<<
>>

Факторы, влияющие на дальнейшее развитие ипотеки

Ипотека в современных условиях становится одним из основных и доступных способов решения жилищной проблемы. Использование получаемых кредитных средств обеспечивает увеличение объема платежеспособного спроса.
При этом количество выданных ипотечных кредитов возрастает не только в крупных городах России или области, но и на периферии. Для дальнейшего поступательного развития рынка ипотечного кредитования необходимо приложить еще множество усилий как на федеральном, региональном, так и на местном уровнях, особенно в законодательной сфере. Кроме того, обязателен дополнительный временной период, связанный с привыканием населения к ипотеке, адаптации к новым возможностям и особенностям, которые накладывают отпечаток на образ жизни, мышления, поведения потенциального и реального заемщика.

Только совокупное воздействие ряда факторов, таких как своевременная государственная поддержка и регулирование ипотечного процесса, рост благосостояния населения, обеспечит формирование положительного имиджа ипотечному кредиту и станет дополнительным стимулом его распространения.

В целом, дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования зависит от большого числа факторов, которые можно условно разделить на следующие группы: политические, социально-экономические, поведенческие и личностные.

Факторы, входящие в две первые группы, являются глобальными, внешними по отношению к ипотечному процессу. Данные макрофакторы в значительной степени влияют на характер и привлекательность ипотечного

кредитования, и со стороны государственных.органов различного уровня ими можно и нужно управлять. Их воздействие зависит от госу-дарственного регулирования, степени развития региона, роста заработной платы, снижения инфляции, состояния и перспектив развития и роста рынка жилья и т. д. Две другие группы включают, прежде всего, внутренние факторы, которые непосредственно влияют на ипотечное кредитование конкретного потребителя.

К ним относят: особенности потребителей, их желания и возможности в удовлетворении жилищных проблем, их отношение к ипотеке, готовность использовать долгосрочный кредит при приобретении жилья, степень доверия к кредиторам и продавцам жилья.

1я группа — политические факторы. Развитие системы ипотечного кредитования находится под значительным влиянием событий, происходящих в политической и законодательной сферах. Политическая среда формируется и изменяется под влиянием законов, деятельности государственных учреждений и влиятельных групп, воздействующих и ограничивающих взаимодействия участников ипотечного рынка. Именно политическая среда формирует новые условия для бизнеса.

Законодательная база призвана выполнять три основные задачи: по защите потребителей от нечестных методов работы на рынке недвижимости и ипотечного кредитования, фирм — от нечестной конкуренции и интересов общество от некорректного поведения участников ипотечного и жилищного рынков. Главная цель законодательной базы — определить ясные и справедливые условия (правила игры) на ипотечном рынке, которые четко выделяют права, обязанности и ответственность сторон.

^ 4. Перспективы развития ипотеки

Количество законопроектов, регулирующих ипотечный рынок и рынок недвижимости, неуклонно растет, что в определенной степени способствует эффективности их функционирования, минимизации рисков для потребителей, обеспечению доступности жилья для населения. Однако для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования необходимо, чтобы сформированная законодательная база работала, использовалась всеми участниками ипотечного процесса.

2я группа — социально-экономические факторы. Одними из важнейших факторов, влияющих на любой рынок, являются: покупа-тельная способность населения, распределение доходов, цены на недвижимость, доступность кредита, а также убеждения, ценности и нормы поведения населения.

Тенденции в изменении платежеспособности населения в сторону увеличения, а также надежность доходов приводят к изменению структуры распределения доходов.

Население увеличивает долю, приходящуюся на накопления и сбережения, в том числе на приобретение недвижимости.

Абсолютные расходы потребителей на не-движимость во многой определяются ее ценой, накоплениями населения, возможностью получения кредита. Так, в Японии, например, население откладывает «про запас» около 20 % своих доходов, в США — только 6%. Следовательно, японские банки имеют возможность предоставлять кредиты фирмам и населению под более низкие проценты. Именно дешевые кредиты обусловили высокие темпы роста японских компаний, в том числе и строительных, формировали спрос на товары и услуги.

Население России долгое время отказывалось производить накопления и хранить их в банках в силу недоверия к кредитным учреждениям, а также низкой заработной платы и нестабильной экономики. Это привело к росту кредитных процентных ставок, что негативно отразилось на развитии экономики в целом и ряде отраслей особенно. К наиболее пострадавшим отраслям относится и строительная индустрия, о чем сви-детельствуют темпы роста объемов нового стро-ительства в постперестроечный период. Пред-приятия не могли использовать дорогие кредиты

и вынуждены были сворачивать производства, сокращать объемы жилищного строительства. Это привело к росту цен на жилье как на первичном, так и вторичном рынке.

Однако, несмотря на рост цен на жилье, в пос-ледние годы спрос на ипотечные кредиты возрас-тает. Это обусловлено, с одной стороны, ростом доходов, с другой стороны, тем, что около 50% населения, согласно маркетинговому исследованию, ускорят процесс покупки квартиры при росте цен на жилье. Таким образом, ипотечный бизнес проявляет значительную чувствительность к изменению цен на жилье и доходам населения.

3я группа — поведенческие факторы. Су-щественное влияние на перспективы развития системы ипотечного кредитования оказывают и те внутренние факторы, которые практически трудно поддаются регулированию, но требуют комплексного изучения и учета. К ним относятся: состояние потребительского рынка, не столько экономическое, сколько поведенческое и лич-ностное; менталитет заемщика.

Многие россияне не спешат становиться ипотечными заемщиками по причине недоверия ипотеке, не желая связываться с долгосрочными обязательствами. Кроме того, население ожидает падения ипотечных ставок до европейского уровня и считает, что пройдет 5 лет и можно будет взять кредит под более низкие проценты. Однако, как показывают в настоящее время практика и расчеты экспертов в перспективе, цены на жилье растут и будут расти гораздо быстрее, чем падают ставки.

Всплеск предложений, изменение условий кредитования и рост конкуренции среди банков стали способствовать изменению отношения населения к ипотечным кредитам, появился стабильный спрос на ипотечные продукты. Во благо населению пришлась и либерализация требований банков к потенциальным заемщикам. Банки начали «другими глазами» смотреть на клиента. Те причины, по которым 1-2 года назад клиенту было бы отказано в предоставлении кредита, сейчас кажутся вполне преодолимыми. Теперь уже не редкость, когда не требуется постоянной регистрации заемщи-ка по месту выдачи 'кредита или допускается косвенное подтверждение его доходов в не-официальной форме. Снижается и количество предоставляемых заемщиком документов.

^7^ 4. Перспективы развития ипотеки

Однако ноша заемщика не столь уж и легка, как может показаться, и принять решение о покупке жилья при помощи кредита очень сложно. Заполучив желаемую квартиру, заемщик принимает на себя определенные риски, которые будет нести долгие годы, пока не погасит кредит. Поэтому серьезное влияние на покупательское поведение на ипотечном рынке, а следовательно, на развитие ипотечной системы, оказывают поведенческие факторы: повод для совершения сделок, искомые выгоды от получения кредита, статус клиента, интенсивность потребления продукта, степень лояльности и степень готовности потребителя к ипотеке, общее отношение к ипотечному кредитованию.

Поскольку ипотечный кредит выдается на приобретение жилья, следовательно, поводом для совершения сделки является отсутствие жилья либо улучшение жилищных условий, либо вложение средств в недвижимость в целях получения выгоды.

Согласно исследованиям ОИЖК, более 80 % оренбуржцев недовольны своими жилищными условиями и хотели бы их изменить. При этом к покупке дома склоняются 21% опрошенных, строительству индивидуального дома — 11%, покупке квартиры — 35 %, обмену квартиры на большую — 17 %. Около половины нуждающихся в улучшении жилищных условий считают ипотеку решением проблемы и положительно относятся к ипотечному кредиту. 41% активного населения области видят свои выгоды при использовании ипотечного кредита. Из них по степени лояльности можно выделить следующие категории населения: абсолютно лояльные — 24%; определенно лояльные — 39%. Оставшиеся 37% не имеют четкого отношения к ипотеке. Именно первые две категории населения по степени лояльности являются потенциальными клиентами, готовыми использовать ипотечное кредитование в ближайшее время. Если описать данный сегмент потребительского рынка, то это люди в возрасте от 25 до 47 лет, со средним уровнем дохода, имеющие постоянное место работы, проживающие в городах области. Наиболее восприимчивы к изменению жилищных условий и ипотечному кредиту женщины. Именно они становятся инициаторами и лидерами при принятии решений в пользу решения жилищных проблем, в том числе и при помощи ипотеки.

Изучение и учет поведенческих переменных при развитии ипотечного кредитования позволит выявить целевые сегменты, их потребности, а также возможности удовлетворения.

4я группа — личностные факторы. На покупательское поведение влияют и личностные факторы, к которым относятся: возраст и этап жизненного цикла семьи, род занятий потребителей, образ жизни, особенности характера и их самооценка.

На протяжении жизни человек приобретает.самые разные товары и услуги. Одни товары приобретаются часто, ежедневно, без особых затрат времени и труда на их сравнение и выбор. Это товары повседневного спроса. Но при выборе товаров особого спроса, к которым относится и жилье, человек подходит очень серьезно. Квартиру потребитель приобретает один-два раза в жизни.

При этом требуется много времени, средств и усилий на принятие решения о приобретении данного товара. Во многом решение о покупке жилья зависит от этапа жизненного цикла семьи. Согласно исследованиям департамента маркетинга ОИЖК, в последний год изменилось отношение молодых семей к собственному жилью. Практически большая часть молодых семей сразу же начинает жить отдельно от родителей и решает вопрос о при-обретении собственного жилья. При этом молодые семьи в большей части имеют специальность, стабильный доход и постоянное место работы. Единственным препятствием для них в ипотечном кредитовании является отсутствие первоначального взноса. Кроме того, маркетологи выделяют в жизненном цикле семьи так называемые психологические этапы, которые связаны с какими-то трансформационными событиями: рождение детей, развод, повторный брак, которые подталкивают семьи к изменению жилищных условий. Участники рынка ипотечного кредитования должны учитывать следующие этапы жизненного цикла семьи: формирование молодой семьи; рождение первого ребенка; развитие семьи и достижение стабильности (статус — зрелая семья). На каждом этапе у семьи возникают определенные потребности в изменении жилищных условий: приобретение любого собственного жилья; расширение жилья; улучшение жилищных условий. Именно

^ 4. Перспективы развития ипотеки

этот показатель в большой степени влияет на спрос на рынке недвижимости, а следовательно, и ипотечные кредиты.

Косвенное влияние на потребительское по-ведение с учетом особенностей рынка жилья ока-зывают: род занятий, образ жизни, тип личности и представление о самом себе. Исходя из этих факторов выделяют два крупных сегмента по потребительскому потенциалу: с высоким потре-бительским потенциалом и ограниченным пот-ребительским потенциалом. Потребители первой группы в свою очередь подразделяются: на:

• на реализующие — преуспевающие люди, не боящиеся брать на себя ответственность. Развиты и активны. Совершают качественные покупки, склонны рисковать (15%);

• на выполняющие — люди зрелого возраста, обеспеченные, довольные жизнью. Они ценят надежность, функциональность и ценность (13 %);

• на достигающие — люди, делающие карьеру. Для них главное — работа. Выбирают престижные и элитные товары, чтобы под-черкнуть свой статус (15%);

• на экспериментирующие — молоды, полны энтузиазма. Большую часть доходов направляют на одежду и развлечения (7 %). Потребители с ограниченным потребительским потенциалом подразделяются на категории: убежденные, старающиеся, делающие, сопротивляющиеся. Из этих групп потребителей только «делающие» способны стать ипотечными клиентами, поскольку они рациональны, сосредоточены на повышении благосостояния семьи (12%).

Следовательно, по потребительскому по-тенциалу из всего активного населения можно выделить сегмент, к которому относятся группы: реализующие, достигающие и делающие. В совокупности этот сегмент составляет 42 % от

активного населения, и именно на него должны быть направлены усилия служб маркетинга предприятий и организаций ипотечного рынка и рынка недвижимости. При определенной работе именно они готовы брать на себя долгосрочные кредитные обязательства при улучшении жилищных условий.

Учитывая складывающиеся на жилищном и ипотечном рынках тенденции, а также особенности потребительского поведения при покупке такого товара, как жилья, и опираясь на результаты маркетингового исследования, можно сделать предположения, что в области реально существует сегмент рынка, довольно емкий, который лоялен и подготовлен к восприятию ипотеки. Усилия участников рынка ипотечного кредитования должны быть направлены на стимулирование поведения этого сегмента в сторону ипотеки, выявление его потребностей и активное их удовлетворение.

<< | >>
Источник: В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика. 2007

Еще по теме Факторы, влияющие на дальнейшее развитие ипотеки:

  1. Факторы, влияющие на развитие коммерческой деятельности
  2. Факторы, влияющие на стоимость акций
  3. Перспективы развития ипотеки
  4. Факторы, влияющие на ссудный процент.
  5. Основные факторы, влияющие на стоимость ценных бумаг
  6. Предпосылки развития ипотеки в современной России
  7. Факторы, влияющие на платежный баланс
  8. Факторы, влияющие на платежный баланс
  9. Факторы, влияющие на вторичный рынок
  10. Факторы, влияющие на распределение финансовых ресурсов по основным сферам хозяйственной деятельности предприятия
  11. Основные факторы, влияющие на объем и структуру бюджетных расходов
  12. Валютный курс и факторы, влияющие на его формирование
  13. Факторы риска, влияющие на размер страховой премии ипотечного страхования.
  14. Банковская система России: история ее формирования, современное состояние и направления дальнейшего развития
  15. Факторы, влияющие на степень риска при заключении договора страхования. Увеличение степени риска
  16. Факторы, сдерживающие развитие рынка
  17. Формирование доходов и расходов государственного бюджета как фактор развития
  18. Ипотека
  19. Экономическая сущность ипотеки