<<
>>

Развитие муниципальных рынков жилья на примере крупных городов области

Сложившийся в настоящее время в области рынок жилья имеет разветвленную структуру. Его можно дифференцировать по различным признакам: видам объектов, степени готовности к эксплуатации, типу участников, видам сделок, формам собственности, способу совершения

сделок.

Это особенно проявляется в крупных городах области, где происходят значительные изменения, связанные с конъюнктурной транс-формацией рынка.

Жилищный фонд городов области, представ-ленный в табл. 3.16, отражает совокупность всех жилых помещений: жилые дома, специальные дома (общежития, интернаты др.), квартиры, служебные жилые помещения и иные помещения, пригодные для проживания. В г. Оренбурге существует значительная величина жилищного фонда, что связано с масштабами города, размерами предприятий и производств, отраслей.

В других городах области, особенно Бузулуке, Бугуруслане, количество многоэтажных зданий намного меньше, чем в г. Оренбурге, большое количество одноэтажных индивидуальных жилых строений.

Основная доля жилищного фонда, свыше 70%, приходится на жилье, находящееся в час

тной собственности граждан (табл.

3.17). Немалую долю составляет муниципальный жилищный фонд. Здесь наблюдается тенденция: чем крупнее город, тем больше доля муниципального жилья и меньше доля частного индивидуального жилья. Доля жилищного фонда, находящаяся в собственности юридических лиц, в смешанной форме собственности, незначительна.

Предприятия в настоящее время практически не содержат социальной инфраструктуры и не осуществляют строительства собственного жилья. Прошедшая, с одной стороны, приватизация жилищного фонда и процесс передачи жилья на баланс муниципалитетов, с другой, способствовали значительному сокращению данной категории жилого фонда. Тем самым предприятия практически не предоставляют жилья своим работникам, и они вынуждены самостоятельно решать жилищную проблему.

Площадь, приходящаяся в среднем на одного жителя по городам области, также различается (табл.

3.18).

По степени обеспеченности жильем города Орск и Бузулук занимают лидирующее, положение. Здесь на одного жителя приходится свыше 20 м2 жилья. В среднем по области этот показатель составляет 19,5 м2. Причем, если в отдельных муниципальных образованиях области данный показатель в динамике практически не меняется, то в г. Оренбурге происходит ежегодное его увеличение, в среднем на 5%. Общее число жилых зданий (домов) в г. Оренбурге составляет около 40 тыс. единиц, из них число зданий, находящихся в частной собственности, свыше 34 тыс. единиц.

Увеличивается доля ветхого и аварийного жилья в общем жилищном фонде (табл. 3.19). В настоящее время, согласно данным статистических органов, его величина не превышает 2 %, за исключением г. Оренбурге, где он составляет 2,58%.

К ветхому жилью относят жилые помещения с износом свыше 70%, к аварийному жилью относят жилые помещения, не пригодные к полноценному проживанию. Наиболее сложная ситуация по аварийности жилья наблюдается в г. Орске. Здесь на долю аварийного жилья приходится около 8 тыс. м2. По ряду жилых домов ухудшаются не только эргономические показатели, но и эксплуатационные, экономические, а главное — показатели безопасности.

Немаловажной является структура жилищного фонда по количеству комнат в квартире (рис. 3.20).

Всего в г. Оренбурге насчитывается 202,9 тыс. квартир, из них в частной собственности находится 146,2тыс. квартир (72,1 %). В г. Орске, со-ответственно, 102,7 и 75,7тыс. квартир (73,7%). В г. Бузулука — 38,8 и 32,0тыс. квартир (82,5 %). В г. Бугуруслана — 19,4 и 15,2 тыс. квартир (78,3 %). Из всего количества квартир, доля 2-комнатных

по городам самая значительная и практически одинаковая — 35-40%. В г. Оренбурге большой удельный вес 1-комнатных квартир, что связано с высоким спросом на них и ростом цен на жилье в целом. Поэтому увеличивается количество именно их как самых востребованных среди потребителей. Количество многокомнатных квартир увеличивается незначительно. Поэтому доля их в общем жилищном фонде мала.

Распределение площади жилищного фонда городов представлено в табл. 3.21.

3-комнатные и 2-комнатные квартиры по городам области имеют наибольшую долю в площади жилищного фонда. Она практически совпадает с долей по количеству квартир, за исключением Оренбурга, где имеются отличия по средней площади квартир жилищного фонда (табл. 3.22). Особенно резкие отличия наблюдаются в г. Оренбурге по 1-комнатным и многокомнатным квартирам, что во многом объясняется дифференциацией жителей по доходам, потребностям, возможностям. В районах данные различия несколько сглажены.

При этом обеспеченные жи-

тели области стремятся купить

квартиру именно в г. Оренбур-

ге в целях вложения средств и

получения дохода либо обеспе-

чения жильем своих детей во

время учебы и дальнейшего уст-

ройства. 1-комнатные квартиры

становятся востребованными

в большей степени в силу этой

причины, а также наиболее до-

ступными из-за высокой стои-

мости 1 м2 жилья в г. Оренбурге.

В конце 2004 г. она составляла

около 17тыс. руб., а на конец

2005 г. — свыше 20 тыс. руб.

Состояние жилищного

фонда городов подвержено

изменениям. Дома ветшают вследствие физи-

ческого износа под воздействием природных

сил и эксплуатации. Развитие строительства,

которое пусть незначительными темпами, но

происходит в последние годы, также оказывает

свое влияние (табл. 3.23). Город Оренбург зани-

мает первое место в области по объему ввода

жилых домов и степени обновления фонда, по

удельному показателю ввода он уступает место

только Оренбургскому району, где на одного

жителя вводится 0,7 м2 в год.

Степень обновления жилого фонда по городам области уступает степени износа. Так, в г. Оренбурге доля ветхого и аварийного жилья составляет 2,6%, а доля обновления — 2,2%. Аналогичная ситуация и в других городах. Население в основном надеется на собственные силы и строительство осуществляет за счет собственных средств и с помощью потребительских и ипотечных кредитов.

В 2004 г. по таким схемам было построено и введено в эксплуатацию в Оренбурге — 50,1%, Орске — 72,8%, Бузулуке — 63,8 %, Бугуруслане — 66,7 %.

Таблица 3.23

3. Ипотечное кредитование в Оренбургской области ч.

Ситуация на местных рынках жилья харак-теризуется относительно устойчивым ростом строительства в динамике (рис. 3.23). Темпы прироста жилья в первые годы периода после дефолта имели значительные колебания, например в г. Орск — от 40 до 140 %. В последние годы происходит более или менее равномерный прирост ежегодного объема ввода, что отражает и стабильность жизни населения, и их ориентиры на долговременные действия в будущем.

По плану городской архитектуры площадь ввода жилья в 2006 г. в г. Оренбурге равна 202 тыс. м2. Если учесть, что средний размер квартиры 52 м2, то количество вводимых условных квартир в 2006 г. в г. Оренбурге составит около 4 000 единиц. Планируемый ввод имеет тенденцию к снижению, по отношению к 2004 г. он составит 86,3 %, к 2005 г. — 86,0 %.

В г. Орске также на 2006 г. прогнозируется снижение площади ввода до 24,8 тыс. м2, (снижение почти на 35 %). На долю индивидуальных застройщиков будет приходиться около 80% площади ввода. Снижение ввода нового жилья в 2006 г. будет происходить как за счет снижения ввода индивидуальных жилых домов на 30% и на 19% по отношению к 2004 и 2005 гг. соответственно, так и за счет снижения ввода многоквартирного жилья на 40% и на 14% соответственно. Ввод индивидуальных жилых домов составит 18,9 тыс. м2, многоквартирного жилья — 5,9 тыс. м2. Если предположить, что средний размер квартиры 52 м2, а индивидуального дома — 135 м2, то объем ввода жилья ^

составит около 113 квартир и 140 индивиду-

альных домов. Площадь многоквартирных до-

мов, начатых строительством в 2004,2005 гг., со-

гласно данным, представленным председателем

Комитета архитектуры и градостроительства,

составляла— до 19 тыс. м2, количество нача-

тых строительством индивидуальных домов в

2004 г.

— 122 единицы, в 2005 г. — 151 единица.

В г. Бузулуке, согласно статистическим дан-

ным, в 2006 г. предполагается ввести 14,4 тыс. м2,

при этом ввод индивидуальных жилых домов

составит 8тыс. м2. (55,6%). Доля многоквартир-

ного жилья — 6,4тыс. м2 (44,4%). Если предпо-

ложить, что средний размер квартиры 52 м2, а

индивидуального дома — 135 м2, то объем ввода

жилья составит примерно: 123 квартиры и 59

индивидуальных домов.

Первичный рынок жилья г. Бугуруслане

является достаточно динамичным. В 2006 г.

планируется объем ввода квартир выше фак-

тического уровня предыдущих лет. Объем

ввода индивидуальных домов также имеет

положительную тенденцию начиная с 2005 г.

Однако темп роста незначителен (105,3%).

Прогнозируется наращивание площади вво-

димого нового жилья в 2006-2007 гг. Так, в

2006г. планируется ввод 82 квартир и 60 инди-

видуальных домов, а в 2007 г., соответственно

117 и 65 единиц.

По состоянию на 2004 г. доля семей, состоя-

щих на учете для получения жилья, и тех, кото-

рые смогли улучшить свои жилищные условия,

по городам очень мала (табл. 3.24).

Из всего количест-

ва семей в 2004 г. смогли

улучшить свои жилищ-

ные условия лишь 0,6%

семей в г. Оренбурге, 0,3 %

семей — в городах Бузу-

лук и Бугуруслане и 0,1 %

семей — в г. Орске.

Развитие строительс-тва в настоящее время во многом будет зависеть от деятельности органов власти на местах, созда-ния и внедрения программ помощи индивидуальным застройщикам

и строительным организациям, развития стро-ительного комплекса в Оренбургской области в целом, ее районах, городах.

Как отмечалось ранее, в Оренбургской области заключается примерно 8 600 сделок куплипродажи недвижимости в год. Уровень активности на рынке недвижимости тем больше, чем больше численность города. На рынке жилья г. Оренбурга работают свыше 60 риэлторских фирм, в среднем в месяц каждая фирма заключает семь сделок. В г. Орске работают около 17 риэлторских фирм, г. Бузулуке — семь, г. Бугуруслане — шесть. Основными видами оказываемых услуг являются следующие:

• операции с жилой недвижимостью (покупка, продажа, обмен), в том числе продажа жилья в рассрочку, продажа через ипотеку, срочный выкуп жилья;

• перевод из жилого помещения в нежилое;

• операции с коммерческой недвижимостью;

• консультации, представительство в суде;

• погашение задолженностей по коммунальным платежам;

• «узаконивание» перепланировок, пристроек;

• приватизация жилья;

• проверка правоустанавливающих документов на жилье;

• подбор жилья, предоставление информации для физических лиц по сдаче/найму жилья;

• оформление земельных участков в собс-твенность.

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Развитие муниципальных рынков жилья на примере крупных городов области:

  1. Бюджет развития на примере американских городов.
  2. Ценовые тенденции на рынке жилья области
  3. Состояние и анализ рынка жилья Оренбургской области
  4. Управление развитием целевых рынков товаров
  5. ПОЛОЖЕНИЕ О главе администрации края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа Российской Федерации
  6. Развитие финансовых рынков в период кризиса
  7. Б.Б. Рубцов. Тенденции развития мировых фондовых рынков, 2003
  8. Организационно-экономические проблемы развития крупных интегрированных структур
  9. Вторичный рынок жилья
  10. Не слишком ли высока стоимость вашего жилья?
  11. Жилищное строительство и рынок жилья
  12. Закладки жилья для одной семьи
  13. Мультиагентные системы моделирования финансовых рынков
  14. Долговые инструменты развивающихся рынков (emd)
  15. КЛАССИФИКАЦИЯ РЫНКОВ
  16. Гипотеза эффективных рынков
  17. Глобализация фондовых рынков