<<
>>

История развитияипотечного кредитования

Идея предоставления кредита для приобре-

тения жилья не нова. Зародившись в Древней

Греции во времена Солона (У1в. до н.э.), она

кристаллизовалась в четких формулах римского

права, перешла в средневековое западноевро-

пейское законодательство и расцвела в Новое

время, гибко приспособившись к изменившим-

ся экономическим условиям.

Термин «ипотека» впервые ввел Солон и

был связан с обеспечением ответственности

должника перед кредитором определенными

земельными владениями (первоначально в

Афинах залоговым обеспечением служила лич-

ность должника, которому в случае невыполне-

ния обязательства грозило рабство).

Для этого

оформлялись обязательства, а на границе при-

надлежащей заемщику земельной территории

ставился столб с надписью о том, что указанная

собственность служит обеспечением претензии

кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. ВI в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (IIв. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда, поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат.

Fiducia — сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лг^^.pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо воз-вратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-эконо

мических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на осно-вании договоренности сторон, вводились раз-личные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.

В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распро-странялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Можно отметить следующие вехи развития мировой ипотеки как системы:

1. 1767 г. Пруссия. «Ландшафты в Силезии».

Зарождение идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии Фрид-

риха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы.

После Семилетней войны (17561763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского хозяйства. Земля явилась надежнейшим залогом. За предоставленный капитал выдавались ценные ипотечные бумаги, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники совре-менных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся пре-доставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.

После определенной подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения кредитов на выгодных для заемщика условиях. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путем получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком, обремененным ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения).

В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа располагал:

• имением, поименованным и описанным в закладном листе;

• обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему;

• поручительством всех землевладельцев, входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником своих обязательств и только в роли вещных должников;

По примеру Силезии в Пруссии и в других германских государствах вскоре появились свои ландшафты.

В начале XIX в. ландшафты начали терять свой сословный характер в результате реформ 1806 г., позволивших горожанам и крестьянам покупать дворянские поместья.

Получив на руки ипотечные бумаги, член ландшафта для приобретения денежной суммы должен был их продать. Член ландшафта выплачивал ландшафту полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления. Ландшафтам были даны широкие права (в отношении должников они могли взимать проценты и сборы без предварительного судебного разбиратель-ства) производить опись имущества, продажу с публичных торгов, а также препятствовать владельцу участка в продаже земель, чтобы не уменьшать стоимости обеспечения.

Обращение ипотечных бумаг явилось пер-вой ступенью развития рынка капитала. Право на их выпуск давалось с санкции органов власти и только после проверки надежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно того, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространи-лась по Европе. Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья, хорошо продавались. Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.

2. 1852 г. Франция. Credit Fonder de France.

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумаг был связан с учреждением во Франции в 1852 г. «Земельного банка» (Credit Foncier de France). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции.

Декретом от 10 декабря 1852 г. он был объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения «Земельного банка» появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент — закладной лист как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то

время содержала в себе все основные принципы современной системы.

3. 1862 г. Франкфурт. Первый ипотечный банк.

Ценные ипотечные бумаги приобрели ха-рактер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производились их держателям. Идея создания частных земельно-кредитных учреждений во Франции была воспринята в Германии и привела к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и поныне.

На территории Германии ипотечные банки получают возможность осуществлять операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были «чистыми» ипотечными банками и 11 — «гибридами», осуществлявшими наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.

Важным показателем надежности ипотеч-ного банка является наличие ограничений по объему эмитируемых ценных бумаг. Только зная соотношение эмиссии и 'объема обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка — реестр ипотечных кредитов.

Но эмиссия осуществляется не в полном объеме, а в размере 60 % от размера обеспечения. В слу-чае банкротства ипотечного банка инвесторы должны получить преимущественное право по требованиям из закладных листов.

На рубеже XIX — XX столетий немецкие ипотечные банки, совокупная балансовая стоимость которых достигла 6,5 млрд немецких марок, занимали значительное место на рынке. Они представляли собой третью по значимости группу кредитных учреждений после сберегательных банков (8,8 млрд немецких марок) и частных коммерческих банков (6,9 млрд немецких ма-рок). Примерно такая же картина складывалась в Европе в целом.

4. 1900 г. Германия. Закон об ипотечных банках.

1 января 1900 г. вступил в силу Закон об ипотечных банках. В дискуссии, предшествовавшей его принятию, центральное место занимали вопросы, связанные с конкурсным правом, так как во время кризиса были ликвидированы не только многие предприятия, но и 61 банк. Поэтому все больше внимания уделялось выработке единых в масштабах государства подходов к вопросам, связанным с защитой интересов вкладчиков.

В настоящее время в 18 европейских странах имеются законы, регулирующие деятельность ипотечных банков и выпуск закладных листов. Законопроекты разработаны в Эстонии, Ирландии и в России. Идет работа над законопроектами или их концепциями в Бельгии, Италии, Словении и Белоруссии.

История развития ипотечного кредитова-ния в США относится к более позднему периоду. Проблемы развития ипотечного рынка жилья понастоящему привлекли к себе внимание американского правительства лишь во время Великой депрессии. Крушение в 1929 г. биржи в Соединенных Штатах привело к большим трудностям, связанным с рынком финансов, собственными накоплениями граждан, а также с владением недвижимостью в сфере жилья и фермерства.

На протяжении периода с 1900 по 1934 г. в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка недвижимости.

Когда в 1933 г. Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Вслед за периодом Великой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления экономического положения страны:

• было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого риска;

• стало ясно, что недвижимость, и в особен-ности недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное средство возрождения экономики.

Одним из наиболее важных законов, при-нятых в то время, был Национальный закон о жилье от 1934 г., на основании которого была создана Федеральная жилищная администрация в целях развития программ ипотечного страхова

ния. На протяжении 8 лет Федеральная жилищная администрация смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного рынка.

В 1934 г. Конгресс США утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации по делам ветеранов. Кредитные программы Федеральной жилищной администрации и администрации по делам ветеранов в процессе их реализации формировали и под-держивали основные направления ипотечного кредитования.

В 1935 г. Конгресс США создал Финансовую корпорацию по реконструкции (ФРК). Одной из наиболее важных программ ФКР была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной жилищной администрацией, а позднее и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов, повысив их ликвидность.

Последним и главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ипотечной ассоциации кредитования (FNMA), сокращенно — «Фэнни Мэй».

«Фэнни Мэй» первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с ФКР в целях развития вторичных ипотечных рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных Федеральной жилищной администрацией ипотечных креди-тов на сумму более чем 80 млн долл. США.

Важным моментом развития и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот.

Финансовая корпорация по реконструкции вплоть до ее роспуска в 1948 г. специализировалась на покупке уже выданных ипотечных

кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабили-зирующие задачи примерно последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена покупать кредиты, гарантированные Федеральной жилищной администрацией.

В 1954 г. «Фэнни Мэй» стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании «Фэнни Мэй», для того чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход непосредственно от продажи акций, а в 1968 г. «Фэнни Мэй» стала полностью частной компанией, разделившись на два самостоятельных юридических лица. Одним из них была Государственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA), именуемая «Джинни Мэй». Она начинала свою деятельность как чисто федеральное агентство в составе Департамента жилищного и городского развития.

На «Джинни Мэй» была возложена госу-дарственная поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже и покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные возможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и «Джинни Мэй» был создан рынок кредитов Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов.

В то же время не гарантированные и не застрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной доку-ментации продолжали быть низколиквидны-ми. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» «Фэнни Мэй», специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования (FHLMC), именуемая сокращенно «Фрэдди Мак». Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообраз

ных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке.

Значение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» велико и в настоящее время. Они обеспечили выход системы на очередной, третий, этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотечного кредитования. В 1981г. «Фэнни Мэй» получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87 % ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время «Фэнни Мэй» является шестой по величине корпорацией в США, и ее портфель оценивается примерно в 3,17 трлн долл. США.

Приобретенные займы финансируются одним из двух способов. Их можно держать в портфеле, используя разницу между процен-том, полученным по займу, и стоимостью при-обретения. В другом случае закладные могут быть объединены в фонд с похожими займами и проданы как ценные бумаги другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных в фонде и выплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она более устойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычно называют секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впитал в себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумаги известны как «fannie maes» или «freddi mac», по названию организаций, их выпускающих. Обе корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги через брокерские фирмы на Wall Street.

Помимо роли правительства в формирова-нии ипотечного рынка, сами финансовые рынки разработали ряд новых механизмов, которые оказали существенное влияние на становление этого рынка. После спада на рынке недвижимости, наблюдавшегося в США в 80-е гг. прошлого столетия, в 1983 г. был применен новый инструмент для работы на вторичном рынке ценных бумаг, который явился подлинной новацией на ипотечном рынке. Он известен под названием «Обеспеченное ипотечное обязательство». Ис-пользование данного инструмента позволило ссудосберегательным компаниям «переупако

вывать» ипотечные обязательства таким образом, чтобы удовлетворить инвесторов, которые до этого не выступали в качестве покупателей ипотечных инструментов.

В США длительное время в сфере ипотечного кредитования и обращения ценных бумаг было спонсорство и поддержка правительства. Этот ипотечный рынок стал основным источником финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов. В США изначально объем рынка коммерческих ценных бумаг составлял 5 млрд долл. США и за 8 лет увеличился в 16 раз, достигнув в 1998 г. 80 млрд долл. США.

В последние годы одним из наиболее эффективных направлений развития вторичного рынка ипотечного кредитования становится секьютеризация. Секьюритизация — это трансформация ипотечных кредитов в более ликвидную форму, т. е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. В настоящее время этот рынок не обращается к правительственным гарантиям и даже к банкам как основному источнику кредитования строительства много-квартирных домов.

Технологию секьюритизации, которая ис-пользуется в Соединенных Штатах, начинают применять и в других европейских странах.

В современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, что правительство поддерживает их, показывает, что правительство не допустит провала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют с корпораций меньших процентов, чем с остальных предприятий. Из-за своего особенного статуса и предположения, что обязанности этих компаний могут в какой-то степени считаться обязательствами федерального правительства, в 1992 г. были предприняты меры по созданию официальной системы регулирования безопасности и стабильности деятельности.

В России, особенно в дореволюционный период, также отмечается формирование опы-та становления ипотечного кредитования. Российское государство располагало разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные зе

мельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 г.) были открыты дворянские банки в Москве и СанктПетербурге. Но в своей неорганизованной форме ипотечный кредит существовал и гораздо ранее.

Например, еще в XV в. появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI в. залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам, или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем ставилось условие, что если впоследствии коголибо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 руб.

В 1754г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием про-центных денег вперед. С 1776 г. дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II, с дальнейшего развития дворянских банков, так как их деятельность имела ряд недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также недостатком было плохое

соизмерение и учет операций по выдаче денег и их получению от населения.

В связи с этим 28 июня 1786 г. был издан манифест об учреждении Государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое по-настоящему ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства — 20 лет под 8% годовых, для городов — 22 года под 7 % годовых. В том же 1786 г. при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

В Российской империи 1 января 1835 г. был введен Свод законов гражданских (автор М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал с казной и между частными лицами (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу.

Долгосрочный кредит землевладельцам обеспечивали казенные кредитные учрежде-ния — Государственный заемный и Государс-твенный коммерческий банки, Петербургская и Московская сохранные казны (образованы в 1842 г.), губернские приказы общественного призрения, которые неограниченно принима-ли вклады и выплачивали по ним 4% годовых. Выгодные условия для вкладчиков обеспечи-вали государству монополию в области кредита. Почти все накопления денежных капиталов сосредоточились в казенных банках. Однако средства кредитных учреждений были оторваны от сферы промышленности и торговли. Деньги вкладчиков систематически заимствовались правительством на покрытие бюджетных де-фицитов и использовались для предоставления

5 %-ных ссуд помещикам под залог населенных имений. В 1859 г. сумма вкладов составляла 970 млн руб., долг Государственного казначейства банкам достиг 521 млн руб., а задолженность землевладельцев — 425 млн руб. Предоставляя

долгосрочные ссуды и одновременно обслуживая вклады до востребования, казенные банки могли избежать массового изъятия сумм вкладчиками лишь в условиях отсутствия в стране системы частного кредита.

Однако положение изменилось в Крымс-кую войну 1853 — 1856 гг., когда правительство стало поощрять частное предпринимательство. Оживление коммерческой деятельности, вызванное обилием выпущенных бумажных денег и благоприятной военной конъюнктурой, способствовало притоку капиталов в казенные банки. Поэтому прирост вкладов все более обгонял увеличение ссуд. Если в начале 1855 г. превышение вкладов над ссудами составляло 20 млн руб., то в середине 1857 г. — уже 140 млн руб. Возникла опасность, что банки окажутся не в состоянии выплачивать вкладчикам уста-новленные проценты. Правительство приняло решение приостановить рост вкладов и направить свободные капиталы в промышленность и железнодорожное строительство. 20 июля 1857 г. процент по вкладам был понижен с 4 до 3 %. После этого начался стремительный отлив вкладов из казенных банков в акционерное учредитель-ство. В 1857 г. было востребовано 239 млн руб., в 1858 г. — 299 млн руб., в 1859 г. — 355 млн руб. К

1 июля 1859 г. свободная наличность казенных банков сократилась до 23 млн руб. «Изгнание» вкладов и истощение кассовой наличности привели к краху и ликвидации системы казенного кредита. 8 апреля 1859 г. последовал указ о прекращении ссуд под залог населенных имений.

В 1859 г. было принято решение о реор-ганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. 31 мая 1860 г. был утвержден устав нового Государственного банка, в который поступили средства упраздненных кредитных учреждений. Одновременно создавались частные кредитные учреждения, т. е. началось массовое распространение кредит-ных учреждений. Новые ипотечные учреждения должны были помочь помещикам и крестьянам приспособиться к условиям пореформенной перестройки и внести свой вклад в модернизацию сельского хозяйства.

Перед правительством встала задача воз-рождения ипотечного кредита на новых основаниях. 10 июля 1859 г. была образована Комиссия для устройства земских банков. Ее участники выдвинули предложение создать при содействии государства систему частных ипотечных банков в форме обществ землевладельцев-заемщиков с круговым поручительством, которое, по их мнению, являлось бы наиболее прочной гарантией выпускаемых закладных листов. При этом отнюдь не исключалось учреждение акцио-нерных земельных банков и даже признавались их определенные преимущества. Однако подготовленный к марту 1862 г. проект не был представлен на утверждение: в верхах учли неблагоприятные обстоятельства, которые признавали сами члены Комиссии, — нехватку капиталов, отсутствие подготовленных кадров и деловой активности в дворянской среде и др.

Ниже приведены некоторые даты и собы-тия, связанные с дальнейшим развитием ипо-течного кредитования в России.

В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита — «Санкт-Петербургское городское кредитное общество».

В 1863 г. — принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения — Херсонского земельного банка. Учреждено «Общество взаимного кредита».

В 1866 г. — открыто первое государственное поземельное кредитное учреждение — общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба. В 1868 г. — принят устав сельских банков.

После закрытия Комиссии вопрос об организации ипотечного кредита остался открытым. Попытки создания в 60-е гг. XIX столетия частных ипотечных банков без содействия государства не увенчались успехом. Исключением стали лишь Херсонский земский банк и Общество взаимного поземельного кредита в Петербурге, но они были не в состоянии обеспечить нужды помещиков.

С начала 70-х гг. XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX

столетий. Их роль в развитии кредитной системы

и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор недостаточно оценены, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь один из 11 разорился). 10 акционерных всесословных земельных банков вплоть до 1917 г. выдавали долгосрочные и краткосрочные кредиты под залог земель и городской недвижимости, взимая ежегодный ссудный процент в размере 8 — 9 % (из них 6 % роста). Эти учреждения функционировали при поддержке и под жестким контролем правительства, которое утверждало распределение районов действия банков, устанавливало нормы опеки имений, порядок выдачи ссуд, контролировало выпуск акций и закладных листов. Акционерные земельные банки заняли ведущее положение в системе ипотечного кредита. За 1873-1884гг. сумма выданных ссуд увеличилась с 14,9 до 305,3 млн руб., акционерный капитал — с 1,5 до 30,1 млн руб.

Однако условия выдачи ссуд в акционер-ных земельных банках вызывали недовольство населения, привыкшего к льготному кредиту дореформенной эпохи. Выкупные платежи за крестьянские наделы, которые помещики получали по условиям отмены крепостного права в 1861 г., лишь отчасти восполнили их потребность в наличных деньгах. Они всячески стремились освободиться от малодоходных имений и заложить их в кредитных учреждениях, главным образом в акционерных земельных банках. Это привело к прогрессирующему росту задолженности частного землевладения — с 99,6 млн руб. в 1867 г. до 473,8 млн руб. в 1881 г. Если с 1863 по 1872 г. было продано 16,1 млн десятин дворянских земель, то с 1873 по 1882 г. — 23,4 млн десятин. Распродажа земель с торгов проходила с немалыми затруднениями, так как сумма капитального долга нередко превосходила стоимость имений. В этой ситуации большую популярность получила идея организации доступного кредита для крестьян, которые могли бы стать покупателями помещичьих земель.

В документах Комиссии для исследования положения сельского хозяйства и сельской промышленности в России под председательством министра государственных имуществ П. А. Валуева (1873 г.) отмечались острая тяга крестьян

к приобретению земли и отсутствие у них до-статочных средств, высказывалось пожелание

об устройстве ипотечных банков для сельского населения. Сторонниками этой меры стали акционерные банки, терпевшие большие убытки при продаже земель неисправных заемщиков (4,5 млн руб. за 1872 — 1883 гг.). Многие земства нечерноземных и малонаселенных южных губерний, где продажа земли крестьянам была особенно выгодна местным помещикам, не только обратились в правительство с соответству-ющими ходатайствами, но и разработали ряд •конкретных проектов.

Заметным фактором стало и движение либеральной интеллигенции, выступавшей за смягчение остроты крестьянского вопроса. После освобождения крестьян в 1861г. развитие пореформенной деревни пошло далеко не так, как рассчитывали реформаторы. Сохранение крепостнических пережитков, тяжесть налогов и выкупных платежей, почти ежегодные локальные неурожаи подрывали благосостояние сельского населения. Сокращение наделов в ходе реализации реформы и демографический взрыв в деревне стали причинами растущего малоземелья. В 1860 — 1880гг. сельское население увеличилось с 50 до 64 млн человек обоего пола, средняя площадь надела на душу для крестьян всех разрядов сократилась с 4,8 до 3,5 десятины.

С воцарением в 1881 г. Александра III остро встал вопрос и об организации ипотечного кредита для поместного дворянства. На высочайшее имя стали поступать многочисленные ходатайства дворянских и земских собраний о даровании помещикам кредита на льготных условиях, которым они пользовались до отмены крепостного права. Просители жаловались, что ссуды из акционерных земельных банков при высоком проценте платежей вызвали рост задолженности землевладельцев и способствовали их разорению. Отсутствие льготного казенного кредита признавалось главной причиной «оскудения» дворянства.

Создание государственной ипотечной системы произошло в первой половине 1880-х гг. Дополнительным стимулом для правительства послужило общее ухудшение положения в сельском хозяйстве, связанное с мировым аграрным кризисом, который к тому времени поразил и Россию.

Падение закупочных цен на зерно и сокращение посевных площадей нанесли тяжелый удар крестьянскому и помещичьему хозяйствам.

Организация ипотечного кредита началась в обстановке усиления консервативных тенденций в политике верхов. Правительство Александра III взяло курс на возрождение политического и экономического могущества дворянства, сохранение сословного принципа в землевладении и консервацию патриархально-общинных отношений в деревне. Это оказало значительное влияние на разработку и утверждение ипотечного законодательства.

Ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим правительство приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государс-твенные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени, на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало восемь основных государственных банков.

В 1882 г. произошло учреждение Государственного Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам, находящимся в тяжелом экономическом положении, при покупке земли. На него была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. Банк создавался при Министерстве финансов, руководство осуществлял Совет в составе управляющего и трех членов, а отделения на местах открывались при конторах Государственного банка или казенных палатах. Банк действовал на территории европейской России, кроме Финляндии, Царства Польского и Прибалтики. В Польше он начал свои операции только с 1890 г. В 18831885 гг. было открыто 25 отделений Банка в провинции, сумма выданных ссуд увеличилась с 861,2 тыс. до 13,8 млн руб.,

площадь приобретенной земли — с 18,2 до 318 тыс. десятин. В эти годы приоритетным вниманием пользовались малоземельные крестьяне. За 18831895 гг. банк выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн руб. При его участии было продано и куплено 2,4 млн десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объеме до 75% от стоимости приобретаемого имущества на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 — 8,5 % годовых.

Основными участниками кредитования выступали: сельские общества в полном составе; товарищества из крестьян (в составе не менее трех человек); отдельные безземельные или владеющие неполным надворным участком крестьяне, причем только те, у кого надельные земли не состояли в общинном пользовании. Вплоть до 1906 г. предпочтение при выдаче ссуд отда-валось коллективным покупателям (сельским обществам и товариществам). При этом существовали специальные ограничения, затрудняющие приобретение земли отдельными крестьянами. Тем самым предполагалось избежать углубления неравенства среди крестьян в обеспечении землей и сохранить стабильность сельской общины. Индивидуальные покупатели, как правило, пользовались услугами акционерных банков или Государственного Дворянского земельного банка, покупая часть заложенного там имения.

Кредит предоставлялся наличными деньгами, которые поступали за счет выпуска процентных бумаг (свидетельств) банка по номинальной цене 100, 500 и 1 000 руб. на сумму не более 5 млн руб. Реализация свидетельств осуществлялась при посредничестве Государственного банка, который оказывал Государственному Крестьянскому поземельному банку финансовую поддержку. Заемщики не получали денег на руки, банк сам передавал их продавцам земли. Размер ссуды составлял 75% цены приобретаемой земли на сроки 24,5 и 34,5 года. Остальную часть суммы крестьяне должны были вносить сами. По ссудам на 24,5 года взималось 8,5 % годовых платежей (5,5 % роста, 2 % — на погашение ссуд, 1 % — на административные расходы и образование запасного капитала), на 34,5 года — 7,5% (5,5% роста, 1 % — на погашение ссуд, 1 % — на административные расходы и образование запасного

капитала). За просроченные платежи предусматривалась ежемесячная пеня 0,5 %. Если заемщики не погашали задолженности через 6 мес., то их земля подлежала продаже с публичных торгов. Главное преимущество Государственного Крестьянского поземельного банка перед другими кредитными учреждениями заключалось в том, что он взыскивал платежи по ссудам не вперед, а по истечении полугодичного срока.

В 1884 г. открыт банк по кредитованию землевладельцев — Государственный банк Российской империи.

В 1885 г. открыт Государственный Дворянский земельный банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4%, были установлены девять различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет) в размере до 100 % оценочной стоимости залога. Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды. Выдача таких ссуд составила в 1887 г. 69 млн руб., а в 1890 г. — уже свыше 600 млн руб. (всего под 5 % годовых дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн десятин земли и остатком долга 1 131 млн руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1895 г. ссуд было выдано всего на 6,3 млн руб., площадь приобретенной земли составила только 183,1 тыс. десятин. Не-доимки по платежам возросли с 12,3 тыс. руб. (1884г.) до 1,8 млн руб. (1895г.). Между тем с торгов в 1886 — 1895 гг. было продано лишь 9,7 тыс. десятин из отобранных у недоимщи-ков 205,7тыс. десятин земли. Из перешедших в собственность банка 196тыс. десятин удалось реализовать 82,9 тыс. десятин. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер кредита вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5 % годовых.

Выдача Государственным Дворянским зе-мельным банком льготных ссуд спасла многих землевладельцев, которые к тому времени были обременены непосильными долгами частным банкам, от вынужденной продажи своих имений по низким ценам. Тем самым был предотвращен глобальный крах помещичьего хозяйства, кото

рый имел бы тяжелые последствия для экономики страны. Вместе с тем, вопреки замыслам его основателей, банк объективно способствовал «утечке» земель от тех помещиков, которые не могли организовать рациональное ведение хозяйства в период пореформенной перестройки. Идеальным вариантом для них была продажа имений крестьянам, купцам и мещанам по за-вышенным ценам. Поэтому банк не сохранил формально зафиксированную в уставе «сословной чистоты» и сыграл видную роль в мобилизации земельной собственности. Заложенные имения переходили к новым владельцам — не дворянам, которые становились заемщиками. За 1895 — 1915гг. из 19 048,3тыс. десятин заложенной земли было куплено потомственными дворянами 48,3%, крестьянами — 20,5%, купцами и мещанами — 9,2 %.

Государственный Дворянский земельный банк стал главным конкурентом акционерных земельных банков на рынке недвижимости. Однако акционерные банки сумели взять верх в этом соперничестве и отстоять свое лидирующее положение в системе ипотечного кредита. К началу 1895 г. в банках было заложено 16 495 тыс. десятин земли (38% обшей площади частновладельческих земель, заложенных в различных ипотечных учреждениях), а в Государственном Дворянском земельном банке — только

10 415тыс. десятин (24%). В дальнейшем этот разрыв продолжал увеличиваться. Приоритет акционерных банков во многом объяснялся тем, что «всесословный» кредит открывал более широкие возможности для операций по купле-продаже земли. Немалое значение имела и поддержка государства, которое было заинтересовано в развитии различных форм ипотечного кредита. Акционерные банки были обязаны помещать большую часть капиталов в государственные процентные бумаги и постоянно расширяли свой кредит государству, регулярно получая при этом от казны огромные проценты.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную

^ помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891г. организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае неисправности должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк».

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае неисправности должника имущество уходило с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были из-любленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

В стране приняло массовый характер воз-никновение ссудно-сберегательных товари-ществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XXв. они объединили интересы 8 млн человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. — уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способом обеспечения кредита.

На 1 июля 1915г. объем участия ипотеч-ных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующим образом: Государственный Дворянский земельный банк принял в залог 15 467 тыс. десятин земли (26 %) и выдал ссуд на 872,9 млн руб. (26%); Государственный Крестьянский поземельный банк — соответственно 16 242 тыс. десятин (27,3%) и 1 398,1 млн руб. (40%); акционерные земельные банки — 24 389тыс. десятин (41,8%) и 958,8 млн руб. (28 %). 3 249 тыс. десятин (4,9 %) и 232,2 тыс. руб. (6 %) приходились на Херсонский земский банк.

Таким образом, Государственный Крестьянский поземельный банк занял первое место по объему выданных ссуд, а акционерные земельные банки

— по площади принятой в залог земли.

Государственный ипотечный кредит стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики, средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих земель. Государственный Крестьянский поземельный и Государственный Дворянский земельный банки создавались с целью консервации сословных принципов в землевладении, но по мере изживания крепостнического наследия в аграрном строе и ускорения мобилизации земельной собственности ипотечный кредит неизбежно утрачивал сословный характер и способствовал капиталистической модернизации сельского хозяйства.

К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была грамотно организована.

В финансовое обращение широко вовле-кались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долго-срочного кредитования, и в частности под за-лог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотеки, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

^7r К 1917 г в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Государственный Дворянский земельный банк, Особый отдел Государственного Дворянского земельного банка и 18 частных банков. После Октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с пра-вами частной собственности.

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме История развитияипотечного кредитования:

  1. Особенности практики кредитования предприятий в пределах кредитной линии
  2. Кредитованне по овердрафту
  3. Методы и условия кредитования
  4. Элементы системы кредитования
  5. Элёменты системы банковского кредитования
  6. Кредитование организаций
  7. Кредитование инвестиционных проектов
  8. Современные способы кредитования
  9. Принципы кредитования
  10. Виды и объекты кредитования
  11. Кредитование как система и ее элементы
  12. Межбанковское кредитование
  13. Кредитование на потребительские цели
  14. Правовая база ипотечного кредитования
  15. Формы и технология кредитования
  16. Банковское кредитование