<<
>>

Правовая база ипотечного кредитования

Ипотечная система является эффективным средством решения жилищных проблем и объектом пристального внимания государства.

Это не случайно, ведь именно от того, на-сколько определенным и продуманным является правовое регулирование ипотечной системы, зависит ее надежность и удобство использования всеми участниками отношений в сфере ипотечного кредитования.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в том, чтобы создать надлежащую законодательную и нормативную базу обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов, а также прав кредиторов — залого-держателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы.

Задачей государства является установление оптимального баланса прав, чтобы ипотечная система кредитования была доступной и безопасной для граждан-заемщиков, а также рентабельной и наименее рискованной для банков.

На протяжении последних лет происходило становление и постоянное совершенствование правовой базы ипотечной системы.

Первым шагом на этом пути было принятие 24 декабря 1992 г.

Закона Российской Федерации № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Данный закон предусматривал развитие льготного долгосрочного кредитования индиви-дуального и кооперативного жилищного строи-тельства, включая ипотечное кредитование.

Статьей 25 данного закона было установлено право граждан на получение кредита, в том числе и под залог строящегося или покупаемого жилья.

Данная норма стала основой для создания различных форм финансово-кредитного механизма — залога недвижимости (ипотечного кредита), вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, передаваемого в залог.

Началось создание разветвленной сети ссудосберегательных систем и жилищно-строительных банков; предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент на погашение уже полученных ими кредитов; льготное или безвозмездное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство; создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

В развитие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» были приняты:

— Постановление Совета Министров — Правительства Российской Федерации от

20 июня 1993 г.

№ 595 «О Государственной целевой программе «Жилище»;

— Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г.

№ 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

— Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. № 1180 «О жилищных кредитах»;

— Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»;

— Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

— Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

— постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»;

— Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа

1996 г. №937;

— федеральная целевая программа «Го-сударственные жилищные сертификаты», ут-вержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 20 января 1998 г. № 71, которой Указом Президента Российской Федерации от 28 января 1998 г. № 102 придан статус президентской программы.

Для организации новых систем кредитования строительства и приобретения населением жилья, защиты от возможных рисков банковских организаций, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования; контроля за процессом выпуска ценных бумаг под заложенное имущество и приобретения закладных на жилье; создания и регулирования системы регистрации ипотечных и иных операций с недвижимостью было предусмот-рено создание специального государственного агентства по ипотечному кредитованию.

Агентство по ипотечному жилищному кре-дитованию было учреждено Правительством Российской Федерации 5 сентября 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100 %-ным государственным капиталом, целями которого стали: рефинансирование ипотечных кредитов и займов, выданных в рамках федеральной ипотечной программы; разработка стандартов ипотечного кредитования.

Выкуп кредитов у региональных операторов предполагалось осуществлять за счет средств, вырученных от размещения облигаций под государственные гарантии.

Помимо Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», общие положения о залоге содержал принятый 29 мая 1992 г. Закон Российской Федерации № 2872-1

«О залоге»1, однако их было недостаточно для регулирования ипотечной системы.

Впервые наиболее полно вопрос ипотеки (залога недвижимости) был раскрыт в Основных положениях о залоге недвижимого имущества — ипотеке, утвержденных распоряжением заместителя Председателя Совета министров РФ от 22 декабря 1993 г. №96-рз.

В данном акте содержались общие положения об ипотеке; понятие и форма закладной; отражались вопросы необходимости государственной регистрации ипотеки; были сформулированы права и обязанности залогодателя и залогодержателя; порядок передачи прав по закладной; последствия передачи и перехода прав на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу; особенности ипотеки отдельных видов недвижимости (земельных учас-тков, предприятий, жилых домов и квартир).

Ряд статей Основных положений препятствовал развитию ипотеки. Так, ст. 88 гласила, что продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи; а ст. 89 не позволяла выселить лиц, проживающих на основании договора найма жилого помещения, при продаже данного помещения с публичных торгов и предоставляла таким лицам право преиму-щественной покупки занимаемого помещения.

Подобные нормы значительно ограничивали залогодержателей, обременяя их право на предмет залога правом проживания бывшего собственника, и не способствовали развитию системы ипотечного кредитования.

Тем не менее Основные положения стали мо-делью законодательного акта об ипотеке, предна-значенного для согласования разрабатываемых за-конопроектов об ипотеке с содержанием проекта Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования.

1 Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г.

№ 2872-1 «О залоге» (Российская газета, № 129, 6 июня 1992 г.). является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 2ст. 79).

Первая часть Гражданского кодекса РФ, вве-денная в действие 1 января 1995 г. 2, отразила общие положения о залоге (§ 3 гл. 23) и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований п. бет. 131 Граж-данского кодекса Российской Федерации в 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В дальнейшем Правительством Российской ФедерацииФ во исполнение указанного Федерального закона были приняты следующие Постановления, касающиеся, в частности, и ипо-течного жилищного кредитования:

— постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государс-твенного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об уста-новлении максимального размера платы за госу-дарственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах».

Принятый 16июля 1998 г. на основании п. 2ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

В данном законе об ипотеке (гл.

I) содержатся нормы, имеющие основополагающий характер для всего института ипотеки (залога

2 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г.), ст. 334-358 (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, №32, ст. 3301).

^ недвижимости), поскольку в них определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных правоотношений.

Также Закон об ипотеке содержит нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости), служащая обес-печением по какому-либо обязательству (Гл. II «Заключение договора об ипотеке»).

Главой III «Закладная» Закона об ипотеке была введена в оборот новая именная ценная бумага — закладная, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Глава IV «Государственная регистрация ипо-теки» посвящена правовому регулированию важ-нейшей процедуры ипотечных отношений, пос-кольку ее наличие позволяет обеспечить и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В гл. V «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке» содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие воздействия на него различных факторов.

В гл. VI «Переход прав на имущество, зало-женное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц» конкретизированы применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки правами третьих лиц.

Глава VII «Последующая ипотека» содержит положения о перезалоге уже заложенного недвижимого имущества.

Глава VIII «Уступка прав по договору об ипотеке.

Передача и залог закладной» посвящена регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами по договору

об ипотеке и рыночному обороту закладной.

В главе IX «Обращение взыскания на иму-щество, заложенное по договору об ипотеке»

содержатся нормы о первом этапе реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенной вещи — обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество.

В гл. X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» установлен порядок реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом удовлетворения требований залогодержателя — кредитора из стоимости предмета ипотеки.

Глава XI «Особенности ипотеки земельных участков» содержит специальные нормы, отра-жающие специфику правового регулирования отношений, в которых предметом ипотеки являются земельные участки.

В главу XII «Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений» включены положения, раскрывающие особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса.

Глава XIII «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» отражает специфику построения правоотношений при залоге жилья.

Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку он не стал окончательным итогом развития ипотечных отношений в России, которое после наработки соответствующего опыта и практики применения наполнит новым содержанием нормативные положения, регулирующие ипотеку (залог недвижимости).

Так, 11 января 2000 г. было принято поста-новление Правительства Российской Федерации № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» 3, содержащее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации; план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

В данном постановлении Правительства органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного са-моуправления было рекомендовано разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Рос

3 Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 3. Ст. 278; 2001. № 16. Ст. 1616; 2002. № 20. Ст. 1859.

сийской Федерации региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, долгосрочный ипотечный жилищный кредит стал предоставляться кредитной организацией физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья.

Согласно подп. 9 п. 2.1 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федераций, инвесторами являются юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или опе-раторами вторичного рынка.

К их числу отнесены пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др. Применительно к указанной Концепции кредиторами являются банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам ипотечные кредиты (займы); под операторами вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) подразумеваются специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В подп. 3 и 4 п. 2.1 указанной Концепции определены основные функции кредиторов и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Государство при реализации жилищной пог литики понимало, что для становления и развития системы ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов.

В связи с этим 11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который создал правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов и позволил инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям — ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг.

Сфера регулирования данного Федерального закона распространяется на облигации с ипо

течным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладных, правовой режим которых закреплен гл. III Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и которые представляют собой именные ценные бумаги, удостоверяющие следующие права их законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Сфера регулирования Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» распространяется также на обращение ипотечных ценных бумаг, т. е. на процесс заключения гражданскоправовых сделок, влекущих переход прав собственности на ипотечные ценные бумаги.

5 февраля 2004 г. были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недви-жимости)» 4, разрешающие использовать земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в личном пользовании, в качестве предмета залога при получении кредита. Исключение составили земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся строения, принадлежащие собственнику участка, ипотека допускается только с одновременной ипо-текой связанных с ним объектов недвижимости.

В декабре 2004 г. был принят «пакет жилищных законов», существенно изменивший правовую базу ипотечной системы.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, принятом 29 декабря 2004 г., четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. В Кодексе отражены вопросы о договоре социального найма жилого помещения; специализированном жилищном фонде; защите интересов подавляющего большинства жильцов — владельцев жилищной собственности; закреплены изменения в отношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в помещении совместно с собственниками; собственники квартир в многоквартирном доме наделены правом собс

4 Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ.

твенности на земельный участок под домом и на придомовую территорию; предоставлена возмож-ность и способы выселения граждан из квартир за неуплату жилищно-коммунальных услуг.

30 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О кредитных историях», целью которого являлось создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками).

Как отмечалось в пояснительной записке в отношении актуальности Закона, его принятие необходимо для создания условий формирования рынка доступного жилья через развитие ипотечного жилищного кредитования. Создание системы кредитных бюро обеспечит в перспективе снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов, а также повысить их доступность для населения. Основываясь на зарубежном опыте, предполагается функциони-рование бюро кредитных историй, как на ком-мерческой, так и на некоммерческой основе. При этом во взаимодействии «бюро кредитных историй — кредиторы» находится баланс стоимости услуг бюро и предоставления информации в бюро; предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кре-дитной истории с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро кредитных историй возможно только с разрешения самого заемщика,

о котором накоплена кредитная история; исходя из того, что накапливаемая в бюро кредитных историй информация (кредитные истории) обладает ценностью при конкурентной борьбе кредиторов, необходимо обеспечить сохранение коммерческой тайны юридических и физических лиц. В связи с этим в законопроекте большое внимание уделено вопросу хранения информации, а также надзору за деятельностью бюро кредитных историй; ор-ганизация бюро кредитных историй преимущес-твенно на частной основе, силами кредиторов, их ассоциаций или иных заинтересованных лиц позволит создать в Российской Федерации систему, снижающую издержки и риски кредиторов при многих видах кредитования и позволяющую эф-фективно отделять недобросовестных заемщиков, различного вида мошенников, от добросовестных, надежных заемщиков.

Изменения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»5, которые были внесены 30 декабря 2004 г., имели своей целью устранение пробелов, противоречий, неэффективных и устаревших положений, имеющихся в Законе об ипотеке, уточнение отдельных положений данного Закона и введение новых положений, направленных на развитие правового регулирования ипотеки.

Так, ранее Закон предусматривал, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Такое же требование было установлено и для кредитного договора или иного договора, содержащего обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в случае включения в этот договор соглашения об ипотеке (п. Зет. 10 Закона об ипотеке).

Согласно действовавшему ранее законода-тельству размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки составлял

1,5 % от размера сделки, что вело к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании. При этом порядок наступления ответственности нотариуса в случае признания сделки недействительной и механизм формирования соответствующих финансовых резервов фактически не обеспечивали возмещения ущерба добросовестному покупателю жилья, другого недвижимого имущества.

Установление требования о нотариальном удостоверении указанных договоров представлялось неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на учреждение юстиции обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки (п. 1ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») совпадало с той же функцией, которая была возложена на нотариат.

Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация). Данное об

5 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (вступил в силу с 1 апреля 2005 г.).

стоятельство повышало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для на-селения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования.

При наличии развитой системы ипотечного кредитования, в том числе рефинансирования вы-данных кредитов с помощью ипотечных ценных бумаг, предоставление кредита осуществляется посредством заключения договоров, содержащих стандартные условия. В таком случае нотариальное действие носило бы формальный характер. В части же, касающейся проверки правоспособности заемщика и отсутствия на его стороне порока воли, нагрузка такой проверки падает на кредитные и иные организации, поскольку в их интересах обеспечить доверие к кредиту (займу), который предполагается в будущем включить в состав ипотечного покрытия.

С 1 апреля 2005 г.6 исключено требование об обязательном нотариальном удостоверении до-говора об ипотеке, а также кредитного договора (договора займа) и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой (ст. 10, п.

7 ст. 13, подп. 13 п. 1ст. 14, п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 23, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

Другой недостаток правового регулирования был связан с тем, что Закон об ипотеке допускал изменение содержания закладной только в не-скольких случаях, которые в нем прямо поиме-нованы. К ним относились: перевод долга (п. 7 ст. 13), изменение предмета ипотеки или размера обеспечения в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (п. 6 ст. 13), восстановление или замена предмета ипотеки, когда имущество, составляющее этот предмет, погибло или было повреждено (п. 3 ст. 36).

Вместе с тем в течение срока обращения за-кладной участники соответствующих отношений зачастую испытывают острую потребность изменить свои права и обязанности в связи с другими обстоятельствами, нежели те, которые были названы в п. 6 ст. 13 прежней редакции Закона об ипотеке. Например, при изменении конъюнктуры рынка может появиться потребность уменьшить срок исполнения обязательств или размер процентной ставки по кредиту. Предоставление участникам ипотечного кредитования возмож

6 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ.

ности адаптировать свое отношение к изменившейся экономической реальности, а также к их собственным планам является важным фактором развития рынка ипотечного кредитования.

В настоящее время Закон об ипотеке в п. бет. 13 предусматривает, что должник, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение об изменении любых условий правоотношений между собой.

Согласно п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека в силу закона возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартира за счет кредитных (за-емных) средств «полностью либо частично».

Также изменения в Законе об ипотеке повлекли за собой следующие меры, направленные на совершенствование регулирования ипотеки:

• ипотека распространяется на все улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. бет. 6);

• закладная скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами (п. Зет. 14);

• если ипотекой обеспечивается исполнение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, на основе которых выдаются ипотечные сертификаты участия, или ис-полнение требований по облигациям, в ре-гистрационную запись об ипотеке вносится соответствующая информация (ст. 22);

• ипотека сохраняется по завершении строи-тельства жилого дома (ст. 76);

• ограничивается требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения (п. Зет. 77). Приведенные изменения Закона об ипотеке

направлены на снижение стоимости ипотечных жилищных кредитов, повышение их доступности, ускорение и упрощение оборота на ипотечном рынке, что соответствует интересам всех его учас-тников: граждан-заемщиков, организаций, выда-ющих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

Ряд законов внес изменения в ст. 130, 223, 339, 340, 292, Гражданского кодекса Российской Федерации, принятые в 2004 — 2005 гг.: включили в перечень недвижимого имущества объекты незавершенного строительства; установили, что переход права собственности на жилой дом или

^ 3. Ипотечное кредитование в Оренбургской области ^

квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом; установили, что получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения необходимо, только если в нем проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения (таким образом, для основной части несовершеннолетних членов семьи разрешения органов опеки и попечительства не требуется); установили, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. №116-ФЗ «О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» установил двукратную ставку земельного налога на участки, приобретенные для осуществления жилищного строительства, в течение первых 3 лет застройки и четырехкратную ставку в случае превышения этого срока", вплоть до государс-твенной регистрации построенного объекта. Для индивидуального жилищного строительства уве-личение ставки налога вдвое предусмотрено в том случае, если объект остается недостронным более 10 лет (в настоящее время не действует).

Ряд законов от 20 августа 2004 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации существенно изменили налоговый режим ипотеки.

Так, в Налоговый кодекс Российской Федерациии введена новая гл. 25.3, устанавливающая размеры государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц. Установлено, что государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию ипотеки,

возникающей на основании закона; а также за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной.

Статьей 149 Налогового кодекса Российской Федерации в новой редакции были освобождены от налогообложения операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации срок для предоставления налогового вычета снижен до 3 лет, и в настоящее время нало-говый вычет в полном объеме предоставляется при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика не менее 3 лет. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, вычет предоставляется в сумме до 1 млн руб. Налоговый вычет распро-страняется на проценты по ипотечным займам; его можно получить в течение налогового периода, а не после него, как это было раньше.

Изменениями, внесенными в ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации, снижен налог на материальную выгоду за пользование целевыми ипотечными займами (кредитами) с 35 до 13%.

Статьями 224, 284 Налогового кодекса Рос-сийской Федерации в новой редакции установлен льготный режим налогообложения для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, налоговая ставка установлена в размере 9 % — по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным до 1 января 2007 г.; 15 % — по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 г., а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным после 1 января 2007 г. (ранее налоговая ставка по доходам от облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия составляла 24%).

Установлено, что доходы, полученные ипо-течным агентом в связи с его уставной деятель-ностью, не подлежат налогообложению (ранее прибыль ипотечного агента облагалась налогом по ставке 24% (ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом о внесении изменений в ст. 60 Бюд-жетного кодекса Российской Федерации предус-мотрено, что средства, выручаемые от продажи и передачи участков в аренду, должны поступать в местные бюджеты: до разграничения государс-твенной собственности на землю — в полном объеме по всем сделкам. Данная норма повысила заинтересованность органов местного самоуп-равления в предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №192-ФЗ были внесены существенные изменения в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бу-магах», направленные на повышение привлекатель-ности приобретения ипотечных ценных бумаг.

Так, разрешена выдача ипотечных серти-фикатов участия кредитными организациями. Установлено, что размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату до их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 % (ранее размер перепокрытия ипотечных облигаций не ограничивался); отменено требование о 50% аннуитетных обязательств в покрытии; отменен порядок расчета своевременности платежей по ипотечному покрытию.

Изменениями, внесенными Федеральным за-коном от 29 декабря 2004 г. №192-ФЗ в Федераль-ный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», было установлено, что при представлении документов на государственную регистрацию прав представитель юридического лица может представить как оригинал, так и нотариально удостоверенную копию учредительных документов данного юридического лица (ранее — только оригинал); свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы могут выдаваться как самому правообладателю, так и его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов (ранее — только самому правообладателю).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде

рации» были установлены требования к договору участия в долевом строительстве, включая требование об обязательной государственной регистрации договора, залог земельного участка и объекта незавершенного строительства в обеспечение обязательств по договору, требования к проектной декларации, механизмы государственного регулирования и контроля в области долевого строительства.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» направлен на формирование рынка доступного жилья через создание правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений. Основная идея данного Федерального закона состоит в необходимости регулирования жилищно-накопительной деятельности как специфичного вида деятельности, направленного на привлечение и использование накоплений граждан для приобретения или строительства жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов на территории Российской Федерации потребительскими кооперативами, а также в необходимости установления гарантий защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства для приобретения или строительства указанного недвижимого имущества, с отсрочкой перехода к членам кооперативов права собственности на жилые помещения до полного внесения паевых взносов.

Изменения коснулись и Гражданского процес-суального кодекса Российской Федерации (ГПК).

До 30 декабря 2004 г., согласно ст. 446 ГПК, взыскание не могло быть обращено на принадле-жащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, если оно является для должника единственным пригодным для постоянного проживания помещением. После внесения изменений в ГПК взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, может быть обращено, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Данная норма способствует защите интересов первичных кредиторов, инвесторов, получивших возможность обращения взыскания на заложенное жилье.

^ В августе 2006 г. были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», значительно расширяющие возможности формирования ипотечного покрытия. В частности, разрешена эмиссия двух и более выпусков ипотечных облигаций на базе одного ипотечного покрытия, что позволит банкам выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности. Кроме того, в соответствии с одобренными поправками из базового закона исключено требование о страховании заемщиком — физическим лицом жизни и здоровья (поскольку все долговые обязательства обеспечены залогом недвижимого имущества), что снижает расходы заемщика по ипотеке, а значит, повышает привлекательность и доступность этой услуги.

Оренбургская область как субъект Российской Федерации приступила к законодательной реализации совместной компетенции в сфере правового регулирования ипотеки. При этом используются различные способы, принятие которых представительной властью, применительно к местным условиям, видится наиболее целесообразным. На областном уровне в целях регулирования ипотечного жилищного кредитования также принят ряд нормативных актов, в том числе:

1. Постановлением правительства Орен-бургской области от 13 ноября 1999 г. №33-п утверждена программа социально-экономического развития Оренбургской области на

2000 — 2005 г., в которой одним из приоритетных направлений в социальной сфере определено жилищное строительство и ипотека.

2. Постановление правительства Оренбургской области от 1 июня 1999 г. №18-п, которым утверждена Программа освоения капитальных вложений по ипотечному кредитованию строи-тельства жилья в Оренбургской области на 1999 г., предусматривавшая источники финансирования, в том числе и бюджетные средства.;

3. Закон Оренбургской области от 12 сентября 2000 г. №667/192-03 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области», который был принят во исполнение рекомендаций, изложенных в постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 №28, а также в целях развития ипотечного кредитования в

Оренбургской области и установления условий социальной поддержки и гарантий жителям области, участвующим в ипотечном кредитовании. Данный закон восполнял существующие на тот момент пробелы в федеральном законодательстве. Например, был решен вопрос о налогообложении средств, полученных гражданами на приобретение (строительство, достройку) жилого помещения, которые в соответствии с законом предоставляются на льготных условиях и не подлежат налогообложению. Также в законе были перечислены способы защиты прав несо-вершеннолетних, ограниченно дееспособных и недееспособных граждан при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

4. Распоряжение главы администрации Орен-бургской области от 9 декабря 2000 г. №1323-р утверждено Положение о порядке и условиях предоставления ипотечных жилищных кредитов на территории Оренбургской области, предусмат-ривающее ежегодное установление процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, вы-даваемым за счет средств областного бюджета.

5. Закон Оренбургской области от 28 февраля 2003 г. №62/2-111-03 «Об областной программе «Субсидирование разницы в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов» (действие закона приостановлено в связи с отсутствием финансовых источников для его реализации);

6. Постановление администрации Оренбургской области от 20 июня 2003 г. №114-п «Об утверждении Положения о порядке и условиях предоставления субсидий при ипотечном кредитовании».

7. Закон Оренбургской области от 29 августа 2005 г. №2533/454-111-03 «Об областной целевой программе «Развитие ипотечного кредитования в Оренбургской области» на 2005 — 2010 г».

Для обеспечения жильем отдельных категорий граждан, в том числе и с использованием системы ипотечного кредитования, был принят ряд специальных законов. Так, проблемы обеспечения жильем военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел решались в рамках федеральной целевой программы «Обеспечение жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас и отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их се

мей». Обеспечение жильем этих категорий населения осуществляется в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты», принятой в 1998 г., а также Федерального закона от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

В рамках программы «Жилище» осуществляется обеспечение жильем участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС.

На областном уровне постановлением адми-нистрации Оренбургской области от 2 декабря 2003 г. №212-п утверждено Положение о Порядке и условиях предоставления субсидий молодым семьям на погашение части стоимости жилья в случае рождения (усыновления) ребенка и о порядке и условиях предоставления ипотечных кредитов и субсидий молодым семьям на приобретение жилья.

Несмотря на многочисленные изменения и принятие новых нормативных актов, направленных на повышение доступности жилья с помощью ипотеки, совершенствование законодательной базы в сфере ипотечного жилищного кредитования продолжается. Так, на областном уровне запланированы следующие мероприятия:

— принятие Закона Оренбургской области «О порядке формирования и использования маневренного фонда жилья», что обусловлено необходимостью создания фонда жилья временного проживания для лиц, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания. Его принятие сделает возможным выселение из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания;

— принятие Закона Оренбургской области «Об областной программе ипотечного кредитования работников бюджетной сферы», что позволит установить особый порядок кредитования, учитывающий как значимость труда в бюджетной сфере, так и низкую платежеспособность и отсутствие у данной категории лиц собственных средств на внесение первоначального взноса в размере 30 % стоимости жилого помещения;

— принятие Закона Оренбургской области «О порядке признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий в ходе реализации жилищных программ, финансируемых за счет средств областного бюджета»»,

вызванное необходимостью введения на уровне субъекта Российской Федерации единообразного подхода к определению нуждаемости, а также различными трактовками нуждаемости на уровне муниципальных образований.

Таким образом, на сегодняшний день сфор-мирована основа законодательной базы функ-ционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлторских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регу-лировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Правовая база ипотечного кредитования:

  1. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования
  2. Ипотечное кредитование
  3. Ипотечное кредитование
  4. Современное состояние ипотечного кредитования в России
  5. Ипотечное кредитование: характеристика рынка, проблемы становления
  6. Приоритеты развития ипотечного кредитования В России
  7. Ипотечное кредитование в оренбургской области
  8. Ипотечное кредитование и залоговые операции
  9. В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика, 2007
  10. Нормативно-правовая база и информационно-методическое обеспечение управления персоналом
  11. Нормативно-правовая база оценки ценных бумаг
  12. Правова база управління державним боргом
  13. Правовая база страховой деятельности в РФ. Обще и специальное законодательство
  14. Правовая база создания и функционирования фондовой биржи
  15. Нормативно-правовая база профессионального развития государственных служащих
  16. Нормативно-правовая база организации учета ценных бумаг
  17. Правовая база предоставления взаимной юридической помощи по основным направлениям
  18. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития
  19. Нормативная правовая база и возможности введения временной финансовой администрации на субфедеральном уровне