т.д.). Однако к имеющимся конъюнктурным колебаниям он может приспосабливаться изменением цен. Соответственно, покупатели согласно своим доходам и потребностям запрашивают больше или меньше единиц товара — объектов жилья, что, в свою очередь, ведет к росту или снижению (а в условиях роста экономики доходов населения — к стабилизации) цен.
Изменения цен на жилье могут быть обус-ловлены и случайностями. Предложение жилья
в краткосрочный период практически постоянное. В долгосрочный — колеблется в зависимости от различных факторов: объема возводимого и продаваемого жилья в конкретный период, правовых вопросов строительства и инвестирования жилья, развития банковской сферы и строительной индустрии, инфраструктуры.
Анализ цен показывает, что помимо сезонных факторов спроса, влияющих на колебания цен в течение года, воздействуют и цикличные факторы предложения: строительный лаг — 1,5-2 г., связанный с постройкой многоквартирного дома.
Воздействие случайных факторов оценить достаточно сложно, они определяются конкретными изменениями рыночной конъюнктуры.
Увеличение цены на квартиры происходит во всех муниципальных образованиях. В г. Орске отмечается наиболее значительный рост цен (табл. 3.29).
Только за последний квартал 2005 г. цены на
1комнатные квартиры выросли в среднем более чем на 60%, 2-комнатные — на 30%, 3-комнатные — на 20 %. Также существует и дифференциация цен по районам города.
В городах Бугуруслане и Бузулуке темпы роста цены на квартиры составляют в среднем 1
1,5 % в месяц. 1комнатная квартира в г. Бугуруслане на конец 2005г. продавалась по средней цене 400-450тыс. руб., в г. Бузулуке — 500-520тыс. руб. Изменения в цене зависят от района расположения квартиры, ее характеристик. Цена
^
2комнатной квартиры в этих городах выше, чем за 1-комнатную, в среднем на 100120 тыс. руб.,
3комнатную — на 200-250 тыс. руб.
Динамика средней цены 1 м2 за последние
годы имеет устойчивую тенденцию к росту (рис. 3.24). Линейный тренд четко отражает зависимость цен от периода времени. Коэффициент детерминации составляет 0,95, т. е. связь очень тесная. Прогнозирование цен в г. Оренбурге на основе линейного тренда показывает возможность постоянного и значительного увеличения цен на жилье.
Расчеты показывают, что к 2008 г. средняя цена 1 м2жилой недвижимости при сохранении существующих тенденций и воздействующих факторов может достигнуть 28-29 тыс. руб. Оп-тимистический вариант предполагает 26-27 тыс. руб., а пессимистический — 30-31 тыс. руб.
К основным методам исследова-
ния, которые могут быть применимы
для прогнозирования, относятся кор-
реляционно-регрессионный анализ,
прогнозирование на основе построе-
ния динамических трендов. Система
прогнозирования цен на жилье при
строительстве и на первичном рынке
жилья должна учитывать следующие
основные факторы:
1) общий ретроспективный
тренд цен;
2) изменение стоимости стро-
ительных материалов с учетом та-
рифов на топливно-энергетические ресурсы
(электричество, топливо);
3) ставка инфляции и ее динамика;
4) взаимодействие или степень взаимовлияния первичного и вторичного рынков жилья;
5) изменение доходов населения и структуры их расходов;
6) миграционные процессы;
7) выбытие ветхого жилья;
8) приток инвестиций в жилищное строи-тельство и строительную индустрию, объемы ввода жилья.
В целом первичный и вторичный рынки жилья в муниципальных образованиях и городах области взаимосвязаны. На цены влияют аналогичные факторы макроэкономической среды федерального, регионального и местного уровней.
<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Ценовые тенденции на рынке жилья области:

  1. Развитие муниципальных рынков жилья на примере крупных городов области
  2. Состояние и анализ рынка жилья Оренбургской области
  3. ИНВЕСТИРОВАНИЕ ВОПРЕКИ ОБЩИМ ТЕНДЕНЦИЯМ НА РЫНКЕ
  4. Тенденции развития цепей поставок на международном фрахтовом рынке танкерного тоннажа
  5. Определите самоусиливающиеся тенденции на рынке акций — и получите огромные прибыли
  6. Краткосрочные изменения на рынке акций максимальны в поворотных точках и уменьшаются, когда тенденция становится определенной
  7. Перспективная емкость предложения и спроса на рынке жилой недвижимости Оренбургской области
  8. Ценовая конкуренция и ценовые войны
  9. Вторичный рынок жилья
  10. Не слишком ли высока стоимость вашего жилья?
  11. Жилищное строительство и рынок жилья