<<
>>

Предпосылки развития ипотеки в современной России

Проблема обеспечения граждан доступным и достойным жильем в любой стране является одной из важнейших задач социально-экономической политики. Степень ее решения непосредственно отражает заботу власти о благосостоянии граждан и общества в целом.
Практика развитых стран показывает, что ни одно государство не в состоянии самостоятельно нести бремя обеспечения жильем всех граждан. Задачи государства состоят в том, чтобы сформировать условия, обеспечивающие активной и дееспособной части населения реальную возможность приобретать жилье собственными силами, а также оказывать адресную, целевую поддержку тем, кто не в состоянии решить эту проблему самостоятельно.

За последние 15 лет появились многочис-ленные исследования о тяжелых последстви-ях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере, одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России.

До 90-х гг. XX в. жилье предоставлялось в централизованном порядке бесплатно гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий.

Деньги на строительство домов выделялись из бюджета. Доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 %, около 15 % — средства населения, включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов. Долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном на строительство, а не на покупку жилья. Дореформенный период 50-х — 90-хгг. прошлого столетия характеризовался посте-пенным сокращением доли индивидуальных

застройщиков. Государство, восстанавливая разрушенное народное хозяйство, стало осу-ществлять массовые застройки территорий. Так, в Оренбургской области в 1960 г. частниками было построено 550тыс.

м2 жилья (более 55%), а в 1980 г. — всего 48,8 тыс. (5,3%). Затем начался процесс сокращения объемов строительства жилья и в государственном секторе.

В начале 90-х гг. XX в. средства государственных предприятий, предназначенные для строительства жилья, направлялись в фонды заработной платы, что являлось одной из пред•посылок большого кризиса. Со временем положение усугублялось: строительство практически прекратилось, значительная часть ресурсов была «заморожена» в виде долгостроя. Всплеск индивидуального строительства в 1990 — 1994 гг. не увеличил количества вводимого жилья, а только привел к росту доли незавершенного строительства.

Отсутствие государственного финансиро-вания в начале 90-х гг. XX в. фактически привело к разрушению строительной отрасли. В то же время к 1996 г. уже сформировалась определенная категория населения, способная ориентироваться в новой ситуации и зарабатывать деньги. Но накоплений у отдельно взятого человека, как правило, не хватало на покупку или инвестирование строительства жилья.

С началом реформ сокращение бюджетного финансирования на фоне роста цен, снижения доходов основной части населения и отсутствия развития системы кредитования привело к усугублению жилищной проблемы. В последние годы «очередь» на жилье составляет около 5 млн семей, треть из которых ждут новой квартиры по 10 и более лет. По информации Госстроя России в 2004 г., почти 43 млн россиян проживали в ветхом жилье, а в целом до 70 % семей нуждались в улучшении своих жилищных условий. На каждого гражданина России приходилось 20,4 м2 жилья. Наиболее обеспечены жильем москвичи, жители Волгоградской, Белгородской, Курской областей. Средняя обеспеченность жильем в Оренбургской области составила 19,5 м2 (в 2000 г. — 18,1 м2). В Приволжском федеральном округе более низкие показатели имеют только Республика Башкортостан (18,8 м2 на человека), Пермская область (19 м2/чел.) и Удмуртская

^ Республика (18,1 м2/чел.). Для сравнения в Норвегии в среднем на одного жителя приходится 74 м2общей площади, в США — 65, в Швеции — 43, во Франции — 36, в Японии — 31.

Решение этой проблемы сегодня особенно актуально и поможет не только удовлетворить потребности конкретной семьи, но и даст возможность раз-вивать ряд ключевых отраслей экономики, и в первую очередь строительную индустрию.

В переходный период преобразования экономики строительная индустрия переживала настоящий спад. Это было связано с тем, что ранее проводимая в стране жилищная политика оказалась неэффективной в новой экономической ситуации. Причины этого явления заключались как в ухудшении состояния государственного бюджета, так и в изменении роли и места всех без исключения социальных институтов при решении жилищной проблемы. Государство в новых рыночных условиях уже не могло бесплатно обеспечивать своих граждан жильем, объемы возводимого ведомственного жилья также рез-ко уменьшились из-за неудовлетворительного финансового положения предприятий. Если в конце 1980-х гг. доля капитальных вложений государства в строительстве жилья превышала

85 %, то 2001 — 2005 гг. за счет средств бюджетов всех уровней введено лишь 20 % жилья. Во многом по этой причине показатели ввода жилой площади в настоящее время лишь приблизились к уровню 1996 г.

Существующий жилищный фонд воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых он создавался. Основные проблемы заключаются в следующем.

Во-первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками не только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.

Функциональный износ заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших

архитектурных, технических и иных решений, примененных при создании этого объекта.

Примеров в российской практике более чем достаточно. Например, 3или 4-комнатные квартиры превращаются в квартиры меньшей жилой площади за счет объединения комнат; формирования двухуровневого жилья. В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту потолков).

Внешний износ — это обесценение объек-та в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в сельской местности. Например, жилой дом в Тюльганском районе Оренбургской области общей площадью 100 м2 со всеми надворными постройками невозможно продать свыше 100тыс. руб., в то время как в г. Оренбурге на эту сумму можно приобрети лишь 5 м2. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс не востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны еще и потому, что у нас огромное количество предприятий являются градообразующими, но они не задействованы по своему основному профилю. Соответственно в населенном пункте ухудшается демографическая ситуация, увеличивается отток населения, снижаются спрос и цены на жилье.

Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать интенсивное введение рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально не создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) оценочной зоне. Бесспорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на

основе рыночных принципов.

Если же предприятие появилось методом народной стройки, а впоследствии обросло бараками, «хрушевками», «брежневками», в результате чего промышленная зона оказалась в центре современного города, то не совсем справедливо к таким домам применять рыночные принципы налогообложения земли и ценообразования. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос 5-10 лет, в лучшем случае — это вопрос десятилетий. Однако продажа этих домов и плата за землю начинает взиматься уже сейчас.

В-третьих, проблемой является состояние рынка жилой недвижимости в России. Причина этого опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Как следствие этого, происходила массовая миграция населения из сельской местности в городскую. Поэтому одна из основных целей жилищного строительства в Советском Союзе — это стремление разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Сформировались определенные типы жилых домов: «сталинки», «хрущевки», «брежневки». Складывался четкий ориентир — перейти от коммунальных квартир к отдельным, пусть и тесным, жилищам.

При такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала среднего, и уж тем более высокого уровня жизни человека, изначально не создавалась необходимая инфраструктура — подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Как результат, в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, — это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир.

Либерализация экономики, свобода ценообразования и снижение воздействия государства в социальной сфере привели к ситуации, когда темпы роста стоимости жилья существенно

опережали темпы роста денежных доходов населения.

Такая тенденция продолжалась вплоть до 2002г., когда темпы роста среднедушевого дохода населения и цен на жилье практически сравнялись. Например, в Оренбургской области индекс составил соответственно 1,27 и 1,28.

В этих условиях остается один путь — искать заинтересованных партнеров и решать проблему совместными усилиями, для чего необходима соответствующая законодательная база.

Мировая практика свидетельствует о том, что государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме не более 15 — 20% от общей потребности. Этим объясняются бесплодные попытки властей обеспечить население бесплатным жильем. Вполне естественно, что в результате подобных подходов к решению жилищной проблемы в обществе оформилось иждивенческое настроение. Население страны было обречено на пассивное ожидание полу-чения государственного жилья в бесконечных очередях. В то же время жилье становилось, по существу, мертвым капиталом, полностью выключенным из хозяйственного оборота. По-воротным моментом в жилищной проблематике стала приватизация. Переход к частной собственности на жилищный фонд начался в 1991 г. и послужил началом формирования рынка жилой недвижимости.

Рынок жилой недвижимости как система экономических и правовых отношений, возни-кающих на основе взаимодействия собственников и пользователей недвижимого имущества, обеспечивает перераспределение недвижимости преимущественно экономическими методами за счет конкурентного спроса и предложения. Он имеет разветвленную структуру и в процессе функционирования обеспечивает:

• передачу прав на жилье от одного лица другому;

• установление равновесных цен на жилые объекты в регионах и местностях;

• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

• распределение пространства между кон-курирующими вариантами использования жилья.

Однако и западная модель рыночных отношений в жилищной сфере не решала проблемы. Необходимо было искать альтернативный вариант, опираясь на опыт стран с развитыми рыночными отношениями.

Из-за того, что в советское время в стране отсутствовал институт частной собственнос-ти, становление рынка жилья сопровождалось длительным и сложным процессом развития частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости.

Как показывают исследования, при пере-ходе к рыночным отношениям в сфере жилой недвижимости рынок стал характеризоваться высоким отношением стоимости жилья к доходу большинства населения. Объемы нового строительства резко сократились, упал спрос на недвижимость, а расходы на ее содержание возросли.

Следующим этапом рыночных изменений в жилищной сфере явилось появление новых либо развитие существующих субъектов: агентств недвижимости, строительных, отделочных, девелоперских фирм. Однако реальных изменений в сфере финансирования жилищного строительства, обеспечивающих рост предложения и развития рынка недвижимости, не произошло. Основные изменения были связаны с переменами в макроэкономике, налоговой, социальной, экономической политике. Исходя из того, что жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования, его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей. В большинстве стран мира приобретение жилой площади в кредит является для населения основной формой решения этой проблемы.

Таким образом, в жилищной сфере сложи-лись определенные предпосылки, определяющие актуальность появления сначала альтернативного, а в последние годы и одного из основных способов решения жилищной проблемы для населения — ипотеки. Данные стартовые условия заключаются в следующем:

• формирование рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, основанных на развитии института частной собственности;

• снижение платежеспособности населения на фоне инфляционного роста цен на пот-ребительские товары, услуги и жилье;

• стагнация жилищного строительства, свя-занная со снижением финансирования и сокращением платежеспособного спроса со стороны населения;

• развитие банковского сектора и появление возможности на основе учета мирового опыта кредитования под залог недвижимости;

• формирование и развитие законодательной базы в сфере жилищного строительства, кредитования, операций на жилищном рынке. Многие российские экономисты сходятся во

мнении, что период 1991 — 1997 гг. представлял собой подготовительный шаг для зарождения ипотечных отношений в России. В это время начала формироваться законодательная база и нарабатываться первый практический опыт по применению элементов ипотеки при финансировании жилищного строительства.

Ипотека представляет собой долгосрочную ссуду на покупку жилья под залог недвижимого имущества.

Участниками ипотечной системы являют-ся: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика и кредитование), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Преимущества ипотечного кредитования:

• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

• получение кредита на длительный срок, в течение которого размер ежемесячных платежей не изменяется при повышении стоимости квартиры;

• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой;

• гарантируется возможность зарегистриро• ваться (прописаться) в квартире,'приобре-тенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

• выгодное вложение средств;

• получение налоговых льгот.

Существуют четыре основных аргумента

в пользу того, что ипотека в ближайшие годы станет массовой. Первый — нигде в мире жи

•^7г лищные проблемы не решаются без применения механизма ипотечного кредитования. Второй — более 60 % населения в России нуждаются в улучшении жилищных условий. Третий — в связи со стабилизацией экономического положения в стране у людей появляются деньги, которые они готовы вложить в приобретение жилья. Четвертый — жилищно-строительный комплекс, по оценкам специалистов, готов вдвое увеличить объем работы. Следовательно, все остальные вопросы — законодательные, организационные — можно и нужно решать.

В любой стране жилье стоит дорого по сравнению с уровнем доходов. Люди могут построить или купить жилье только в том случае, если у них есть другие возможности накопления и заимствования средств. К числу наиболее распространенных источников таких средств в странах с формирующимся рынком относятся родственники, друзья и те кто отвечают за строительство жилья. Лишь малая часть покупателей жилья используют средства официальных финансовых учреждений.

При наличии эффективно функциониру-ющего ипотечного рынка ставка процента по ссудам на покупку жилья намного ниже прочих ставок процента, выплачиваемых физическими лицами. Это происходит благодаря тому, что обеспечением для ссуд фактически служит не только доход, но и недвижимое имущество заемщика, т. е. в том случае если заемщик не сможет вернуть ссуду, кредитор имеет право вступить во владение этим имуществом, продать его и таким образом взыскать долг.

Поскольку это обеспечение весьма надежно, а ставки процента гораздо ниже других ставок процента, при наличии эффективного официального механизма жилищного финансирования большее число людей могут купить жилье. Активный ипотечный рынок может также способствовать углублению и расширению финансового рынка в целом. Люди могут неохотно нести свои сбережения в финансовые учреждения или вообще отказываться иметь с ними дело. Однако, если они смогут получить содействие такого учреждения в финансировании покупки дома, то они с большей готовностью пойдут на взаимоотношения.

В течение последнего времени (примерно 20 лет) накопился большой объем информации о необходимых условиях успешного развития

ипотеки в странах с формирующейся рыночной экономикой. Значительная часть этой работы осуществляется при поддержке Всемирного банка и других международных организаций.

Для успешного функционирования ипотеки необходимо наличие определенных условий в трех разных или взаимосвязанных областях.

Во-первых, необходимы соответствующие институциональные основы этого рынка, та-кие как законодательство и профессиональные кадры. Правовые основы должны охватывать важнейшие аспекты, включая собственность на землю, а также права и обязанности кредиторов и заемщиков. В частности, необходимо понимание того, что, чем лучше обеспечен кредитор, тем меньше разрыв между себестоимостью средств и их ценой для заемщиков. Кроме того, нужно, чтобы оценка стоимости опиралась на разумные принципы, что, в свою очередь, требует определенного количества людей, имеющих соответствующую квалификацию.

Вторая группа условий касается учрежде-ний, которые выдают жилищные ссуды. Страны с формирующимся'рынком не имеют возможности субсидировать ссуды, чтобы помочь людям приобрести жилье, особенно с учетом того, что такие люди, как правило, относятся к более зажиточным слоям общества. Следовательно, ипотечные ссуды должны предоставляться под коммерческий процент. Этот процент должен определяться конъюнктурой рынка, а не адми-нистративными методами. Регулирование ипотечного кредитования должно быть достаточно жестким, чтобы обеспечить надежность финансовых учреждений, но не настолько ограничительным, чтобы это подрывало коммерческую основу деятельности кредиторов.

Специалисты спорят о том, кто должен выдавать ссуды на покупку жилья: коммерческие банки или ипотечные учреждения. На этот вопрос нет единственного правильного ответа. В большинстве стран ипотечные ссуды выдаются, в основном, коммерческими банками. Однако в странах с развивающимся рынком определенные преимущества могут иметь специализированные учреждения, в частности, потому, что необходимо проводить специализированную экспертизу и однозначно сосредоточиться на выполнении функции жилищного финансирования.

^ Третья группа условий связана с экономикой и финансовыми рынками в целом. Ипотечным рынкам очень трудно (а может, и невозможно) работать в условиях нестабильной экономики или при очень высоких темпах инфляции. Не меньшее значение имеет и доверие населения к финансовым учреждениям.

Есть еще один аспект, касающийся всех перечисленных проблем, а именно: потреб-ность в стабильности. На рынке ипотечного финансирования необходимо создать соот-ветствующие условия, а с учетом долгосроч-ного характера ипотечного кредитования кредиторы и другие участники рынка должны быть уверены в том, что эти условия не из-менятся. Если кредиторы допускают возмож

ность ретроактивного регулирования ставок процента или законодательного изменения каких-либо иных условий предоставления ссуд, это станет для них препятствием для вхождения в рынок.

Складывающаяся система ипотечного жи-лищного кредитования в России, основные контуры которой обозначены в принятых и разрабатываемых сегодня Государственной Думой и Правительством Российской Федерации нормативных актах, свидетельствует о формировании ипотечной политики как комплекса механизмов регулирования и мер стимулирования, направленных на развитие долгосрочных способов финансирования экономики, на ускорение экономического роста страны.

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Предпосылки развития ипотеки в современной России:

  1. Содержание и современные тенденции развития системы кредитования в россии
  2. Банковская система России: история ее формирования, современное состояние и направления дальнейшего развития
  3. Факторы, влияющие на дальнейшее развитие ипотеки
  4. Перспективы развития ипотеки
  5. Организация страхового дела в современной России
  6. Современное состояние страхового рынка россии
  7. Современное состояние ипотечного кредитования в России
  8. Современное состояние страхового рынка России
  9. Современные перестраховочные рынки в России
  10. Инвестиционная политика предприятий в современных экономических условиях России
  11. Особенности деятельности банков в современной России
  12. Платежная система и ее структура в современной России
  13. Приоритеты развития ипотечного кредитования В России
  14. История развития коммерческого предпринимательства в россии
  15. Тенденции развития системы кредитования в россии
  16. Проблемы развития интегрированных цепей поставок в россии и за рубежом