<<
>>

Современное состояние ипотечного кредитования в России

Как свидетельствует опыт большинства зарубежных стран, где успешно решен или решается жилищный вопрос, наиболее эффективный способ решения проблемы обеспечения населения жильем — это развитие системы доступного кредитования.
В мировой практике действует несколько десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования, основанных на принципах ипотеки, контрактных сбережений и государственной поддержки.

В Российской Федерации после резкого сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства в 90-е гг. XX в. начался процесс выработки механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья с помощью институтов долгосрочного кредитования. В настоящий момент в стране сложилась относительно широкая гамма моделей и программ жилищного финансирования, в которых инструменты долгосрочного кредитования, в том числе ипотека, играют второстепенную роль.

Согласно социологическим исследованиям 40% семей заинтересованы в приобретении 2комнатной квартиры средней площадью 60 м2; более 27 % семей — 3-комнатной квартиры средней площадью 80 м2.

Таким образом, потребность среднестатистической семьи (три человека) в приобретении жилья составляет 70 м2.

Чтобы получить ипотечный кредит для приобретения жилья при ставке по кредиту 14% годовых и в объеме 70 % от стоимости квартиры, семья должна располагать в среднем ежемесячным доходом не менее 20тыс. руб. Доля семей с таким доходом составляет в среднем по Российской Федерации 4,7 %. Этого явно недостаточно для того, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. По предварительным расчетам, к 2008 г. при снижении ставок по кредитам до

7% ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, должен будет составлять не менее 13,2 тыс. руб. (без учета инфляции). Такими доходами предположительно будут обладать 15,5 % семей.

Однако, принимая во внимание уже имею-щееся у населения жилье, 50% потенциальных заемщиков имеют возможность продать старое жилье и внести вырученные средства в качестве первоначального взноса.

В этом случае для улучшения жилищных условий на площадь до 30 м2 соотношение собственных средств населения и привлекаемых кредитов равно 60:40. При этом ежемесячный доход семьи (без учета инфляции) должен составлять около 14,4 тыс. руб. в настоящее время и 7,6тыс. руб. в 2008 г. (ориентировочно). Следовательно, сегодня количество семей, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, составляет 15,4% (37,2% в 2008 г.).

Основными ориентирами Правительства Российской Федерации в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

• создание правовой базы рынка жилья;

• увеличение средней обеспеченности жильем до 21,7 м2 на человека;

• увеличение годового объема ввода жилья до 70-80 млн м2;

• увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, до 30,5 %. Обеспечение граждан жильем является

важнейшей составной частью стратегии соци-ально-экономического развития Российской Федерации. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищной проблемы. В настоящее время государство не может взять на себя обязательства предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных

^ 2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается апробированная на Западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам, имеющим средние доходы. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, и результатом политической и экономической стабильности в стране.

Ипотечное кредитование — это совокуп-ность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, кредитных рынков и рынков капитала, т. е. ипотечного сегмента фондового рынка.

Привлекательность ипотечного кредитования в Российской Федерации обусловливается, помимо прочего, сохраняющимися высокими темпами роста цен на жилье. С развитием ипотеки спрос на недвижимость будет расти, соответственно вырастут и цены.

Следовательно, в целях ограничения роста цен на жилье необходим опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов. Государство должно бороться с монополизацией строительного рынка.

Основными же способами улучшения жи-лищных условий населения являются: покупка жилья на собственные накопления или в рассрочку, крайне рискованное (до 2005 г.) участие в долевом строительстве, распределение местными органами власти. В последние годы отмечается устойчивый рост объемов продажи жилья в кредит, однако, несмотря на это, ипотека занимает незначительное место в структуре кредитования населения и в решении жилищ-ной проблемы.

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». За этот период был сделан огромный шаг — выросло количество банков, выдающих ипотечные кредиты, стремительно увеличиваются объемы кредитования. Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени уже создана инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, развивается рынок консалтинговых услуг в области ипотечного жилищного кредитования. В октябре 2006 г. осуществлена регистрация дебютного выпуска ипотечных ценных бумаг. Появление их на рынке, безусловно, придаст

мощный импульс развитию ипотеки, посколь-ку они являются основным элементом системы рефинансирования.

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе осуществляется по следующим моделям:

1. Кредитование через универсальные коммерческие банки.

По данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 56 млн долл. США, в 2002 г. — на сумму 260 млн долл. США, а в 2003 г. произошло прогнозируемое удвоение: суммарный объем выданных кредитов составил порядка 500 млн долл. США. Эта динамика свидетельствует о заинтересованности российских банков в рас-ширении ипотечного кредитования. По оцен-кам иностранных экспертов, реальный спрос на ипотечные кредиты в России составляет не менее 30 млрд долл.

США.

Эффективное функционирование банков-ского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие.

К первой группе проблем необходимо от-нести нерешенные вопросы гражданско-пра-вовой базы ипотеки в России.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечным кредитом, т. е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности, при выселении заемщика, когда возникает дефолт. Данная проблема, по мнению банковских экспертов, является одной из наиболее значимых, и от ее решения во многом зависит возможность снижения банковских процентов по ипотечно-му кредитованию. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено около 2 — 3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту.

Следующий аспект в рамках процедуры обращения взыскания на заложенное имущество,

касается налогообложения. В частности, согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (ст. 146) любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет НДС. Со-ответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, учитываемых при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Третий аспект данной группы проблем ка-сается института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника.

Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.

Вторая группа проблем банковской ипотеки — проблемы экономического характера.

Прежде всего к ним относится проблема отсутствия долгосрочных кредитов в эконо-мике. Банк, стремящийся самостоятельно при-влечь ресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием ресурсов на рынке, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки (вклады населения, депозиты на период до 3 лет). Сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотеч-ных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько: во-первых, средства специ-ализированных международных финансовых структур, в частности те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК); во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы

ипотечного кредитования; третьим источни-ком возможного формирования долгосрочных кредитов для банка является функционирова-ние механизма рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и их свободного обращения на фондо-вом рынке. Приходится признать, что, несмотря на принятую законодательную базу в области ипотечных ценных бумаг (прежде всего, речь идет о Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), на сегодняшний день механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг не заработал.

Низкий уровень доходов населения и неп-розрачность самих доходов также необходимо отнести к экономическим проблемам, сдерживающим развитие банковской ипотеки. К сожалению, решения данной проблемы пока не видно.

По оценкам экспертов, предоставление документально подтвержденных данных о финансовом доходе частных лиц является основным препятствием для более чем 55 % потенциальных заемщиков по программам ипотечного кредитования. Многие банки, понимая это, в 2004 г. заявили о своей готовности рассматривать в качестве подтверждения доходов любые перечисления средств на пластиковую карточку клиента. Сюда же относится и проблема информационной «непрозрачности населения» из-за отсутствия в распоряжении банка общей базы данных по кредитным историям потенциальных заемщиков.

Одним из направлений решения правовых и экономических проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является формирование институциональной среды рынка ипотеки путем принятия блока законов, легализующих принцип специализации в деятельности кредитных участников рынка. Речь идет о создании правовых и экономических предпосылок для функ-ционирования специализированных институтов, осуществляющих ипотечное кредитование (ипотечные банки). Необходимость в специализации ипотечных кредиторов обусловлена, прежде всего, макроэкономическими факторами. Во-первых, рынок жилой ипотеки сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных узкопрофессиональных знаний

^ 2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

для управления ипотечным бизнесом. Во-вторых, существуют значительные различия в соотношении спроса и предложения на средства для ипотечных кредитов между разными районами страны, даже внутри крупного города распределение первичных инвесторов — собственников временно свободных денежных средств относительно районов спроса на ипотечные кредиты может быть далеко неблагоприятным. Изучение мирового опыта также показывает, что бурное развитие данного сегмента рынка возможно только при создании узкоспециализированных кредитных организаций при первоначальной государственной поддержке.

Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости.

В 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», регулирую-щий отношения, возникающие при эмиссии и обращении ипотечных ценных бумаг.

На сегодняшний день можно сформулиро-вать ряд правовых проблем, тормозящих раз-витие двухуровневой модели ипотечного кре-дитования.

Во-первых, не до конца создан правовой механизм рефинансирования ипотечных кре-дитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» предполагало участие АИЖК в эмиссии ипотечных ценных бумаг. Однако противоречия, которые содержал данный закон до последнего времени и другие нормативные правовые акты в области ипотеки, пока не позволили запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Облигации, которые эмитирует сегодня АИЖК, обеспечены госу-дарственными гарантиями, а не закладными на недвижимость.

Во-вторых, у региональных властей отсутствует гражданско-правовая база по развитию ипотечного кредитования в регионах. Подтверждением этого является тот факт, что федеральное АИЖК было создано в 1997 г., а деятельность региональных операторов началась только в 2003 г. Это объясняется тем, что у региональных властей, как правило, не разработаны и не приняты комплексные программы о рынке доступного жилья. Однако именно региональные власти обладают всеми полномочиями проведения жилищной политики на местах с учетом региональных особенностей ситуации на рынке недвижимости.

Таким образом, для решения поставлен-ных правовых проблем, тормозящих развитие ипотеки по схеме АИЖК, необходимо совер-шенствование федерального законодательства, которое в свою очередь должно базироваться на комплексных программах о рынке доступного жилья в регионах. Региональные программы должны определить рыночные и административные методы государственного воздействия на рынок жилья в целях повышения его устой-чивости и, соответственно, доступности.

К тому же в решении данных проблем не-обходимо помнить, что региональные системы ипотеки гораздо шире федеральной и включают в себя большее число аспектов, привязанных к местным рынкам. Поэтому необходимо:

1) развивать несколько принципиальных схем рефинансирования ипотечных кредитов как на федеральном, так и на уровне субъектов Федерации;

2) при разработке новых схем рефинансирования необходимо акцентировать внимание на социально-экономических особенностях регионов (уровень доходов населения, социальная на-правленность, перспективы развития и т. п.).

Наиболее эффективным в решении данных проблем может стать сотрудничество АИЖК и других рефинансирующих организаций, которые получили широкое развитие.

3. Ссудно-сберегательные организации.

На сегодняшний день в России имеют место альтернативные банковским организации жилищного кредитования населения. Объясняется это несколькими факторами:

1) существует большой спрос населения на улучшение своих жилищных условий;

~7r 2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

2) получить ипотечный кредит в банке до-статочно сложно (сложная процедура оценки кредитоспособности заемщика), к тому же банковские процентные ставки на сегодняшний день находятся в диапазоне 1015%, что является неприемлемым для большинства граждан со средним уровнем дохода;

3) проводятся масштабные рекламные кампании, которые стимулируют интерес населения.

Организации жилищного кредитования населения зачастую имеют одну из двух организационно-правовых форм:

• кредитный потребительский кооператив

граждан (КПКГ);

• жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Основополагающим и одновременно про-блемным вопросом является правовая база деятельности указанных организаций.

Во-первых, Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) законодательно не определена как орган, регулирующий деятельность данных организаций. Но эта сфера деятельности выходит за пределы профессиональной направленности службы, что не может положительно сказаться на развитии КПКГ и ЖСК.

Во-вторых, данные организации не имеют статуса кредитных и тем самым лишены регулирующего воздействия со стороны органов банковского надзора или государственных органов. В этой связи нельзя исключить возможности синдрома «пирамидного эффекта» от функци-онирования данных структур.

В-третьих, инвестиции кооперативов в строительство и покупку жилья регулируются Законом РСФСР от 26 июня 1991г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Законом Российской Федерации от 25 февраля

1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Тем не менее инвестиционная деятельность кооперативов вызывает множество вопросов. Проблемой является финансовая неустойчивость этих организаций.

В настоящее время на федеральном уровне предпочтение отдается поддержке двухуровневой американской модели классической ипотеки. Ее основой является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных

ценных бумаг). Основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Среди положительных тенденций последних лет можно отметить увеличение числа кредиторов. В настоящее время на рынке ипотечного кредитования действуют несколько категорий участников:

1) крупные и средние банки, в том числе и иностранные, развивающие свои ипотечные программы (Сбербанк России, Внешторгбанк, Газпромбанк, Уралсиб, Национальный резер-вный банк, Собинбанк, Фора-Банк, Райффай-зенбанк, Московский кредитный банк, Первое ОВК, Промстройбанк и др.);

2) немногочисленные специализированные ипотечные банки (банк «ДельтаКредит», Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Национальная ипотечная компания (НИК), Городской ипотечный банк);

3) АИЖК;

4) региональные агенты — специализиро-ванные компании или банки, имеющие подде-ржку местных властей.

Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, неуклонно растет. К началу 2006 г. их насчитывалось более 200. Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого бизнеса в России — Сбербанка России, банка «ДельтаКредит», Райффайзенбанка, собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, Национальный резервный банк, Росбанк, Фора-Банк, Банк «Союз», Банк Москвы и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 г. начал работу Городской ипотечный банк — третий после МИА и «ДельтаКредит» специализированный ипотечный банк в России, в 2005 г. — Русский ипотечный банк (до февраля 2005 г. Сибирский крестьянский банк), Банк жилищного финансирования (до февраля 2005 г. — ОПТБанк), акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.

Стоит отметить, что география деятельности основных участников рынка уже не ограничи

2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

вается центром (территорией Москвы и СанктПетербурга), как это было совсем недавно. К настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. Активно продвигают свои программы в регионах такие банки, как Внешторгбанк, Возрождение, Российский капитал, МДМ-Банк и ряд других.

Базовая процентная ставка по ипотечным кредитам банков за последние годы значительно снизилась с 16-18% (2001г.) до 10-11% в валюте и с 23-25% (2001 г.) до 11-14% в рублях, тем не менее она в 2-3 раза превышает общемировой уровень. Приемлемой платой за пользование кредитом считается 5-6% годовых в валюте и 6 — 7 % в рублях при 20-30 — летнем сроке, что возможно только на условиях государственного субсидирования и иной со-циальной поддержки. Снижение коммерческой ставки до среднемирового уровня может произойти, когда Россия вступит в ВТО, на рынок активно выйдут западные банки, предложив вкладчикам кредит на собственных условиях — 4-6% годовых в валюте. Большинство российских банков выдает ипотечные кредиты на срок до 30 лет. Средний размер авансового платежа составляет 10 — 30 % от стоимости жилья в зависимости от объекта кредитования и характеристик заемщика. В обеспечение кре-дита банки принимают приобретаемое жилье, дополнительно может быть использован инс-титут поручительства (в том числе в качестве поручителя может выступать организация, в которой работает заемщик) и залог иного движимого и недвижимого имущества.

Для реализации и развития программы двухуровневого ипотечного кредитования в России создано АИЖК, в федеральном бюджете предусмотрены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым данным агентством. Предполагалось, что за счет внедрения институтов секьюритизации массовый рынок ипотеки будет сформирован уже к 1999-2000 гг., но сейчас ипотека составляет в Российской Федерации только около 1 % ВВП.

Главными задачами АИЖК являются создание условий для развития массового кредитования в регионах на основе единых общефедеральных стандартов и формирование вторичного ипотечного рынка.

Можно выделить следующие основные пути рефинансирования ипотечных кредитов, выданных банками:

• выкуп закладных кредитов АИЖК и дру-гими рефинансирующими организациями с последующей их секьюритизацией в об-лигации;

• эмиссия ипотечных ценных бумаг ипотеч-ными агентами и кредитными организа-циями;

• кредиты международных финансовых ор-ганизаций и крупнейших инвестиционных банков;

• выкуп прав требований и закладных закрытыми паевыми инвестиционными фондами. В настоящий момент АИЖК фактически

завершило формирование сети своих регио-нальных операторов и сервисных агентов. Ре-гиональные операторы создаются при участии государства и связаны с АИЖК и администрацией региона трехсторонним соглашением. Сами операторы кредитов не дают, их цель — рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Объем кредитных портфелей региональных операторов в силу незначительной активности региональных банков невелик. К наиболее успешным, с точки зрения объемов рефинансирования кредитов, относятся Самарский областной фонд жилья и ипотеки, Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство, Уфимское городское агентство ипотечного кредитования, Омское ипотечное агентство и ряд других.

На конец 2004 г. АИЖК подписало 68 трехсторонних соглашений о сотрудничестве с субъектами Российской Федерации и региональными операторами и рефинансировало более 10 тыс. кредитов на сумму 3 млрд 690 млн руб. Наибольший объем рефинансирования приходится на Приволжский федеральный округ (45% всего портфеля агентства), на втором месте — Сибирский федеральный округ — 27 %, далее следуют Центральный — около 10 %, Дальневосточный и Уральский — с показателями примерно по 3,5 %, на последнем месте Южный федеральный округ, который позже всех подключился к программе. На начало 2006 г. АИЖК подписало почти во всех регионах России трехсторонние соглашения по рефинансированию. По федеральным стандартам ипотечные кредиты выдаются в 58 регионах 86 организациями (на февраль 2006г.).

С 1 января 2006 г. АИЖК ввело дифференцированную ставку по ипотечному кредитованию, что позволило увеличить количество кредитных продуктов. Банки — партнеры АИЖК выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту — срок кредитования до 30 лет, ставка на настоящий момент дифференцирована в зависимости от первоначального взноса от 11,0 до 14,0% годовых в рублях, возможность выплаты до 50 % дохода ежемесячно. Банки-партнеры обязуются поставлять агентству закладные в обмен на рефинансирование выданного кредита.

С помощью государственных гарантий АИЖК с апреля 2003 г. осуществило шесть эмиссий корпоративных облигаций на сумму 10,42 млрд руб., которые обращаются на Московской межбанковской валютной бирже. Это позволило привлечь значительные средства в федеральную систему рефинансирования и развитие сети региональных операторов.

В сентябре 2005 г. Правительство Россий-ской Федерации либерализовало правила ис-пользования АИЖК средств, привлеченных под государственные гарантии, разрешив агентству направлять деньги от размещения облигаций на выкуп ипотечных займов не только у банков, но и у некредитных организаций. Также АИЖК получило право направлять привлеченные под государственные гарантии средства на выкуп собственных облигаций. На конец 2005 г. АИЖК рефинансировало ипотечных кредитов на сумму более 400 млн долл. США, что делает его лидером рынка по этому показателю.

На первом этапе механизм рефинансиро-вания АИЖК был применим только к вторич-ному рынку недвижимости. В настоящее время реализуется схема для кредитования и строящегося жилья. Первая часть кредита может выдаваться банком на этапе строительства на условиях банка, который вправе устанавливать более высокую ставку и иной вид обеспечения, например залог прав требования. По окончании строительства в рамках того же кредитного договора оформляется собственность, закладная, а ставки снижаются до уровня, определенного стандартами АИЖК. После этого АИЖК готово рефинансировать банк.

Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и АИЖК совместно была разработана Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России. В Концепции предусматривается объем государственных гарантий в размере более 300 млрд руб.

В 2005 г. на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей. Это, прежде всего, такие банки, как Совфинтрейд, «КИТ Финанс»,.компания «БТА Ипотека». Таким образом, мы становимся свидетелями формирования рынка рефинансирования ипотечных кредитов.

До регистрации облигаций, обеспеченных закладными банком Совфинтрейд (октябрь 2006 г.), под ипотечными подразумевали облигации, эмитированные банками/агентствами, выдающими или рефинансирующими ипотечные кредиты. Наиболее крупные эмиссии осуществили АИЖК, МИА, Банк жилищного финансирования», Московское областное ипотечное агентство (МОИА). В настоящее время на Московской межбанковской валютной бирже обращаются следующие ценные бумаги, которые могут быть условно отнесены к ипотечным: это облигации 16 банков, выдающих ипотечные кредиты, 4 ипотечных агентств, восьми строительных компаний, которые выпустили свои собственные облигации и позиционируют их в качестве ипотечных, а также

10 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Ежедневный оборот этих бумаг составляет около 1 млрд долл. США, что составляет 5 % всего оборота биржи.

В основе большинства региональных про-грамм долгосрочного кредитования населения в жилищной сфере лежит бюджетное финансирование. Наиболее популярными схемами, действующими в регионах, являются: создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей жилья в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам; схемы облигационных муниципальных займов, направленных на строительство жилья. Используются и накопительные схемы приобретения жилья через строительно-сберегательные кассы и ЖСК.

/ 2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

При формировании ипотечной политики для России очень важно учитывать региональный аспект из-за существенных, а часто резких различий в природных условиях и ресурсах, в уровне экономического развития региона, плотности населения, его уровня жизни, в специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов между регионами Федерации. В каждом регионе имеются свои методы и формы государственной поддержки ипотеки, соответствующие региональной специфике. В настоящее время уже в 30 субъектах Российской Федерации начата реализация собственных региональных ипотечных программ.

В регионах разрабатываются различные модели ипотечного кредитования. Так, например, в Нижегородской области введена программа «Жилье в кредит», которая предусматривает финансирование «продажи в рассрочку» через специально созданную некоммерческую организацию — Фонд социального развития. Исполнительный орган программы — Агентство недвижимости, осуществляющее подготовку, оформление и дальнейшее ведение ипотечных сделок.

Ипотечное кредитование на территории Удмуртской Республики в основном опирается на две государственные программы поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья. На основе первой программы гражданам предоставляются денежные средства через Фонд правительства Удмуртии по развитию жилищного строительства по договору поручения с Удмуртским отделением Сбербанка России. Другая программа предусматривает льготное кредитование граждан за счет средств бюдже-та республики и также Удмуртского отделения Сбербанка России.

В Республике Коми наработан большой практический опыт по льготному жилищному кредитованию и выдаче ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. Правительство данного субъекта Российской Федерации за счет средств республиканского бюджета возмещает разницу в процентных ставках банкам, предоставляющим жилищные кредиты населению, причем возмещается 2/3 ставки рефинансирования, что является одним из главных факторов активизации данного процесса в регионе. Таких примеров сегодня уже немало.

В Чувашии ипотечная корпорация только за 2003 г. организовала выдачу 220 кредитов, вернув деньги по 159 закладным. Сотрудничает корпорация с Автовазбанком из Тольятти. По указу Президента Республики Чувашия бюджетникам, получающим ипотечный кредит, за счет казны субсидируется 20 % первоначального взноса — в рамках социальных стандартов республики. Молодым семьям, кредитующимся через Сбербанк России, покрывается за счет государства в первые 3 года до 5% ставки и 10% в последующие периоды, а также 15% первоначального взноса в пределах обозначенных выше рамок.

Анализ показывает, что общей характерной чертой всех успешно развивающихся региональных программ является стремление и готовность региональных властей оказывать посильную поддержку этим программам из местных бюд-жетов. Это и есть на сегодня один из реальных ресурсных источников финансирования ипотеки. Реализация подобных схем финансирования позволяет запустить механизм мультипликатора: вложения местными властями средств в ипо-течные программы приводят к многократному увеличению спроса на товары и услуги регио-нальных отраслей, тем самым бюджетные до-тации вовлекают в оборот незадействованные сбережения населения. В результате этого будет расти количество выданных кредитов в регионах. Так, например, в Уфе за 2005 г. Ипотечное агентство Республики Башкортостан выдало 3 500 кредитов, в Самаре с конца 2000 г. общими усилиями областного фонда жилья и ипотеки выдано около 2 000 ипотечных кредитов.

Успешно реализуется программа ипотечного кредитования на территории Республики Татарстан. На стадии реализации находится схема кредитования физических лиц на приобретение квартир в рассрочку. Только за 2002г. в республике был выдан 201 кредит на 21,1 млн руб. По объему выданных за год ипотечных кредитов республика занимает 8-е место среди всех российских регионов. В реализации данных программ участвуют кредитные организации республики.

Банки становятся более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. Только официально подтвержденные доходы учитывают немногие банки, среди которых фигурирует крупнейший кредитор — Сбербанк России.

2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

Другие применяют альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика (анализ по расходам, встречи с работодателями). Тем не менее, по оценкам банковских работников, из-за невозможности документального доказательства дохода получают отказ до 80 % (а в банках, где наиболее строгий отбор, и до 90%) посетителей, приходящих за кредитом. Банки и другие организации, выдающие ипотечные кредиты, стараются ограничиваться суммами, не превышающими 30-месячный доход семьи. График же погашения кредита составляют так, чтобы на возврат долга и выплату процентов заемщик тратил не более 40 % месячного дохода.

Близкие условия кредитования предлагают и специализированные структуры, например ДельтаКредит — первый в России специализированный ипотечный банк, использующий кредитные средства Европейского банка реконструкции и развития и инвестиционного подразделения Всемирного банка, МИА, реализующий собственную программу кредитования.

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдается, как отмечалось ранее, вторичному рынку. У банков в этом случае меньше юридических и кредитных рисков. Рынок новостроек для ипотечных кредитов очень ограничен.

Существующие условия коммерческой банковской ипотеки диктует рынок: ограни-ченность долгосрочных кредитных ресурсов банков, издержки по совершению сделок ипо-течного кредитования населения, высокий кредитный риск, связанный с правовыми и судебными сложностями при обращении взыскания на жилье, являющееся предметом залога, с проблемами выселения и реализацией на торгах предмета залога. Снижению ставок препятствует и неопределенность макроэкономической и отчасти институциональной обстановки, низкое качество судебной системы, слабое развитие инфраструктуры ипотечного кредитования, отсутствие кредитных историй у большинства населения и распространенность теневых отношений, неустойчивый уровень доходов и занятости основной массы населения, относительно высокая инфляция.

С внесением изменений в законодательс-тво размеры рисков, связанных с ипотечным

кредитованием, должны уменьшиться, но сте-пень их сокращения достаточно непросто спрогнозировать. Для снижения кредитных рисков, например, предусматривается усиление залоговых прав кредиторов, возможность обращать взыскания на единственное жилье, исключение необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процессы на рынке недвижимости. Поправка в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации обеспечивает банку право выселять недобросовестного заемщика, даже в случае, когда жилье является •единственным, что дает более надежные гарантии по возврату средств при дефолте заемщика, чем ранее, но выселение должно производиться в так называемый резервный жилищный фонд, которого нет и который только должен быть сформирован в регионах.

Принятые законы направлены на развитие рынка доступного жилья в России и снижают налоговое бремя для граждан. С 1 января 2005 г. при продаже земельных участков и жилых помещений НДС не взимается. Также с 1 января 2005 г. существенно снизилась стоимость офор-мления договоров ипотеки. Кроме того, граждане могут получать полный однократный налоговый вычет, т. е. будут освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, если она находится в собственности не менее 3 лет (а не 5, как было). Если же жилье находилось в собственности менее 3 лет, то налоговый вычет составит максимум 1 млн руб. С 2005 г. снижены налоги на доходы граждан по операциям с ипотечными ценными бумагами.

В развитии ипотеки существенную роль играет также страхование рисков. Рефинанси-рование ипотечных закладных сопровождает-ся двумя видами рисков — кредитным риском (риск того, что заемщик не выполнит своих обязательств своевременно и полностью, который является комбинацией риска дефолта заемщика и риска залога, т. е. невозможности компенсировать затраты кредитора за счет продажи заложенного имущества) и риском ликвидности.

Риск дефолта заемщика присутствует в любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к данному виду риска. Вероятность дефолта во многом зависит и от доли выплат в его доходе.

^ 2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

Исследования кредитов в США в 1994 г. показали, что если ежемесячные выплаты превышают 30% ежемесячных доходов, то риск дефолта заемщика в два раза выше риска дефолта заемщика, выплаты которого составляют менее 30 % доходов.

Риск залога возникает при падении цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках при выселении жильцов в случае дефолта.

Увеличение доли первоначального взноса из собственных накоплений заемщика в стоимости жилья снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолтов заемщиков, вложивших более 20% своих средств в покупку жилья, оценивается в пять раз меньше вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5 до 9 % собственных средств. Хотя в России подобные статистические наблюдения отсутствуют, американская статистика позволяет выявить общие закономерности и способы снижения рисков при ипотечном кредитовании.

Среди не решенных пока вопросов остается вопрос страхования кредитных рисков (наряду с действующим страхованием жизни заемщика, титульным страхованием и страхованием предмета залога от ущерба и гибели) при ипотечном кредитовании, которое позволит банкам снизить первоначальный взнос для заемщиков. В зарубежных странах, в условиях высокой конкуренции, когда сумма ипотечного кредита относительно стоимости залога достигает 90%, ипотечное страхование — необходимая услуга. Российские банки не готовы страховать риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов, и ставят вопрос о возрождении практики страхования ответс-твенности заемщика за невозврат полученных кредитов. Страховые компании возражают про-' тив этого, считая, что правовая легализация страхования ответственности за невозврат полученного ипотечного кредита неизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное создание некоторыми заемщиками таких ситуаций, которые могли бы быть квалифицированы как страховой случай по договору страхования ответственности. Подобная негативная практика у нас в стране была достаточно широко распространена до принятия в 1996 г. второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.

Еще один риск — риск ликвидности, свя-занный с возможностью быстро реализовать закладную без существенного снижения сто-имости. Данный риск связан не с конкретным заемщиком, а определяется развитостью рыночной инфраструктуры — скоростью реализации бумаг на рынке. Устранению риска способствует стандартизация бумаг, когда на вторичном рынке обращаются не сами закладные, а производные от них инструменты — ипотечные ценные бумаги (секьюритизация).

В России в настоящее время региональные и муниципальные фонды как некоммерческие организации и ипотечные агентства и корпорации в виде акционерных обществ развивают в регионах социальную ипотеку, прежде всего для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах с площадью жилья на одного члена семьи ниже социальной нормы.

По схеме кредитования заемщика по ставке ниже рыночной работают, например, в Самаре, Челябинске и Оренбурге. Характерной чертой этих программ является создание специальных органов управления: Фонда жилья и ипотеки, ипотечного агентства в Самарской области, Оренбургской ипотечно-жилищной корпора-ции в Оренбургской области, Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которые через уполномоченные банки или банки-агенты организуют систему предоставления льготных жилищных кредитов.

Процентная ставка за пользование зай-мом, выданным фондом, устанавливается, как правило, в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В рамках программы заемщик должен внести взнос в размере не менее 30% стоимости при-обретаемого или строящегося жилья. Макси-мально допустимая сумма займа определяется с учетом среднемесячного совокупного дохода семьи заемщика. Для работников бюджетных организаций такой фонд ежегодно проводит конкурс на получение займов для строительства и приобретения жилья. Преимущественным правом получения займа пользуются участники, которым требуется меньший размер заемных средств. При равных условиях приоритет отдается участникам конкурса с большим стажем

2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

работы в бюджетной организации или с мень-шим размером общей площади, приходящейся на одного члена семьи.

При реализации программы в небольших городах Самарской области фонд столкнулся с проблемой малого числа желающих принять участие в данных конкурсах среди работников бюджетных организаций, связанной как с высокой стоимостью жилья и большими размерами первоначального взноса, так и с психологической неготовностью брать долгосрочные кредиты.

Субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками в рамках региональных жилищных программ, для лиц, состоящих в списках, сформированных органами самоуправления на льготное кредитование, также используется в ряде городов и регионов России.

Коммерческая ипотека по мере своего развития становится более доступной в первую очередь для категорий граждан с доходами выше среднего, имеющих высокооплачиваемую работу (в основном для молодых и перспективных, с точки зрения карьерного роста, учитывая долгосрочность кредита). Большую часть клиентов банков, получающих ипотечные кредиты, составляют молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет с заработной платой от 24 до 100тыс. руб. в мес., работающие в сфере услуг (банки, страховые и инвестиционные компании, в сфере информационных технологий и маркетинга) либо на крупных производственных предприятиях.

Коммерческая и социальная ипотека представляют собой взаимодополняющие друг друга системы, направленные на решение жилищных проблем различных слоев населения. Эти системы нуждаются в государственной организационной, юридической и финансовой подде

ржке, при этом региональные и муниципальные средства должны расходоваться, прежде всего, на развитие социальной ипотеки.

Какой должна быть форма государственных дотаций, — вопрос дискуссионный. Широко распространенное в Европе субсидирование процентной ставкй может способствовать значительному увеличению числа граждан, способных претендовать на ипотеку, но влечет за собой большое увеличение нагрузки на бюджеты всех уровней, последствия чего в долгосрочной перспективе могут оказаться непредсказуемыми. Дотация первоначального взноса носит разовый характер и с этой точки зрения является более приемлемой.

Немаловажным при развитии ипотечного жилищного кредитования является механизм создания фонда временного проживания, ко-торый только начинает разрабатываться. Опасность отсутствия достаточного количества резервного и в целом социального жилья в российских условиях состоит в том, что ипотечным кредитованием призывают воспользоваться такие группы населения, как военнослужащие и бюджетники, предоставляя им компенсации расходов. В случае прекращения или резкого снижения бюджетной помощи этой категории заемщиков будет исключительно сложно найти альтернативные источники дохода.

Ипотека является весьма перспективным рынком в Российской Федерации, так как до-статочно большое число россиян обладают значительными материальными активами и денежными накоплениями. По данным из раз-личных источников, их объем оценивается от 50 до 100 млрд долл. США. Этих активов до-статочно для осуществления первичных вло-жений при получении ипотечных жилищных кредитов в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья.

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Современное состояние ипотечного кредитования в России:

  1. Приоритеты развития ипотечного кредитования В России
  2. Содержание и современные тенденции развития системы кредитования в россии
  3. Современное состояние страхового рынка россии
  4. Современное состояние страхового рынка России
  5. Банковская система России: история ее формирования, современное состояние и направления дальнейшего развития
  6. Ипотечное кредитование
  7. Правовая база ипотечного кредитования
  8. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования
  9. Ипотечное кредитование
  10. Ипотечное кредитование: характеристика рынка, проблемы становления
  11. Технология современного ипотечного процесса
  12. Ипотечное кредитование и залоговые операции
  13. Современные способы кредитования
  14. Ипотечное кредитование в оренбургской области
  15. В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика, 2007
  16. Международное кредитование и финансирование России
  17. Тенденции развития системы кредитования в россии
  18. О.И. Лаврушин. Банковское дело: современная система кредитования., 2005
  19. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития
  20. Современная система банковского кредитования