<<
>>

Основные участники ипотечной системы

Отсутствие в России механизма рефинансирования ипотечных кредитов, а также долгосрочных ресурсов в банках не позволяло при организации ипотеки в Оренбургской области и не позволяет сейчас в полной мере реализовывать классический механизм.

Поэтому при разработке схемы ипотечного кредитования в 1997 г.

была поставлена задача адаптировать классику к существующим экономическим, правовым и социальным условиям. В этом заключалась основная идея — найти оптимальный вариант и обеспечить работу рынка жилой недвижимости в экономике региона. Классическая схемаипотеки предполагает приобретение с помощью ипотечного кредита готовых жилых помещений. Ее применение не зависит от характера жилого помещения (квартира в многоквартирном доме или индивидуальный дом).

В настоящее время на государственном уровне проводится работа по формированию рынка доступного жилья. Подготовлена зако-нодательная база, нацеленная на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, к которой проявляют интерес региональные и местные администрации.

Этот интерес объясняется, прежде всего, относительной экономической стабильностью, ростом доходов населения, востребованностью ипотечных кредитов со стороны граждан в условиях сокращения государственного участия в обеспечении их жильем.

Решение социальных проблем населения, и в том числе улучшение жилищных условий, — одна из приоритетных задач любого региона. Кроме того, решение жилищной проблемы мо

жет стать локомотивом развития экономики, создав сотни новых рабочих мест. Собственный дом, собственное благоустроенное, качественное жилье важны не только как условия жизнедеятельности, но и как условия позитивного мироощущения людей. Формирование среднего класса с его позитивными жизненными установками — залог стабилизации в обществе.

Активная государственная политика, на-правленная на развитие жилищной сферы, и в том числе за счет ипотечного кредитования, вызвала стремление многих финансовых структур попробовать свои силы на ипотечном рынке.

Сегодня ипотечный рынок Оренбургской области представлен большим количеством действующих участников (рис 3.1, табл. 3.1). Это способствует развитию конкуренции в сфере ипотеки, расширению выбора кредитной организации для потребителя, стимулирует совершенствование ипотечного процесса.

Правительство Оренбургской области. Активно участвует в формировании системы жилищного ипотечного кредитования. Ставится текущая задача по формированию рынка доступного жилья за счет дальнейшего развития системы ипотечного кредитования, увеличения объемов жилищного строительства.

К данному моменту в области сформиро-вана институциональная среда для функцио-нирования системы ипотечного кредитования. Федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залоге недви-жимости)» заложена законодательная база для ее функционирования. Указанные документы достаточно подробно регулируют вопросы существа ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств, заключения договора об

ипотеке, государственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, порядок пользования заложенным имуществом и другие вопросы. На основе их правительство Оренбургской области разработало ряд местных законодательных и нормативных актов, регулирующих деятельность всех участников. Кроме того, ежегодно бюджет Оренбургской области и ряда муниципалитетов осуществляют прямое финансирование ипотеки, субсидирование граждан и инвесторов, жилищного строи-тельства, а также предоставляют гарантии по заимствованиям, осуществляемым для финан-сирования ипотечного кредитования.

Заемщики. Как показали наши исследова-ния, наибольшая часть заемщиков проживает в городах области. Их доля составляет свыше 80 % от общего числа (хотя на первоначальном этапе развития ипотеки основная доля заемщиков была из районных центров — 90%). На сегодняшний день доля выданных ипотечных кредитов жителям районных центров и сел составляет лишь 4% от общего объема кредитования.

За весь период развития ипотеки в Орен-бургской области возраст заемщика колеблется от 26 до 47 лет.

Если выбирать более четкий и узкий возрастной сегмент, то потенциальными заемщиками являются люди в возрасте от 35 до 47 лет. Их доля составляет более 60 % от общего числа. Уровень дохода предполагает, что доход заемщика должен обеспечивать обслуживание кредита и содержание членов семьи. Кроме того, заемщик должен располагать накоплениями в размере 10-30% от стоимости жилья.

По итогам 2005 г., средний доход на одного члена семьи заемщика составил 6 582 руб., средний состав семьи — три человека. Средняя сумма кредита за этот же период — более 400 тыс. руб. Клиентом ипотеки должен быть человек,

относящийся к категории с доходами от 5 000 руб. Доля данной категории населения области свыше 40%. Причем, согласно статистике, на долю 10% наиболее обеспеченного населения приходится 27 % денежных доходов.

По роду занятий заемщиками чаще всего становятся люди, относящиеся к категории специалистов. Их доля в структуре заемщиков в 2005 г. составила свыше 50 %, на втором месте — рабочие и служащие — 25 % и лишь на третьем месте — руководители. По социальному статусу превалирует категория служащих — на их долю приходится около 50%, доля интеллигенции и рабочих значительно ниже — по 20 — 22 %, и совсем незначительна доля крестьян.

Поводом для совершения покупки жилья с помощью ипотечного кредита могут послужить: искомые выгоды, статус в обществе, степень приверженности и готовности к изменению жилищных условий, повышенная ответственность за близких, отсутствие квартиры вообще, проживание в неблагоприятных условиях, расширение жилья, улучшение жилищных условий, строительство и дострой собственного жилья, вложение средств.

Доступность ипотечного кредита на жилье для потенциального заемщика зависит от четырех факторов.

• Цена жилья. Цены являются функцией стоимости земли и стоимости строитель-ства. Ограниченное предложение жилья в России приводит к высоким ценам. В течение 1990-хгг. строилось мало жилья. В существующих квартирах не проводился текущий ремонт, и износ многих квартир является значительным.

• Условия ипотечного кредита.

Из-за инф-ляции и остаточного риска, возникшего во время кризиса 1998 г., процентные ставки

^7г сохраняются на высоком уровне. Страх инфляции и отсутствие долгосрочных ценовых ориентиров приводят к тому, что срок ипотеки является относительно коротким. Благодаря снижению темпов инфляции, отмечаемому в последнее вре-мя, стало возможным рассмотреть вопрос

о предоставлении ипотечных кредитов по рыночным ставкам; если темпы инфляции будут продолжать снижаться, перспективы значительно улучшатся. Затраты на оформление и обслуживание кредита по-прежнему являются относительно высокими.

• Заработная плата. Только лишь недавно заработная плата достигла уровня покупательной способности, существовавшего до кризиса 1998 г. Проведенные исследования показывают, что повсеместно население недовольно своими жилищными условиями. По мере повышения уровня заработной платы в реальном выражении должно увеличиваться количество приобретаемых квартир, включая покупки за счет ипотечного кредита.

• Субсидии. В Российской Федерации су-ществуют значительные налоговые скидки при покупке и финансировании квартир. Региональные власти в значительной мере субсидируют процентные ставки при выдаче кредитов ограниченному числу заемщиков. Согласно проведенному маркетинговому

исследованию, доля населения, считающего ипотечный кредит наиболее приемлемым вариантом решения жилищной проблемы, составила 41 %, т. е. количество семей, для которых ипотечный кредит является наиболее приемлемым вариантом решения жилищного вопроса, составляет около 102 тыс. условных оренбургских семей. Из них доля населения, готового собирать докумен-ты на получение ипотечного кредита в общем потоке клиентов отдела продаж Оренбургского ипотечного коммерческого банка «Русь», достигает 30%. Поэтому, по приблизительному предположению, количество семей, готовых уже сегодня взять ипотечный кредит, составляет не менее 31%.

Кредиторы. Коммерческие банки осущест-вляют непосредственную выдачу ипотечных кредитов.

При всем многообразии объектов и

субъектов ипотечного кредитования сам про-цесс представляет собой схему, включающую:

1) кредитную документацию, предоставляемую банком;

2) процедуру по выдаче кредита;

3) порядок погашения ссуды;

4) контроль в процессе кредитования.

Ипотечная, как и любая кредитная сделка,

требует определенного документального оформления. Устные переговоры, которые ведет клиент с банком, заканчиваются предоставлением его письменного ходатайства (заявления), материалов, позволяющих определить креди-тоспособность. Технико-экономическое обос-нование кредита содержит просьбу клиента о получении кредита на конкретную цель, в необходимом размере, под определенный процент и определенный срок (приложения). Кредитный договор является важнейшим документом, определяющим права и обязанности участников ипотечной кредитной сделки. В нем содержится экономическая и юридическая ответственность сторон. Он фиксирует полное наименование участников, их юридические адреса, предмет договора, сумму, срок, порядок погашения, процентную ставку, обеспечение и гарантии. В целом достаточно точно определяются условия кредитования. Особое значение придается кредитным оговоркам, дающим право банку в случае задержки платежа, несоблюдения договорных условий реализовать свое право на возвращение кредита и уплату процентов за счет ресурсов самого клиента и его созаемщиков. Специальные разделы посвящены обязанностям банка и клиента. Помимо кредитного договора при ипотеке между данными сторонами заключается договор о залоге.

Позитивная оценка субъекта, объекта, ка-чества обеспечения кредита, заключение кредитного договора, определяющего экономические и юридические параметры, дают основу для выдачи кредита. Кредит выдается в полной сумме по соответствующему распоряжению уполномоченного работника банка и перечисляется на расчетный счет заемщика. Порядок погашения кредита осуществляется систематическими платежами с заранее фиксированными суммами.

Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» и Оренбургская ипотечно-жилищ

^ ная корпорация являются самыми первыми представителями ипотечного рынка, поскольку именно с них начиналась ипотека в Оренбуржье.

Заслуга этих организаций в том, что они совместно с правительством области сформировали структуру и механизм реализации ипотечного кредитования в области, создали уникальную систему выдачи кредитов, направленную на максимальное удовлетворение потребностей заемщика.

Эта система работает уже 10 лет, постоянно совершенствуясь и модернизируясь. Более бтыс. оренбургских семей сумели убедиться в эффективности работы такой системы.

Анализ сегодняшнего состояния ипотечного рынка показывает, что развитие ипотечного кредитования в Оренбургской области — достаточно прогрессивный и интеграционный процесс. Маркетинговые исследования, отслеживающие основные тенденции на банковском рынке ипотечного кредитования в городе Оренбурге и области, позволили выделить и дать характеристику основным кредиторов. Сегодня в области в системе ипотечного кредитования участвуют

11 банков:

— ОАО «Банк Оренбург»;

— ООО КБ «Агропромкредит»;

— ОАО «Банк Москвы»;

— АКБ «Газпромбанк» (ЗАО);

— ОАО «Внешторгбанк»;

— ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации»;

— АКБ «Форштадт» (ЗАО);

— КБ «ТрансКредитБанк»;

— КБ «Юниаструм Банк»;

— КБ «Автовазбанк»;

— КБ «Камабанк».

По результатам исследования был составлен аналитический обзор банков. Интересным является то, что условия ипотечного кредитования в исследуемых банках определяются в основном тем, с кем заключено соглашение о рефинансировании ипотечных кредитов и выкупе закладных.

Многие банки, такие,как Внешторгбанк, Сбербанк России, Банк Москвы, Газпромбанк, работают за счет собственных средств (табл. 3.2).

В целях максимального удовлетворения потребностей клиентов банки постоянно со

вершенствуют свои ипотечные продукты и разрабатывают новые. Например, в соответствии с высоким спросом, существующим на приобретение квартир в строящихся домах, некоторые банки осуществляют ипотечное кредитование приобретения квартир на этапе строительства. В настоящее время приобрести квартиру по ипотеке, воспользовались кредитом Оренбургского ипотечного коммерческого банка «Русь», можно уже на начальной стадии строительс-тва дома вместо предлагаемой ранее 50%-ной готовности. Покупка квартиры на начальной стадии строительства гораздо выгоднее, так как выбор квартир существенно больше, а стоимость

1 м2 значительно дешевле, чем в завершающей стадии строительства либо в уже готовом доме. Кроме того, договор инвестирования, предусмотренный Оренбургской ипотечно-жилищной корпорацией и Оренбургским ипотечным ком-мерческим банком «Русь», и осуществляемая ими схема кредитования являются наиболее надежной формой защиты граждан от риска потери денег. Дополнительно с помощью строительного аудита проверяется соответствие проектной документации строящегося дома установленным требованиям и соответствие темпов строительства заявленным срокам сдачи объекта.

Затраты заемщика непосредственно на получение кредита у всех банков соизмеримы, однако в крупных банках эти расходы выше средней нормы.

Сроки оформления кредита отличаются значительно: они варьируют от 2 недель до 2,5 мес. Разница обусловлена лишь оперативностью банка и клиента, а также комплексностью услуг.

Важно то, что в течение года на рынок ипотечного кредитования вышло около 10 банков, причем достаточно весомых. Очевидность конкуренции не вызывает сомнений.

Риэлторы. Одним из основных участников, обеспечивающих сделки купли-продажи квартир, помимо продавца и покупателя явля-ется риэлтор. Он осуществляет посредническую деятельность, обеспечивая встречу продавца и покупателя, и является гарантом сделки, снижая возможные рыночные риски. Поэтому помимо личных, деловых качеств риэлтор должен обладать разносторонними знаниями в сферах экономики, права, делового общения, управ

ления, иметь опыт работы, инициативность и творческое мышление.

Под риэлторскими компаниями (иначе их называют агентствами недвижимости) пони-маются организации, основным видом деятельности которых является совершение посреднических операций с объектами недвижимости (жилыми помещениями, нежилым фондом, земельными участками и другими объектами).

В части совершения операций с жилыми помещениями в функции риэлтора входит подбор вариантов квартиры (среди предлагаемых к продаже) для потенциального покупателя.

При ипотечном кредитовании необходимо отметить, что риэлтор не является обязательным звеном при оформлении ипотечных сделок, т. е. банк не будет требовать, чтобы заемщики обратились в ту или иную риэлторскую компанию. Риэлтор выполняет следующие функции:

• осуществляет подбор варианта квартиры/ жилого помещения в соответствии с поже-ланиями клиента;

• знакомит заемщика с формами договоров и порядком проведения ипотечной сделки;

• собирает необходимые документы по квартире согласно требованиям банка;

• проверяет наличие необходимых разре-шений органов опеки и попечительства. Оказывает заемщику квалифицированную помощь в получении данных разрешений;

• предоставляет документы по квартире в банк кредитному работнику, при этом

оговаривает с кредитным работником параметры сделки (планируемые даты но-тариата, снятия с регистрационного учета продавцов, порядок расчетов и т. п.);

• перед проведением сделки организует, по согласованию с банком, встречу всех сто-рон сделки. На этой встрече оговариваются окончательные сроки и параметры ипотечной сделки.

На этапе оформления ипотечной сделки риэлтор:

• в соответствии с требованиями банка и действующего законодательства организует проведение необходимых нотариальных и регистрационных действий;

• предоставляет необходимые документы в банк (в том числе необходимое количество нотариально заверенных документов);

• контролирует правильность осуществления расчетов по сделке и их правильное документальное оформление;

• в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры контролирует снятие с регистрационного учета продав-цов и составление акта приема-передачи квартиры.

В последнее время стали появляться организации (так называемые ипотечные брокеры), которые готовы начать помогать потенциальным заемщикоам еще до того, как они обратились в банк. Функции ипотечного брокера (помимо уже перечисленных) следующие:

• разъясняет основные условия получения ипотечного кредита, требования к заемщику и квартире;

• в случае наличия в семье несовершеннолетних оказывает консультирование и содействие в получении разрешений от органов опеки и попечительства;

• организует (в случае необходимости) продажу имеющегося у заемщика жилья в счет первоначального взноса;

• проводит первичный расчет возможной суммы кредита;

• разъясняет процедуру получения ипотеч-ного кредита, ориентирует заемщика по срокам и предстоящим расходам;

• в случае если заемщик согласен с предоставленными условиями, подбирает банк-кредитор (в зависимости от местоположения и ситуации заемщика, а также сложившихся отношений между банком и ипотечным брокером);

• выдает заемщику список необходимых документов и заявление-анкету, консуль-тирует по необходимым документам;

• в процессе комплектации кредитного дела уточняет требования банка в случае возникновения нестандартных ситуаций;

• контролирует принятие решения по заем-щику на кредитном комитете банка. Значительная доля сделок на вторичном

рынке совершается именно при помощи риэл-торов и их организаций (более 70%).

Исследование 74 основных компаний, осуществляющих посреднические функции, показало, что большая часть компаний (64%) существует длительный период времени или имеет опыт риэлторских услуг свыше 5 лет. В среднем каждая фирма совершает около пяти разнообразных сделок в месяц.

Риэлторские компании в Оренбурге ока-зывают различный спектр услуг. Группировка в зависимости от количества сделок позволила выявить предпочтения фирм. Те компании, которые осуществляют незначительное количество сделок и относительно мало существуют на рынке, имеют более широкий спектр услуг. Более солидные фирмы уже определились с восприятием и потребностями основной массы клиентов и ориентируются в основном на них.

Самыми востребованными услугами со стороны клиентов, по мнению риэлторских компаний, являются услуги по сопровождению сделок покупки, продажи и обмена жилья. Ими занимаются около 90% компаний. Услуги по оформлению наследства, земельного участка выступают как сопроводительные и встречаются менее часто, хотя в последнее время их значимость и частота увеличиваются.

Основной причиной обращения населения в риэлторские компании, по мнению их представителей, является недостаток времени для самостоятельной организации сделки (90% компаний). На втором месте — обращение именно в конкретную компанию — это рекомендации друзей, знакомых, бывших клиентов. Боязнь обмана является основой обращения для 58,3 % клиентов. Отсутствие подходящих объектов выступает как наименее значимая причина обращения. Обычно в этом случае клиенты обращаются сразу в несколько риэлторских компаний.

При оказании риэлторских услуг компании должны придерживаться следующих критериев качества сделки:

1) строго руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации, а также профессиональными стандартами и кодексом этики Российской гильдии риэлторов, которые являются для нее обязательными;

2) предоставить клиенту сертифицированного специалиста по недвижимости для организации проведения сделки и нести ответственность за исполнение им обязанностей, зафик-сированных в договорной документации;

3) на постоянной основе обеспечивать страхование непреднамеренных ошибок, неосторожности и упущений специалистов фирмы при осуществлении ими профессиональной риэлторской деятельности;

4) поддерживать надлежащий уровень сервиса, предполагающий удобный офис и услуги нотариуса, находящегося в непосредственной близости от офиса фирмы;

5) обеспечить квалифицированное консультирование клиента по правовым, организационным и маркетинговым вопросам сделок с жилой недвижимостью;

6) обеспечить сохранность всех докумен-тов, полученных от клиента;

^7Г 7) представлять клиенту все необходимые формы договоров (контрактов), дополнитель-ных соглашений, протоколов, актов;

8) обеспечивать юридическое сопровождение во время и после сделки, оказывать содействие работе независимых юридических консультантов, привлекаемых клиентом;

9) осуществлять комплекс услуг, включа-ющий контроль за взаиморасчетами и выпол-нением существенных условий договора, в том числе сроков выписки, освобождения квартиры и др. Схема взаиморасчетов должна обеспечивать недоступность средств, как сторонам сделки, так и риэлторской фирме до фактического исполнения договорных условий;

Все опрошенные оренбургские риэлторы положительно относятся к ипотеке. При этом 16,7% риэлторских компаний не осуществля-ют ипотечных сделок, и только Оренбургская ипотечная риэлторская компания (ОИРК) со-провождает свыше 10 сделок купли-продажи именно по ипотеке, что определяется ее специализацией. Из тех компаний, которые обеспечивают до трех сделок в месяц, у 67 % фирм около половины являются ипотечными. Структура ипотечных сделок показывает, что в среднем на одну риэлторскую компанию приходится свыше двух сделок в месяц.

Причинами, которые снижают привлека-тельность ипотечных сделок, по мнению риэлторов, являются длительный срок осуществления, особенно при одновременном заключении нескольких взаимосвязанных сделок, большой пакет документов, отказ одной из сторон. Последняя причина актуальна для начинающих фирм. 11 % компаний не видят никаких сложностей в ипотеке.

Оценочные компании. Оценка приобретает особую значимость при подготовке сделок куплипродажи, при получении банковских кредитов под залог, оптимизации налога на имущество, проведении приватизации и т. п. Она представляет собой профессиональное мнение независимого эксперта о количественных и качественных характеристиках рассматриваемого объекта.

Оценщик — это единственный из основных участников процесса ипотечного кредитования, кто не должен иметь имущественного интереса в объекте оценки. Его участие в сделке позволяет

определить обоснованную реальную рыночную цену жилья, что в конечном итоге приводит к консенсусу интересов продавца жилья, покупателя и банка.

При оформлении ипотечной сделки оценочные компании привлекаются в целях определения рыночной стоимости квартиры, которую вы намерены приобрести с использованием средств ипотечного кредита. Рыночная стоимость — это стоимость квартиры, по которой ее можно продать в разумные сроки при существующей рыночной ситуации.

Наличие отчета об оценке рыночной стоимости квартиры служит трем основным целям:

1) он необходим при оформлении ипотеч-ной сделки в соответствии с требованиями за-конодательства Российской Федерации;

2) он необходим банку, чтобы оценить предмет залога. Цель такой оценки — убедиться в том, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не завышена. Ведь квартира является еще и предметом залога. В случае неисполнения своих обязательств по возврату кредита банк вынужден обратить взыскание на заложенную квартиру (т. е. возместить свои убытки из средств, вырученных от продажи квартиры);

3) он необходим заемщику, чтобы убедиться в том, что цена, которую требует продавец, соответствует действительности.

Кроме того, отчет оценщика — это доку-мент, позволяющий составить достаточно полное мнение о приобретаемой вами квартире. Ведь в качественно сделанный отчет включены и карты, описывающие месторасположения дома, и фотоматериалы, и т. д.

Отчет оценщика заказывает и оплачивает заемщик. Как правило, стоимость оценки стандартной квартиры составляет от 50 до 70 долл. США.

В настоящее время рынок оценочных услуг в Оренбургской области весьма разнообразен, на нем можно найти оценщиков — специалистов самого разного профиля. Перечень услуг выглядит следующим образом:

1. Оценка недвижимого имущества (квар-тиры, индивидуальные жилые дома, земельные участки, коммерческие и промышленные здания, сооружения и др.);

2. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) и ценных бумаг;

3. Переоценка основных фондов и активов предприятия/организаций;

4. Оценка нематериальных активов (авторские права, гудвилл, патенты, торговые марки) и интеллектуальной собственности;

5. Оценка риска, ущерба;

6. Другие виды оценочных услуг.

На оренбургском рынке недвижимости ра-ботают около 20 оценочных компаний. Все компании в зависимости от вида основной деятельности и спектра предлагаемых оценочных услуг можно условно подразделить на три категории:

1. Узкоспециализированные оценочные фирмы — как правило, небольшие по количеству работающего персонала, оказывающие услуги только по оценке имущества (ООО «ЦОИ»,

ООО «Оценка плюс», ООО «Промоценка»), На их долю приходится 42,1 % от общего количества оценочных компаний.

2. Крупные компании — зачастую, помимо специалистов по оценке, имеют в штате аудиторов, юристов, а также специалистов в сфере управленческого консалтинга. Это дает возможность оказывать не только услуги по оценке, но и услуги в сфере аудита, бухгалтерского учета и т. п. Практика совмещения данных видов де-ятельности получила широкое распространение, не в последнюю очередь потому, что это удобно клиенту. Установив с такой компанией партнерские отношения, клиент получает широкий спектр услуг в сфере финансового и управленческого консалтинга. Их доля составляет 35,6% от общего количества заявивших о себе компаний (оценочная группа при Торговопромышленной палате Оренбургской области,

ООО «Независимая аудиторская фирма «Аудитинкон», Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости).

3. Компании, чьи услуги по оценке недвижимости не являются основным видом их деятельности. На оренбургском рынке оценочных услуг это — как правило, агентства недвижимости. Доля таких компаний — 22,3 %.

Большинство из перечисленных выше компаний обладает огромнымопытом в оказании оценочных услуг. Названия этих компаний находятся «на слуху» у потенциальных заказчиков, данные предприятия уже завоевали свою определенную долю на рынке.

Страховые компании. Еще одним обяза-тельным участником ипотечного кредитования является страховая компания. Страховые компании — юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной зако-нодательством Российской Федерации, созданные для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования), получившие в установленном Законом порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории Российской Федерации и удовлетворяющие следующим требованиям:

1) обязательные:

• устойчивое финансовое положение;

• наличие лицензии установленной законом формы на соответствующие виды страхования и/или лицензии установленной законом формы на право осуществления комплексного ипотечного страхования;

• рейтинговая оценка независимого рейтингового агентства, признанного на рынке данных услуг (Моос1у5, АМВЕ5Т, «Эксперт — РА», 31апс1агс1&Роог8 и др.);

• положительное аудиторское заключение за последний финансовый год;

• наличие уставного капитала в размере не менее 120 млн руб. и собственного капитала не менее 500 млн руб.;

• наличие разветвленной филиальной сети (по 1 филиалу (представительству)) в четырех субъектах Российской Федерации как минимум в 5 федеральных округах.;

2) рекомендательные:

• опыт работы на страховом рынке.

Как правило, обязательным условием предо-ставления ипотечного кредита является наличие трех видов страхования, а именно: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование предмета залога (приобретаемой квартиры) и для некоторых кредиторов титульного страхования (риска утраты права собственности на приобретаемую квартиру). Минимальным требованием является размер страхового покрытия (т. е. сумма денежных средств, которую выплатит страховая компания при наступлении страхового случая). Размер страхового покрытия должен быть не меньше, чем размер кредита, увеличенный на 10 %. Выго

доприобретателем (т. е. получателем страховой выплаты) по договорам страхования должен являться банк. То есть при наступлении страхового случая страховая компания выплатит банку все, что ему должен был заемщик.

К случаям, которые признаются страховыми (имеются в виду наиболее распространенные требования банков к определению страховых случаев), относятся:

1. По страхованию жизни и потери трудос-пособности:

• смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;

• частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или

II группы) застрахованным в результате несчастного случая или заболевания, про-изошедших в период действия договора страхования.

2. По страхованию предмета залога страховым случаем являются гибель и повреждение имущества:

• пожар, в том числе вследствие взрыва, удара молнии или др.;

• залив жидкостью в результате аварии в системах водоснабжения, отопления, канализации или пожаротушения, а также проникновение воды или других жидкостей из других помещений, не принадлежащих страхователю;

• стихийное бедствие (наводнение, затопление, землетрясение, оползень, оседание или иное движение грунта; движение воздушных масс — вихрь, ураган, смерч; атмосферные осадки, носящие необычный для данной местности характер);

• конструктивные дефекты здания (сооружения, постройки), о которых на момент заключения договора страхования не было известно страхователю;

• наезд автотранспортных средств (актуально для отдельно стоящих зданий и построек);

• падение летательного аппарата или его частей;

• противоправные действия третьих лиц (акты вандализма, поджог, подрыв взрывчатых веществ или боеприпасов, неосторожные действия).

3. По титульному страхованию страховым случаем должно являться вступившее в законную силу решение суда, которое определяет, что заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в том числе вынесенное после окончания срока страхования), если судебный иск был подан в период действия договора страхования. В среднем все три вида страхования стоят около

1 % от суммы страхового покрытия в год.

Таким образом, можно констатировать, что страхование является универсальным механизмом защиты, как интересов банка, так и интересов заемщика. Более того, как было сказано выше, страхование на сумму кредита является минимальным требованием, которое выдвигается банками. Механизм страхования — это признанный во всем мире механизм защиты.

Создание системы страхования ипотечных рисков преследует несколько основных целей: формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов, увеличение доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья, создание условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными накоплениями для внесения первоначального взноса, а также повышение доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов.

Таким образом, появляется возможность существенно расширить круг потенциально ква-лифицированных заемщиков и увеличить объем долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам на приобретение жилья. В то же время при снижении доли первоначального взноса

и, соответственно, увеличении доли кредита относительно оценочной стоимости залога у кредитора возникают некие дополнительные повышенные кредитные риски, которые могут привести к финансовым потерям в случае дефолта заемщика. Договор страхования ипотечных рисков позволяет банку-кредитору полностью или частично страховать эти повышенные кредитные риски, являясь при этом дополнительным обеспечением возвратности кредитных средств в случае наступления дефолта заемщика и невозможности реализации залога по цене, достаточной для покрытия суммы ущербов.

^ При наступлении страхового случая страховая компания обязуется перед банком осуществить страховые выплаты в пределах страхового пок-рытия, размер которого будет установлен в договоре страхования ипотечных рисков.

Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации при значительных объемах застрахованных кредитов. Важным условием создания системы ипотечного страхования является принятие всего пакета законодательных предложений, направленных на формирование рынка доступного жилья. Это могло бы стать гарантией успешного создания и дальнейшего эффективного функционирования и управления рисками этой системы. Прежде всего, процедуры взыскания и продажи имущества, переданного в обеспечение ипотечного кредита, должны четко регулироваться законом и надежно исполняться на практике.

Как уже отмечалось, российские коммерческие банки при установлении процентных ставок предусматривают компенсацию потерь в случае дефолта заемщика. Уровень риска по ипотечным кредитам в России определяется влиянием не-скольких факторов:

• существовавшими до недавнего времени недостатками действовавших законодательных актов, затруднявших процедуру обращения взыскания на предмет залога при нарушении условий кредитного договора;

• практическим отсутствием судебных пре-цедентов вынесения решения в пользу банка-кредитора в случае непогашения кредита заемщиком (таких решений были единицы);

• отсутствием достаточного опыта кредитования граждан на цели приобретения жилья, на основании которого банки могли бы сделать статистически достоверную оценку кредитных рисков.

Таким образом, резюмируя вышесказанное, можно отметить, что преимущества страхования ипотечных рисков для банков заключаются в снижении кредитного риска, связанного с дефолтом заемщика, и возможности предлагать расширенный перечень ипотечных кредитных продуктов, ориентированных на более широ

кий круг заемщиков. Что касается преимуществ страхования ипотечных рисков для заемщиков, то они заключаются в следующем. Во-первых, повышается доступность кредитов за счет уста-новления более высокого уровня коэффициента доли кредита в стоимости жилья и, следовательно, уменьшается сумма первоначального взноса и требуемой величины накоплений. Во-вторых, снижаются процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам, поскольку страхование ипотечных рисков в целом снижает кредитный риск для банка. В-третьих, банк может принять решение увеличить свой кредитный портфель за счет расширения ассортимента кредитных продуктов и категорий потенциальных заемщиков.

Страховое возмещение выплачивается кре-дитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить суммы не-погашенного основного долга и других ассо-циированных затрат. Возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, указанной в договоре между кредитором и страхующей организацией. Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания.

Учитывая значительный объем требований по выплате страхового вознаграждения, которые могут быть предъявлены ипотечному страховщику, в договоре страхования ипотечного кредита обычно предусматриваются следующие основные условия:

• кредит должен быть выдан и находиться на обслуживании в банке, одобренном стра-ховщиком;

• страхователь не вправе расторгнуть договора страхования до окончания срока кредитования;

• страховое покрытие, как правило, включает (в пределах установленной процентной доли от общей суммы) основной долг, проценты, стоимость юридических и других услуг при обращении взыскания по кредиту, просро-ченные налоговые платежи и страховые взносы, расходы на содержание заложенного имущества.

Операторы вторичного ипотечного рынка.

«Региональный оператор» — юридическое лицо, действующее от своего имени и по поручению, осуществляющее привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и рефинансирующее ипотечные кредиты (займы) как за счет собственных, так и привлеченных средств с последующей передачей их вторичному кредитору.

Создание АИЖК позволило начать фор-мирование надлежащим образом функционирующих систем финансирования ипотечного кредитования. В настоящий момент в Оренбургской области и в России в целом действуют региональные операторы, созданные, как правило, с участием региональных и местных властей, которые по поручению АИЖК осуществляют рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых первичными кредиторами.

Банки работают непосредственно с заемщиками в процессе формирования пакета документов и выдачи кредитов. На выданные кредиты, которые соответствуют определенным стандартам рефинансирования, оформляются закладные, которые выкупаются Оренбургским региональным ипотечным финансовым агентством — представителем АИЖК на территории Оренбургской области.

Теоретически федеральное агентство АИЖК и региональные операторы способны выполнять целый ряд функций по оказанию поддержки рынка ипотеки, включая такие как:

• поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки. Указанные реформы предполагают действия в широком диапазоне — от совершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективности процедур обращения взыскания на заложенное имущество;

• распространение стандартов андеррайтинга (проверки) и ипотечных продуктов. В России подобные стандарты уже существуют, они имеют решающее значение для развития рынков ипотеки. На эффективных ликвидных ипотечных рынках закладные обращаются в качестве товаров, что удешевляет финансирование и позволяет создать достаточный объем финансовых ресурсов. Такой режим может быть организован только при

обеспечении возможности замены одних за-кладных другими с помощью тождественных финансовых условий и критериев андеррай-тинга. В той мере, в какой все организаторы ипотеки используют стандартные условия, возможно боЛее быстрое развитие рынка облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Такой рынок смог бы предоставлять ликвидные ресурсы организаторам ипотеки, и с течением времени можно ожидать, что он способствовал бы уменьшению стоимости ипотечного финан-сирования для домовладельцев;

• обеспечение ликвидности. Хотя ликвидность не является проблемой для некоторых крупных банков, например Сбербанка России и Райффайзенбанка, в такой крупной и разнородной экономике, какая существует в Российской Федерации, местные финансовые рынки могут быть ограничены местными экономическими обстоятельствами. Рефинансирование может преодолевать нехватку капитала на местах путем предо-ставления ликвидных ресурсов местным го-сударственным агентствам и относительно мелким частным банкам;

• демонстрация потенциальных возможностей ипотечного финансирования. Можно утверждать, что некоторых потенциальных кредиторов можно будет убедить заняться ипотечным кредитованием только после того как они увидят возможность прибыльного ведения этого бизнеса;

• страхование кредитных рисков. Существуют определенные сомнения относительно эффективности закладных в качестве обеспечения для кредитов и в результате возможности определить цену ипотечного кредита. АИЖК могла бы предложить стра-ховые продукты для преодоления неопре-деленностей, существующих относительно кредитного риска, связанного с ипотечными кредитами. Федеральное агентство предполагает изучить предложение о принятии обязательств по своевременности выплат в отношении функционирования ипотечных ценных бумаг. С экономической точки зрения существует мало различий между страхованием результатов функ

^ 3. Ипотечное кредитование в Оренбургской области ^7

ционирования кредита в отношении пула ипотек и страхованием результатов функционирования отдельных ипотек. В любом случае федеральное агентство зависит от выполнения функций андеррайтинга организаторами ипотеки и возможностей по сбору средств, которыми располагают вспомогательные службы. В качестве федерального органа АИЖК находится в уникальном положении для диверсификации своего кредитного риска по всем регионам Российской Федерации.

В настоящее время АИЖК планирует обеспечить ликвидность для региональных агентств, а также считает своей задачей распространение стандартов. Агентство получило государственные гарантии на выпуск облигаций.

Основные проблемы, стоящие перед субъектами ипотечного рынка в Оренбургской области, не меняются уже несколько лет. Для банков — это отсутствие длинных и дешевых пассивов и не-совершенство законодательства, а для заемщиков — невысокий уровень доходов и своеобразие рынка российской недвижимости.

Первую из обозначенных проблем — короткие пассивы — пока способны решать лишь крупные банки, да и то не все. Обычно это делается за счет привлечения длинных западных денег. В небольших банках даже несколько ипотечных кредитов, выданных на срок от 10 лет, тут же приводят к нарушению норматива Центрального банка Российской Федерации (мгновенной ликвидности). Как предприятия, так и население не заинтересованы размещать в банках средства на длительные сроки и под низкие проценты. В западных странах применяются различные схемы рефинансирования жилищного кредитования. Одна из них — это привлечение ресурсов при помощи специальных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. В России в качестве институциональных инвесторов, вкладывающих средства в надежные финансовые инструменты, могут выступать негосударственные пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, паевые инвестиционные фонды.

В решении второй проблемы — несовершенства законодательства — произошли серьезные сдвиги. На федеральном уровне разрабатываются и принимаются законы, облегчающие реализа

цию залога и снижающие стоимость оформления сделки покупки-продажи квартиры, на местном — законы о формировании маневренного фонда для временного проживания заемщиков, не справившихся с обслуживанием займа. Однако недостатков в законодательстве остается немало (в частности, по вопросам принудительного лишения регистрации несовершеннолетних).

Кроме того, банки беспокоит правоприме-нительная практика при взыскании средств или обращении взыскания на заложенную квартиру. Кредитные организации готовы вкладывать в ипотеку значительные средства, но только в том случае, если процесс отчуждения жилой площади у недобросовестного заемщика будет быстрым и результативным.

Третья проблема развития ипотеки — попрежнему низкий уровень доходов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Оренбурге, как и во всех городах России, спрос на ипотечные кредиты в целом отражает невысокие доходы населения. Дальнейшее развитие рынка, как показывают исследования, будет происходить не за счет появления новых игроков или снижения ставки по кредиту, а исключительно за счет роста прозрачного и регулярного дохода населения.

Что касается прозрачности доходов, то здесь произошли позитивные перемены по сравнению с ситуацией 2-летней давности. Банки начали оценивать платежеспособность клиента не только на основе справки об официальных доходах, но и по косвенным признакам достатка — например, по наличию автомобиля, какой-либо иной собственности, — или в результате собеседования с работодателем о реальной заработной плате и перспективах карьерного роста заемщика.

Наконец, еще один блок проблем связан с особенностями отечественного рынка недвижимости. Дело в том, что ипотека подразумевает только один вид сделки — прямую продажу квартиры (использование кредита в «цепочке» практически исключено), что осложняет поиск продавца. Особенно остро проблема стоит в Оренбурге, где вторичный рынок жилья продолжает год от года сужаться. Кроме того, часть продавцов предпочитает вовсе не иметь дела с ипотекой. Во-первых, на рынке недвижимости самым популярным видом расчетов по-пре

~^7 жнему является наличность. Во-вторых, ипотека предусматривает фиксирование реальной, а не номинальной стоимости недвижимости. Это в условиях действующего законодательства (необлагаемая база при исчислении налога на доходы физическиз лиц составляет лишь 1 млн руб.) приводит к необходимости уплаты продавцом налога и, как следствие, к повышению стоимости жилья.

Существенный толчок развитию ипотеки могла бы дать областная программа бюджетного субсидирования первоначального взноса для очередников. Но средств, заложенных, например, в городском бюджете для реализации программы, оказывается явно недостаточно — всего

12 млн руб.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в Оренбургской области сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных», практически, несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене 1 м2, равной 11 200 руб., с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенс-твования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 г. (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях ссылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 г. положение мало изменилось.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью,

имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это очевидным образом увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в полной мере не отлажена техноло-гическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелание жить в долг («берешь деньги чужие, а отдавать приходится свои»),

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Основные участники ипотечной системы:

  1. Банки как участники кредитной системы государства.
  2. Раскрытие информации, содержащейся в реестре ипотечного покрытия облигаций, и справки о размере ипотечного покрытия облигаций
  3. Основные задачи современной бюджетной системы
  4. Основные параметры денежной системы РФ
  5. Основные элементы денежной системы РФ
  6. Понятие и основные элементы мировой валютной системы
  7. Понятие и основные элементы национальной валютной системы
  8. Понятие и основные элементы национальной денежной системы
  9. Основные закономерности развития технологических систем. Технологическое развитие фирмы. Жизненный цикл технологий и технологических систем.
  10. Автоматизированные экономические информационные системы и их элементы. Основные ПОНЯТИЯ и определения
  11. Основные принципы организации работы казначейской системы исполнения бюджета
  12. Национальная платежная система Российской Федерации: основные положения и подходы к реализации
  13. Содержание, основные объекты анализа и система экономических показателей хозяйственной деятельности бюджетных организаций
  14. Характеристика основных элементов системы управления риском несбалансированной ликвидности
  15. Основные понятия и определения теории интеллектуальных информационных систем
  16. Основные принципы построения бюджетной системы, связанные с ее единством, полнотой, сбалансированностью, эффективностью и достоверностью
  17. Ипотечный кредит