<<
>>

Перспективная емкость предложения и спроса на рынке жилой недвижимости Оренбургской области

Однозначно можно сказать, что перспективы развития ипотеки напрямую связаны с рынком жилья, его состоянием, ростом и развитием.

В настоящее время, как показывают результаты маркетингового исследования, выражена тенденция сохранения высокой доли строительства индивидуального жилья по общей площади, которая будет характерна и на ближайшую перспективу.

Так, в 2006 и 2007 гг. она, по расчетам, сохранится на уровне 70 % от общего объема строительства (табл. 4.1).

Доля многоквартирного жилья, по прогнозам, снизится, особенно в сельской местности.

Исходя из планируемых данных, оценочная емкость первичного рынка жилья Оренбургской области в перспективе выглядит следующим образом. Если, по расчетам, средний размер индивидуального дома составляет 132 м2, квартиры — 52 м2, то в 2006 г. количество предлагаемых домов составит 3 682 единиц, а квартир — 4 115 единиц. В 2007 г. емкость рынка нового жилья будет равна 8 630 квартир, в том числе индивидуального — 4 073 единицы, многоквартирного — 4 563 единицы.

Емкость вторичного жилищного рынка (табл.

4.2) примерно равна 693 тыс. единиц, она складывается из жилья в сельской и городской местности. Емкость вторичного рынка в городской местности составляет 388 тыс. квартир, в сельской — 305 тыс. квартир. Исходя из годовых данных по количеству сделок купли-продажи в УФРС, можно предположить, что в активном экономическом обороте находится около 1,8% жилищного фонда, находящегося в собственности граждан. В сельской местности данный коэффициент ниже, а в городской — выше.

Таким образом, предложение на рынке вторичного многоквартирного жилья в 2006 г. составит примерно 8 тыс. квартир, в том числе в г. Оренбурге — 6,5 тыс. квартир. В сельской местности предложение составляет свыше 3 тыс. квартир и домов.

Спрос на рынке жилой недвижимости под-чиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше

цена, тем меньше желающих приобрести жилье.

Однако в последние годы данная тенденция нарушается. Постоянный рост цен на жилье не только не уменьшает спроса, скорее, наоборот, провоцирует его. Это усугубляется и дефицитом предложения на рынке жилья. Проведенное в г. Оренбурге маркетинговое исследование подтвердило эту ситуацию. Практически половина опрошенных отреагируют на рост цен ускорением покупки жилья; 30 % — наоборот отложат покупку; 20% — никак не отреагируют. Таким образом, предложение жилой недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т. е. количество проданного жилья не зависит от цены.

Состояние спроса на рынке жилой недви-жимости Оренбургской области динамично. Средняя обеспеченность жильем в области на конец 2004 г. составила 19,5 м2на человека, увеличившись на 4,3% по сравнению с 2002 г. (18,7 м2) (рис. 4.1), что ниже среднероссийско-

4. Перспективы развития ипотеки

тво, вставшее в очередь в 2004 г., получит жилье

только через 19,6 лет.

Численность экономически активного насе-

ления на конец 2005 г. составила, согласно ста-

тистическим данным, 1 042,0 тыс. человек, или

48,5 % от общей численности населения области.

В этом числе 937,7 тыс. человек (90% экономи-

чески активного населения) заняты непосредс-

твенно в экономике.

В общей численности занятого в экономи-

ке населения штатные работники крупных и

средних предприятий и организаций (без учета

совместителей) составили 578,3 тыс. человек.

На условиях совместительства и по договорам

гражданско-правового характера для работы в

этих предприятиях и организациях привлека-

лись 21,7тыс. человек.

Как видно из табл. 4.3, за последние 3 года

доля экономически активного населения сущес-

твенно не изменялась. Вариации, в основном,

связаны со структурными изменениями в ре-

альном секторе экономики, а также миграци-

онными процессами.

В 2005 г. численность граждан, занятых

на крупных и средних предприятиях и в ор-

ганизациях, составила бООтыс.

(578,3тыс.

человек+21,7тыс. человек). Предположительное

число семей при условии занятости обоих суп-

ругов в таких предприятиях оценочно составит

300тыс. (бООтыс. чел. / 2).

го показателя — 20,1 м2. В Поволжском федеральном округе более низкие показатели имеют Удмуртская Республика (18,1 м2на человека), Республика Башкортостан (18,8 м2на человека) и Пермская область (19 м2 на человека).

На учете нуждающихся в улучшении жилищ-ных условий на начало 2004 г. стояло около 38 тыс. семей, что составляет 4,8 % всех домохозяйств в Оренбургской области (рис. 4.2). Следует отметить, что с 2000 г. доля очередников постоянно снижается. Так, в 2002 г. на учете на получение жилья стояли 8% семей, а в 2004 г. — 4,8%.

В среднем за 2004 г. около 5,1% домохозяйств из числа очередников получали жилье. В 2000 г. этот показатель составил всего лишь 1,5%, а в 2002 г. — 4,6 %. Это означает, что при сохранении объемов предоставления жилья домохозяйс-

^7 4. Перспективы развития ипотеки

Согласно проведенным ОАО «ОИЖК» мар-кетинговым исследованиям, 80 % семей области не довольны своими жилищными условиями и готовы их улучшать, и лишь 20 % не нуждаются в изменении жилищных условий. Исходя из результатов исследования мы можем предположить, что в 2005 г. количество семей, которые нуждались в улучшении жилищных условий, составило 240тыс. (300тыс. семей х 80%). Таким образом, оценочная емкость спроса на рынке жилья в Оренбургской области равна 240 тыс. квартир.

Платежеспособный спрос на жилье в Орен-бургской области сегодня во многом определяется развитием ипотечного кредитования. В процессе проведения маркетингового исследования была выявлена доля населения, считающего ипотечный кредит наиболее приемлемым вариантом решения своей жилищной проблемы. Эта доля семей достаточно высока и равна 41 %. Таким образом, в Оренбургской области количество семей, для которых ипотечный кредит является практически единственным вариантом решения жилищного вопроса, составило 98,4тыс.

условных семей (240 тыс. условных семей х 41 %). Данный показатель характеризует емкость спроса на ипотечном и ипотечно-накопительном рынках.

Анализ клиентского потока в ОИКК, в отдел продаж ОИКБ «Русь», в течение последних 3 лет, показывает, что доля населения, готового собирать документы на получение ипотечного кредита, в общем потоке клиентов колеблется в диапазоне 40-60%. Следовательно, можно предположить, что количество семей, готовых уже сегодня взять ипотечный кредит, составляет 49,2 тыс. условных семей. (98,4тыс. условных семей х 50 %). Данный показатель отражает платежеспособный спрос населения области на ипотечный кредит.

Проведенные исследования дают возможность проанализировать спрос на жилье в области, а также потребность населения в ипотечных кредитах при решении жилищного вопроса. Спрос на жилье достаточно высокий, он определен посредством опроса населения и выявления его «скрытых» потребностей. Кроме того, выявлено положительное отношение населения к ипотеке. Данные анализа дают возможность прогнозировать емкость ипотечного рынка и возможности его роста.

Уровень доступности жилья в городах области различается. Он был определен исходя из среднего уровня дохода одной семьи. В г. Оренбурге в 2005 г. среднемесячный доход на одного человека составил 8 718 руб., следовательно, среднемесячный располагаемый доход одной семьи, состоящей из трех человек, равен 17 437 руб. В г. Орске на конец 2005 г. среднемесячный доход на одного человека составил 6 702 руб., следовательно, среднемесячный располагаемый доход одной семьи г. Орска, равен 13 404 руб.. В г. Бузулуке, соответственно 8 728 руб. и 17 457 руб. В г. Бугуруслане — соответственно 6 358 руб., и 12 717 руб. В табл. 4.4 представлен расчет доступности покупки типичной семьей средней квартиры.

По степени доступности из представленных городов Оренбург занимает последнее место. При условии, что семья весь свой доход будет откла-дывать на покупку квартиры средней площади, оренбуржцам для этого понадобится в среднем почти 5 лет.

В других городах данный показатель составляет не более 4 лет. Доступность 1-комнатной квартиры площадью 32 м2в г. Оренбурге составляет 3,1 года, г. Орске — 2, 4 года, г. Бузулуке — 2,3 года, г. Бугуруслане — 2,2 года.

Рынки жилья в отдельных городах области находятся в стадии подъема (роста). В силу не-высокой ликвидности жилья и неэластичности предложения и гибкости рыночной конъюнкту

4. Перспективы развития ипотеки

ры продолжают увеличиваться цены на жилые объекты, в среднем на 20 — 25 % в год. Понемногу развивается строительная деятельность, хотя по-прежнему положение охарактеризуется дефицитом предложения. Формирование муниципальных рынков жилья завершается, постепенно снижаются объемы приватизации жилого фонда и передача его в экономический оборот. В значительных масштабах функционирует вторичный рынок, особенно по квартирам. Хозяйственный оборот жилья и прав на него осуществляется в соответствии с действующим законодательством и с участием профессиональных посредников, что обеспечивает юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Происходит сегментация рынка по различным критериям: привлекательности района расположения квартиры, элитности строения, типу жилья, дополнительным вещным правам, связанным с жильем, степени новизны жилья и др. Развивается инфраструктура жилищного рынка, и расширяется номенклатура предоставляемых услуг.

Таким образом, как показывают расчеты, становление и возможности увеличения рынка жилой недвижимости в Оренбургской области в перспективе могут послужить мощным стимулом развития ипотечного жилищного кредитования. Строительство новых объектов, вовлечение в оборот существующих при росте и изменении потребностей населения, увеличении его благосостояния станет определяющим условием ипотеки.

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Перспективная емкость предложения и спроса на рынке жилой недвижимости Оренбургской области:

  1. Ипотечное кредитование в оренбургской области
  2. Состояние и анализ рынка жилья Оренбургской области
  3. Ценовые тенденции на рынке жилья области
  4. Рынок услуг. Особенности спроса и предложения на услуги, жизненный цикл услуг
  5. Инвестиции в недвижимость
  6. Об инвестициях в недвижимость
  7. Фонды недвижимости
  8. 1.8. Недвижимость
  9. Ключевые факторы при оценке перспективных фирм
  10. Купите недвижимость
  11. Страхование прав собственности на недвижимость
  12. Городская недвижимость
  13. Траст и клиринг как перспективные операции вторичного рынка
  14. Недвижимость в портфеле смешанных активов
  15. Коммерческая недвижимость и рыночные крахи
  16. Кейтеринг как перспективное направление выездного обслуживания
  17. Перспективные направления реструктуризации расходов бюджета
  18. Оптимизируем расходы на достижение целей. Покупка недвижимости
  19. Сельская недвижимость