<<
>>

Технология современного ипотечного процесса

Действующие в настоящее время федераль-ные целевые программы государственной помощи отдельным категориям граждан (социально незащищенным) в решении жилищной проблемы содержат различные механизмы их реализации, в большинстве случаев основными инструментами помощи выступают субсидирование, льготы, предоставление бесплатного жилья.
Применение данных инструментов носит ограниченный характер в части финансирования, так как бюджетные средства всегда лимитированы. Однако для большей части населения, которое не может претендовать, например, на бесплатное жилье, основным действенным способом приобретения жилья, как неоднократно отмечалось выше, выступает ипотечное кредитование.

В большинстве регионов России начали раз-рабатываться собственные ипотечные программы. Одним из лидеров развития ипотечного жилищного кредитования стала Оренбургская область.

Предпосылкой развития в Оренбургской области ипотечного жилищного кредитования стала встреча в октябре 1996 г. в Госстрое России инициативной группы с представителями Канадской ипотечной и жилищной корпорации.

По подобию Канадской ипотечной и жилищной

^ 3. Ипотечное кредитование в Оренбургской области ^

корпорации 12 февраля 1997 г. было создано ОАО «Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация» (ОИЖК) — генеральный менеджер по реализации жилищных программ на территории области. Основным акционером корпорации на тот момент выступил Комитет по управлению государственным имуществом администрации Оренбургской области.

Сегодня основными акционерами ОИЖК являются правительство Оренбургской области и администрация г. Оренбурга.

Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация является одним из основных областных финансово-производственных звеньев действующей системы ипотечного кредитования.

Другим не менее значимым звеном является ООО «Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» (ОИКБ «Русь»), который, являясь кредитной организацией, имеет отработанные механизмы предоставления и сопровождения кредитов, устоявшиеся системы оценки вероятных рисков и страхования от возможных потерь по ссудам.

Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» создан 2 ноября 1990 г.

на базе Оренбургского филиала «Агропромбанка» и начиная с 1997 г. активно, занимается ипотечным кредитованием.

За 9 лет были реализованы следующие схемы ипотечного кредитования:

• приобретение жилья на вторичном рынке;

• участие в долевом строительстве жилья (строительство квартир в многоквартирных домах);

• строительство индивидуальных жилых домов;

• ремонт жилых помещений.

Отработаны и более редкие схемы: при-обретение жилых домов с земельными участками, приобретение жилья с участием средств субсидий, в том числе по государственным жилищным сертификатам, приобретение с одновременной продажей жилья заемщика (при наличии у заемщика жилья и отсутствии собственных средств).

На сегодняшний день ипотечный блок банка образуют: управление ипотечного кредитования (отдел андеррайтинга, отдел оформления сделок, отдел сопровождения ипотечных кредитов),

отдел продаж, отдел реинвестирования, отдел развития ипотеки.

Для удобства клиентов по инициативе банка организован Ипотечный центр, территориальное объединение, в котором сосредоточены подраз-деления ипотечного блока банка, сотрудники оценочной, риэлторской, страховых компаний.

В целом, география работы ОИКБ «Русь» по ипотечному кредитованию распространяется на все районы Оренбургской области. Для более эф-фективной работы в таких крупных городах, как Орск, Бузулук, Бугуруслан, открыты дополнитель-ные офисы корпорации, которая тесно сотрудничает с администрациями городов и районов Оренбургской области по вопросам развития ипотечного жилищного кредитования в регионах.

Еще одним важнейшим звеном является Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство, цель которого — рефинансирование ипотечных кредитов.

Организационная структура системы ипо-течного кредитования определена исходя из задач и функций, возложенных на конкретных участников. Структура системы упрощенно представлена на рис. 3.1.

В состав системы, кроме вышеупомянутых организаций, входят следующие компании:

• ООО «Оренбургская ипотечная консалтинговая компания;

• ООО «Оренбургская ипотечная риэлторская компания»;

• ООО «Центр оценки ипотеки»;

• ООО «Оренбургская ипотечная инвестиционно-строительная компания»;

• инвесторы — рефинансирующие организации и банки, ЗАО «Коммерческий банк «ДельтаКредит», ОАО «БТА Ипотека», ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк»;

• государственные учреждения;

• строительные организации.

Финансово-организационная схема основных участников ипотечного процесса представлена на рис. 3.2.

Взаимодействие вышеперечисленных участни-ков ипотечного процесса определяет в целом техно-логию ипотечного жилищного кредитования.

Технология ипотечного жилищного кре-дитования воплощает в себе методы, приемы, режим работы, последовательность операций и

)

процедур, необходимых для эффективного пре-доставления ипотечных кредитов. Совокупность технологических операций образует технологи-ческий процесс. Современная экономическая наука использует термин «технология» в таких сочетаниях, как «технология обучения», «технология строительства», «технология управления». В данном случае рассматривается именно технология ипотечного жилищного кредитования.

Технология ипотечного жилищного креди-тования — это совокупность операций, форми-рующих процесс ипотечного жилищного креди-тования. Современная сложившаяся технология позволяет оказывать жителям области полный спектр услуг, в том числе:

• подбор жилья на первичном и вторичном рынке;

• подготовку и сопровождение сделок с не-движимостью в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС);

• предоставление и обслуживание ипотечных

кредитов.

Технология ипотечного жилищного креди-тования основана на взаимодействии следующих основных рынков Оренбургской области:

1) рынка стройиндустрии;

2) первичного рынка недвижимости;

3) вторичного рынка недвижимости;

4) рынка риэлторских услуг;

5) рынка оценочных услуг;

6) рынка ипотечного кредитования;

7) рынка инвестиций.

Конечная цель взаимодействия основных звеньев системы — решение жилищного вопроса населения Оренбургской области. Упрощенная схема технологии ипотечного жилищного кредитования представлена на рис. 3.3.

Приобретение жилой недвижимости при помощи ипотечного кредитования с технологической точки зрения является поэтапным про-

цессом. Формирование технологии ипотечного кредитования проходило в условиях совместной работы органов государственной власти и ком-мерческих структур.

Получение ипотечного кредита в целях приобретения жилья для потребителя может показаться достаточно сложной процедурой,

требующей больших затрат времени и денежных средств.

Однако правильная и эффективная организация процесса оформления ипотечных кредитов в Оренбургской области позволяет заемщикам оценить профессиональный подход и отработанную технологию работы системы ипотечного жилищного кредитования.

Рис. 3.3. Упрощенная схема технологии ипотечного жилищного кредитования

Технологическая цепочка получения заемщиком ипотечного кредита для приобретения жилья на вторичном рынке приведена на рис. 3.4.

I этап.

Потенциальные заемщики

по вопросам получения ипо-

течного кредита и оформления

необходимых документов обра-

щаются в отдел продаж ОИКБ

«Русь» либо в Оренбургскую

ипотечную консалтинговую ком-

панию (ОИКК), являющуюся до-

черней компанией ОИЖК.

Менеджеры отдела продаж

ОИКБ «Русь» консультируют по-

тенциальных заемщиков и ока-

зывают помощь в формировании

пакетов документов для получе-

ния ипотечных жилищных кре-

дитов на приобретение квартир

со вторичного рынка и квартир

в строящихся многоквартирных

домах, а также на ремонт жилых

помещений.

Оренбургская ипотечная

консалтинговая компания спе-

циализируется на формирова-

нии пакетов документов по кредитованию на

завершение строительства индивидуальных жи-

лых домов. При необходимости специалисты

компании могут оказать помощь в оформлении

^ документов на ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов и прав на земельные участки и т. д.

В процессе формирования документов заемщик определяется с вариантом покупаемого жилья. Поиском варианта приобретаемого жилья заемщик может заниматься самостоятельно, либо воспользоваться услугами риэлторских компаний, в том числе услугами Оренбургской ипотечной риэлторской компании (ОИРК). В настоящее время спрос на рынке жилой недвижимости значительно превышает имеющееся предложение, что подтверждается стабильным ростом цен на жилье. Самостоятельный поиск варианта заемщиком в большинстве случаев занимает достаточно продолжительное время.

Варианты жилья на первичном рынке может предложить Оренбургская ипотечная инвестиционно-строительная компания (ОИИСК).

Собранный с помощью консалтинговой ком-пании пакет документов на получение ипотечного кредита передается в отдел продаж ОИКБ «Русь» (II этап — передача пакета документов в банк).

В отделе продаж за каждым заемщиком закрепляется персональный менеджер, который сопровождает клиента от первого обращения в отдел продаж до момента выдачи кредита.

Пакет документов, поступающий в отдел продаж, в обязательном порядке содержит отчет оценочной компании. Последняя, устанавливая рыночную и ликвидационную стоимости при-обретаемой жилой недвижимости, в конечном итоге определяет для банка стоимость и ликвидность залога, а для заемщика — максимально возможный размер ипотечного кредита.

Оценочной деятельностью в ходе ипотечного процесса занимается независимая оценочная компания ООО «Центр оценки ипотеки» (ЦОИ), аккредитованная федеральным АИЖК.

Сформированные пакеты документов на по-лучение ипотечных кредитов из отдела продаж ОИКБ «Русь» передаются в отдел андеррайтинга управления ипотечного кредитования.

Сотрудники отдела андеррайтинга проводят окончательный анализ платежеспособности потенциального заемщика и анализ документов на приобретаемое/строящееся жилье на предмет соответствия требованиям инвесторов (рефи-нансирующих организаций и банков).

После оформления заключения по кредиту пакет документов направляется на рассмотрение и принятие решения о возможности предоставления кредита на запрашиваемых условиях. Решение принимается уполномоченным органом банка.

Заключение кредитного договора между за-емщиком и банком — следующий этап технологи-ческой цепочки (III этап — кредитный договор). Кредитный договор определяет условия предо-ставления заемных средств и порядок погашения кредита и является основным договором, регули-рующим отношения «банк — заемщик».

Персональный менеджер согласовывает с клиентом дату и время подписания договоров. Сотрудник отдела андеррайтинга на назначенную дату готовит проекты необходимых договоров.

При приобретении заемщиком жилья на первичном рынке пакет документов после под-писания договоров передается в отдел сопро-вождения ипотечных кредитов, где производится выдача ипотечного кредита и безналичная оплата приобретаемого жилья.

При приобретении заемщиком жилья на вторичном рынке пакет документов после под-писания договоров передается в отдел оформления сделок, где готовятся договор купли-продажи объекта недвижимости и проект закладной.

(IV этап — подготовка договора купли-продажи и закладной).

Подготовленные документы подаются заем-щиком и продавцом на государственную регис-трацию в УФРС (V этап — подача документов на государственную регистрацию). Подача до-кументов производится при участии сотрудника отдела оформления сделок.

Зарегистрированные документы заемщик предоставляет в банк (VI этап — передача до-кументов для выдачи кредита). На основании представленных документов банк выдает кредит заемщику и производит расчет с продавцом.

Одним из условий предоставления кредита является заключение договора страхования заемщика и предмета ипотеки, где банк выступает в качестве первого выгодоприобретателя. В течение срока погашения кредита заемщик ежегодно оплачивает услуги страховой компании (VII этап — оформление договора страхования, ежегодная оплата).

При наступлении страхового случая страховая компания производит выплату по заключенному с заемщиком договору страхования (VIII этап— выплаты по страховым случаям).

Решение жилищного вопроса с помощью ипотечного кредита является, с одной стороны, эффективным, а с другой — сложным и поэтапным, требующим серьезного подхода и внимания процессом. При рассмотрении технологии ипотечного кредитования, реализуемой ОИКБ «Русь» и ОИЖК, было акцентировано внимание только на основных этапах, без детализации последних. Рассмотрим их с точки зрения потенциального заемщика.

Ниже представлены основные шаги, пред-принимаемые заемщиком для получения ипотечного кредита.

1. Выбор банка;

2. Подача заявления в банк;

3. Поиск варианта жилой недвижимости;

4. Оценка жилья;

5. Определение варианта расчета за приоб-ретаемое жилье;

6. Подписание кредитного договора;

7. Заключение сделки в УФРС;

8. Страхование;

9 Получение кредита.

Шаг 1. Выбор банка

В настоящее время, когда ипотечные кредиты предоставляют много банков, потенциальному заемщику сложно определиться с банком-кредитором. Различия в программах кредитования несущественны и, как правило, обусловлены спецификой работы банка в данном направлении.

Одними их значимых ориентиров при выборе банка до 2006 г. являлись размер процентной ставки по ипотечному кредиту и величина первоначального взноса. В целом, по банкам наблюдается тенденция снижения минимальной суммы первоначального взноса. В текущем году на первое место выходят такие факторы, как простота формирования пакета документов, скорость предоставления ипотечного кредита.

По-прежнему значимым является размер комиссии банка за оформление кредита.

Поэтому для правильного выбора банкакредитора потенциальному заемщику придется:

1) собирать максимум информации о банках, предлагающих ипотеку,

2) получить консультацию в предварительно выбранных банках применительно к своей ситуации и только после этого сделать для себя окончательный выбор.

Следующие шаги рассмотрены на примере ОИКБ «Русь».

Шаг 2. Подача заявления в банк

Для получения ипотечного кредита потен-циальный заемщик заполняет заявление на его получение, декларацию заемщика, предложенную банком, и заявление-анкету на страхование. Информация, предоставляемая заемщиком в банк, должна быть достоверной.

С момента подачи заявления на получение кредита и до момента выдачи кредита потенци-альный заемщик уведомляет менеджера отдела продаж об изменениях основных анкетных данных: о заработной плате, месте работы, паспортных данных, семейном положении, номерах телефонов. Полученная банком от заемщика информация проверяется.

Уровень доходов потенциального заемщика во многом определяет возможность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Высокая официальная заработная плата значительно повышает шансы получения ипотечного кредита. По ряду ипотечных продуктов, в случае если не все доходы заемщика подтверждены документально (официальная заработная плата плюс неофициальная), возможно подтверждение дохода через запрос работодателю.

В банке на основании поступивших документов выносится предварительное решение о принятии данной кандидатуры в качестве потенциального заемщика или отказе. В случае принятия банком положительного решения заемщику вручается ипотечный сертификат (рис. 3.5) на право получения кредита, срок действия которого 3 мес. со дня его вручения.

Сертификат считается утратившим силу, если ипотечный кредит не получен в течение назначенного срока. Это время дается для осу-ществления поиска варианта приобретаемого жилья, его одобрения банком, подготовки и проведения сделки.

Единый регламент работы менеджера, ока-зывающего консалтинговые услуги, форми-

^ СЕРТИФИКАТ

Участия в программе ймиосрочного ипотечного жилищного кредитования Шестое октября две тысячи шестого года

Настоящий Сертификат участия в программе * долгосрочного ипотечного жилищного кредитования выдан

Иванову Ивану Петровичу

и подтверждает одобрение Оренбургский ипотечный коммерческий банком «Русь» (ООО) заявки от 05.10.2006 года на поручение ипотечного кредита в размере до 800 ООО рублей на срок до 1 вО месяцев.

Сертификат является гарантией сотрудничества банка с владельцам сертификата по получению им долгосрочного ипотечного жилищного кредите и действует е течение 3 месяцев с даты еео выдачи. Если е течение данного срока сделка по получению ипотечного кредита не будет оформлена, сертификат считается утратившим силу.

Начальних отдела продаж ОИКБ «Русь»

Рис. 3.5. Ипотечный сертификат

рующего пакеты документов потенциальных заемщиков, осуществляющего первичный ан-деррайтинг заемщика с указанием времени на проведение операции, приведен в табл. 3.3.

Совокупный расход рабочего времени ме-неджера на работу с одним заемщиком в среднем составляет около 3,5 ч.

Шаг 3. Поиск варианта жилой недвижимости

Возможны два варианта: заемщик само-стоятельно занимается поиском жилья или поручает это риэлторам из агентств недвижимости. Совокупные услуги риэлтора составляют примерно 3-5% от стоимости жилья. Риэлтор сопровождает покупателя и продавца недвижимости с момента выбора жилья до оформления права собственности на квартиру. Работа опытных риэлторов значительно снижает риски ненужных издержек. Банк может порекомендовать агентства недвижимости, с которыми он обычно работает.

Операции с недвижимостью, в частности подбор квартир на вторичном рынке, продажа

имеющегося жилья, подготовка документов для приобретения/продажи объекта недвижимости в рамках системы ипотечного кредитования в Оренбургской области осуществляют: ОИРК или риэлторские компании, прошедшие аккредитацию ОИЖК. Такими компаниями являются: «Дельта Маркет», «Альянс М», «Первое Городское Бюро Недвижимости», «Фортуна», «Горница», «Теремок», «Риэлтор», «Квартал».

Вышеперечисленные риэлторские компании имеют большой опыт работы на рынке недвижимости. Наряду с уже существующими аккредитованными компаниями появляются новые, которые также ведут активную работу с получателями ипотечных кредитов: «Ваша квартира», «Аванс плюс». Помимо работы на рынке недвижимости областного центра ОИРК сотрудничает с риэлторскими компаниями крупных городов Оренбургской области. В целях упорядочивания предложения на рынке жилой недвижимости, по инициативе и с непосредственным участием ОИРК создан Единый каталог предложений недвижимости по г. Оренбургу.

Сотрудники компании проверяют юридическую чистоту жилья. Риски для заемщика при таких ипотечных сделках минимальны.

В случае самостоятельного поиска заемщик получает информацию о ценах на рынке жилой недвижимости в специализированной прессе, в сети «Интернет», на соответствующих тематических сайтах.

Прежде чем начинать поиск жилья, необходимо узнать, по каким причинам могут отказать в получении ипотечного кредита. На этом этапе не исключена неоправданная трата денег и времени. Получение полной информации о требованиях банка является залогом успешного получения ипотечного кредита.

В частности, не допускается приобретение жилья у близких родственников (дети, родители, братья, сестры) и супругов. Также не допускается кредитование приобретения жилых помещений, если величина износа составляет 45 % и более. Однако допускается приобретение комнаты в коммунальной квартире.

При покупке жилого дома с земельным участком последний должен находиться в собственности продавца. Не предоставляется ипотечный

кредит на приобретение ветхих, аварийных, са-манных и засыпных домов, а также домов без капитального фундамента.

Отказаться от работы с вариантом жилого помещения банк может в том случае, если выявит, что впоследствии у заемщика могут быть проблемы относительно права собственности на это жилье.

Если на момент заключения сделки в про-даваемом жилье зарегистрированы (прописаны) собственники, то они обязаны выписаться к моменту получения окончательного расчета и представить в банк справку о том, что в данном жилом помещении никто не зарегистрирован. Не допускается заключение сделки купли-продажи в случае наличия прописанных третьих

^ лиц (не собственников). У этих лиц после проведения сделки сохраняется право пользования данным жилым помещением.

Если рассматривается вариант с приобретением жилой недвижимости, то пакет документов на приобретаемое жилое помещение представляется в банк. Основными документами, необходимыми для рассмотрения возможности приобретения определенного жилого помещения, ксерокопии которых необходимо предоставить в банк, являются:

1. Правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор приватизации или купли-продажи, или дарения, или мены, справка ЖСК и т. д.);

2. Свидетельство о государственной регис-трации права;

3. Справка (формы №2), технический паспорт из Бюро технической инвентаризации;

4. Справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (бухгалтерия ЖЭУ);

5. Справка о наличии прописанных в про-даваемой квартире (паспортист ЖЭУ, срок действия справки — 10 дней);

6. Лицевой счет (паспортист ЖЭУ) и пок-вартирная карточка;

7. Справка об отсутствии задолженности по оплате за переговоры и абонентской плате за телефон;

8. Распоряжение органов опеки и попечи-тельства на сделку купли-продажи жилого по-мещения (при наличии в семье продавца несо-вершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных граждан);

9. Нотариальное согласие супруга/супруги на продажу, если квартира покупалась одним из супругов в браке;

10. Паспорт/свидетельство о рождении собс-твенников (страницы фото, места жительства, воинской обязанности, семейного положения, сведений о детях и № 18);

11. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

12. Свидетельство о браке (разводе, смерти);

13. Паспорт доверенного лица и доверенность (если имеются).

При покупке жилого дома с земельным участком необходимо наличие копий дополнительных документов:

14. Правоустанавливающего документа на земельный участок (договор купли-продажи или дарения, или мены и т.д.);

15. Свидетельства о государственной регис-трации права;

16. Кадастрового плана земельного участка, а также

17. Четыре фотографии дома.

Для подготовки сделки купли-продажи банк может потребовать предоставления иных документов на выбранное жилье.

При приобретении строящегося жилья (квартиры в многоквартирном доме) заемщик заключает со строительной компанией договор участия в долевом строительстве или договор уступки. Договор заключается в редакции, согласованной с банком. В договоре обязательно указывается, что расчет осуществляется с использованием кредитных средств. В большинстве случаев заключаемый договор подлежит регистрации в УФРС.

К строящемуся жилью банком предъявляются определенные требования. Срок ввода дома в эксплуатацию должен быть не позднее 21 мес. с даты выдачи кредита, степень готовности дома — не менее 50 %. Последний показатель определяют в своем заключении специалисты ОИИСК. По ряду положительно зарекомендовавших себя строительных компаний требования по готовности дома снижены до 30 %.

При приобретении строящегося жилья на период строительства, до ввода дома в эксплуатацию, банком устанавливается повышенная процентная ставка. Это вызвано тем, что выданный кредит до оформления права собственности не может быть реинвестирован. Банк вынужден привлекать дополнительные финансовые ресурсы для реализации данной программы.

Шаг 4. Оценка жилья

После определения варианта приобретаемого жилья и предоставления документов на недвижимость в банк определяется рыночная стоимость приобретаемого жилья. Оценку жилой недвижимости могут выполнять оценочные компании, являющиеся членами саморегулиру-ющейся организации оценщиков, а также ак

кредитованные инвестором, предоставившим данную программу кредитования.

Если банк по каким-либо причинам отказал в предоставлении ипотечного кредита на покупку данной жилой недвижимости до конца срока, отведенного на поиск жилья, заемщик может подобрать другой вариант и вновь предоставить документы в банк.

При соответствии выбранного объекта жилой недвижимости требованиям банка и наличии согласия продавца реализовать жилье через ипотеку можно считать, что наиболее проблемные моменты пройдены. Банк принимает решение о предоставлении кредита на приобретение выбранного заемщиком варианта жилья.

Шаг 5. Определение варианта расчета за приобретаемое жилье

Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» предлагает сторонам сделки куплипродажи жилого помещения с участием средств ипотечного кредита один из нижеприведенных вариантов расчета:

• продавец получает собственные средства заемщика наличными по расписке до за-ключения в УФРС сделки купли-продажи, кредитные средства — после государственной регистрации сделки в УФРС;

• продавец получает в банке собственные средства заемщика с лицевого счета, открытого на имя продавца, после подачи документов на государственную регистрацию в УФРС, кредитные средства — после государственной регистрации сделки в УФРС;

• продавец может получить всю сумму (собс-твенные средства заемщика и кредитные средства) после государственной регистрации сделки в УФРС;

• продавец получает расчет в день подачи сделки купли-продажи в УФРС.

В последней ситуации сильно рискует по-купатель, так как вполне возможен отказ в ре-гистрации сделки купли-продажи по тем или иным причинам. Например, отказ продавца от совершения сделки.

С другой стороны, если банк передает денежные средства после регистрации сделки купли-продажи, то здесь возникает риск, так как ему необходимы гарантии банка в получении всей суммы денежных средств. В данном

случае обязательства у банка имеются только перед заемщиком. Они закреплены в кредитном договоре.

Практика ипотечного кредитования показывает, что некоторые банки выдают ипотечный кредит наличными, некоторые производят расчет с использованием депозитных ячеек.

Шаг 6. Подписание кредитного договора

После принятия банком решения о выдаче ипотечного кредита заемщику на приобретение конкретного объекта жилой недвижимости стороны ипотечной сделки подписывают кредитный договор.

На подписании кредитного договора необ-ходимо присутствие заемщика, а также созаемщика и поручителя в случае участия последних в кредитовании, с документами, удостоверяющими их личность. Одним из существенных условий предоставления кредита является наличие регистрации по месту жительства заемщика, созаемщика и поручителя.

Супруг/супруга заемщика выступает либо в качестве созаемщика, либо в качестве поручителя по кредиту.

В случае если супруг/супруга заемщика не будет являться собственником приобретаемого жилого помещения, то ему/ей необходимо оформить нотариально свое согласие на покупку и оформление в залог приобретаемого жилья, представив согласие в банк до заключения сделки купли-продажи.

При приобретении жилья на первичном рынке в течение 2 дней после подписания кредитного договора банком производится выдача кредита. Денежные средства перечисляются на счет строительной компании.

Шаг 7. Заключение сделки в УФРС

Любая сделка по купле-продаже жилой недвижимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации, подлежит обязательной государственной регистрации. Срок регистрации установлен законодательно и ограничен 1 мес. На практике в отношении большинства ипотечных сделок устанавливается срок регистрации от 1 до 2 недель.

Подготовкой проектов договора купли-продажи, закладной и сопровождением сделки в УФРС занимаются сотрудники отдела оформления сделок банка.

Сотрудник вышеуказанного отдела сопровож-дает заемщика с момента подписания кредитного договора до момента предоставления кредита. В необходимом случае он присутствует на сделке.

В целях регламентации действий заемщика-покупателя при оформлении сделки купли-продажи сотрудниками отдела разработана подробная памятка-инструкция.

После оформления права на недвижимость в УФРС заемщик становится полноправным собственником жилого помещения. Регистратор выдает ему свидетельство на право собственности и экземпляр договора купли-продажи. Дата получения заемщиком свидетельства на право собственности указывается в расписке о приеме документов на регистрацию.

За 1 день до даты предполагаемого получения ипотечного кредита заемщик подает в банк заявку на сумму, подлежащую выдаче.

В назначенный день банк на основании до-кументов, предоставленных заемщиком, выдает денежные средства продавцу или зачисляет их на счет в зависимости от варианта расчета, который совместно выбрали заемщик и продавец.

Для осуществления расчета по сделке необхо-димо присутствие заемщика, созаемщика, покупа-теля и продавца и наличие у них паспортов.

Шаг 8. Страхование

Существенным моментом при выдаче ипо-течного кредита является страхование. Обяза-тельные виды страхования определяются банком-кредитором. Оплата страхования производится заемщиком ежегодно, в течение всего срока кредита. Размер страховых платежей рассчитывается исходя из остатка задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом размер страховых платежей уменьшается, так как происходит погашение кредита. Как правило, при ипотечном кредитовании требуется совершение трех видов страхования:

• страхование приобретаемого объекта не-движимости от рисков повреждения или утраты. Размер имущественного страхования составляет 1,2 — 2 % от размера кредита;

• страхование потери права собственности. Данный вид страхования требуется не по всем ипотечным кредитным продуктам;

• страхование жизни и здоровья заемщика от риска наступления смерти или потери

трудоспособности, т. е. случаи, препятству-ющие своевременному погашению ипотечного кредита.

Страховая компания может отказать в стра-ховании жизни и здоровья, риска потери трудос-пособности, если заемщик не отвечает требованиям, предъявляемым страховой компанией. Если по условиям кредитования такое страхование является обязательным, то в этом случае банк может отказать в выдаче ипотечного кредита.

При приобретении строящегося жилья страхование жизни и здоровья заемщика про-изводится в день выдачи кредита, а страхование объекта недвижимости — после регистрации права собственности на жилье в УФРС.

Шаг 9. Получение кредита После оформления жилой недвижимости в собственность заемщик может вселяться в квартиру (для вновь построенного жилья — после ввода дома в эксплуатацию).

Ипотека дает возможность заемщику жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стои-мости. С другой стороны, ипотека — это обязанность заемщика в течение длительного периода времени осуществлять своевременные платежи, причем независимо от финансового состояния.

При получении ипотечного кредита можно использовать имущественный налоговый вычет. Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации позволяет покупателю возместить часть расходов по приобретению квартиры и уплате процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только один раз в размере 1 млн руб. Не использованная в течение года сумма переносится на следующий год, пока не будет полностью погашена.

В настоящее время сложились определенные особенности протекания ипотечного процесса в работе холдинга, связанные с новым и сущест-вующим жильем, включающие ряд аспектов.

Инвестирование строительства жилья. В целях повышения эффективности работы на рынке первичного жилья была создана ОИИСК. Данная компания, заключая соглашения со строительными предприятиями Оренбургской области, занимается инвестированием средств в строительство многоквартирных жилых домов и тем самым увеличивая его емкость, спо

собствует развитию первичного рынка жилья.

При реализации жилой недвижимости ОИИСК

отдает приоритет продаже квартир с участием

средств ипотечного кредита.

Обобщенная схема ипотечного процесса с

участием ОИИСК представлена на рис. 3.6.

Финансовая стратегия и механизм реин-

вестирования ипотечных кредитов. Согласно

общей Концепции развития ипотечного кре-

дитования государственная «опека» ипотеки в

регионах должна постепенно снижаться, однако

для этого необходима определенная стратегия.

Решение есть. Оно заключается в привлечении

финансовых средств сторонних инвесторов.

Привлечение средств

позволяет на практике

разрабатывать более со-

вершенную технологию

ипотечного жилищного

кредитования, приобре-

тать опыт, совершенство-

вать организационно-эко-

номические отношения

между участниками ипо-

течного процесса.

Привлечь средства

инвесторов позволяет

механизм рефинансиро-

вания ипотечных креди-

тов. Суть его заключается

в следующем.

Приобретаемая с учас-

тием кредитных средств

недвижимость оформля-

ется в залог в пользу банка.

Право залога на недвижимость, при-

обретенную/построенную с участием

средств ипотечного кредита, и наличие

у заемщика обязательства по кредиту

удостоверяются закладной.

Закладные уступаются (продают-

ся) инвестором, либо непосредствен-

но банком, либо опосредованно через

ООО «Оренбургское региональное

ипотечное финансовое агентство»

(рис. 3.7).

Оренбургское региональное ипо-

течное финансовое агентство (ОРИФА)

обеспечивает рефинансирование ипо-

течных кредитов, предоставленных по програм-

мам АИЖК, путем выкупа и перепродажи офор-

мленных банком закладных в агентство. За счет

выпуска облигаций и их размещения привлека-

ются дополнительные финансовые ресурсы.

Закладные оформляются в строгом соот-ветствии со стандартами инвесторов. Несоот-ветствие закладной требованиям стандартов влечет отказ в выкупе и, соответственно, отвлечение собственных средств банка.

В разработанной АИЖК «Единой системе рефинансирования ипотечного жилищного кре-дитования» ОИКБ «Русь» выступает первичным кредитором, а ОРИФА — вторичным операто-

ром. Созданный механизм рефинансирования

способствует функционированию системы ипо-

течного кредитования как самодостаточной и

самофинансируемой.

В механизме ипотечного кредитования ин-

вестор играет определяющую роль, так как он,

вкладывая свои средства в ипотеку, обеспечи-

вает непрерывное финансирование ипотечного

кредитования.

Выходом на рынок ипотеки новых инвес-

торов, выполняющих функции, аналогичные

АИЖК, обусловлено активное развитие ипотеки

в Оренбуржье за последние 2 года.

Ипотечные сделки при приобретении жи-

лья на вторичном рынке. Каждую ипотечную

сделку можно охарактеризовать по исходным

условиям и спрогнозировать порядок прохож-

дения сделки.

Знание параметров сделки позволяет опре-

делить характерные для такой сделки риски и,

как следствие, предпринять необходимые меры

к их снижению.

Кроме того, постоянное

изучение факторов, влияю-

щих на порядок и сложность

проведения сделок, позволяет

выявить наиболее слабые сто-

роны в консалтинговом и риэ-

лторском процессах и в конеч-

ном итоге усовершенствовать

применяемые технологии.

На ход ипотечной сделки

на вторичном рынке жилья

оказывает влияние множест-

во факторов. Основными из

них являются:

1. Наличие у заемщика

собственных средств (не ме-

нее 10 % от стоимости приоб-

ретаемого жилья);

2. Наличие у заемщика

жилья, денежные средства

от продажи которого будут

использованы в расчете за

покупаемое жилье;

3. Наличие у покупате-

ля — заемщика условий од-

новременности совершения

сделки по продаже имеюще-

гося жилья и сделки по приобретению жилья в кредит. Условия связаны с наличием доли несо-вершеннолетнего в праве собственности на име-ющееся у заемщика жилье, поскольку проведение такой сделки фиксируется в распоряжении органов опеки и попечительства и соблюдение отслеживается регистраторами УФРС;

4. Наличие у продавца жилья условия одно-временности совершения сделок по продаже и по приобретению им жилья;

5. Участие в расчете за приобретаемое жилье средств субсидий, в том числе предоставляемых владельцам государственных жилищных сертификатов;

В соответствии с вышеперечисленными фак-торами ипотечные сделки по приобретению жилья на вторичном рынке можно условно разграничить на нижеприведенные категории (рис. 3.8).

Технология риэлторской деятельности. В существующей технологии ипотечного жилищного кредитования риэлторская деятельность

приобретает все большую значимость. Организация и проведение сделок с недвижимостью с участием ипотечного кредита требуют от риэлторов наличия значительного опыта работы и профессионализма.

Существующая технология работы с заемщиками, на примере ОИРК, представлена в табл. 3.4.

В среднем на поиск жилья специалистами ОИРК, сбор документов на подошедший заемщику вариант и проведение документарной и правовой проверки приобретаемого объекта недвижимости уходит около 2-3 недель.

Алгоритм работы менеджеров риэлторской компании представлен на рис. 3.9.

^ Алгоритм работы менеджера, формирующеАлгоритм работы с заемщиком после фор-

го пакет документов потенциального заемщика, мирования пакетов документов приведен на приведен на рис. 3.10.

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Технология современного ипотечного процесса:

  1. Современное состояние ипотечного кредитования в России
  2. Современные банковскне продукты и технологии
  3. Организация и технология торгового процесса
  4. Организация и технология торгово-сбытового процесса. Технологические операции в оптовой торговле
  5. Банковские технологии автоматизации бизнес-процессов на фондовом рынке
  6. Раскрытие информации, содержащейся в реестре ипотечного покрытия облигаций, и справки о размере ипотечного покрытия облигаций
  7. Ипотечный кредит
  8. Ипотечный кредит
  9. Ипотечные банки
  10. Ипотечные банки
  11. Недостатки ипотечных свопов
  12. Ипотечные кредиты
  13. Особенности ипотечных свопов
  14. Ипотечное кредитование
  15. Раскрытие информации эмитентами облигаций с ипотечным покрытием
  16. Правовая база ипотечного кредитования
  17. Процесс винера, процесс ито и ценообразование производных финансовых инструментов
  18. Сквозные ипотечные ценные бумаги
  19. Зарубежный опыт ипотечного страхования.
  20. Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности