Ипотека

Слово «ипотека греческого происхождения (греч. Ьуро&еке — залог, заклад). Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), где обозначало столб, врытый в землю должника, чтобы хаждый знал: эта земля служит обеспечением прав кредитора.
По историческим свидетельствам, отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в Египте в I тысячелетии до н.э. Таким образом, родиной ипотечного кредита можно считать Египет, где ссуды первоначально носили ростовщический характер.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Оно постоян-но совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны. Однако и теперь это понятие основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Как и тысячи лет назад, ипотека — это имущественное обеспечение обязательства должника. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, особенность кредитных отношений, связанных с ипотекой.
Впервые в российском законодательстве понятие «ипотека» появилось в принятом в 1992 г. Законе РСФСР «О залоге». В нем за-лог недвижимости определялся как один из видов залога, остающихся в распоряжении залогодателя. В последующие годы в развитие Закона РФ от.24.12.92 № 4218-1 основах федеральной жилищной политики» были приняты различные нормативно-правовые акты, с помощью которых был запущен механизм развития ипотечных отношений. Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие Гражданского Кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости.
С принятием Федерального закона от 16.07.98 Ка 102-ФЗ «06 ипотеке» начался новый этап становления ипотечных отношений в России. Все операции по кредитованию под залог недвижимости стали регулироваться именно этим Законом, который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредитов.
Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.
У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:
¦ предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
¦ земельные участки;
¦ воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;
¦ незавершенное строительство и недвижимое имущество, воз-водимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке;
¦ космические объекты.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (бёз определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами' в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции. В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с неисгекшими еще сроками кредитования). При этом следует иметь в виду, что ипотекой пред-приятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также если срок его использования превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает празо залогодержателя (банка-кредитора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок). На практике ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты.
Исключительное свойство ипотеки и лучшая гарантия обеспеченности кредита — право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредитования; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимых для решений вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; документ о территориальных границах земельного участка ( план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки; договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости; проект договора ипотеки; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.
При заключении договора об ипотеке залогодатель должен также информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки: в частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.
Банком тщательно изучаются все представленные документы. Кроме оценки финансового состояния заемщика, особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании (как правило, долгосрочном) оно имеет свои особенности.
В соответствии с Федеральным законом *06 ипотеке (залоге не-движимости)», договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.06.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Государственная регистрация ипотеки является публичной: любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения
о том, есть ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (т.е. выписку из Единого государственного реестра прав).
Государственной регистрацией ипотеки2 занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации в установленной форме; договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (т.е. кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица.
Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удо-стоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В ней указываются: полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.
Права залогодержателя (т.е. банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены и закладной (именная ценная бумага). Закладная удостоверяет следующие права ее владельца:
¦ право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказа-тельств существования этого обязательства;
¦ право залога на имущество, обремененное ипотекой; при определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.
Закладная должна содержать:
¦ название ценной бумаги — «закладная»;
¦ наименование залогодателя, его юридический адрес;
¦ наименование первоначального залогодержателя и указание его местонахождения;
¦ название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается поданной закладной, с указанием даты и места заключения этого договора;
¦ имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если это не залогодатель, и указание его местонахождения;
¦ указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипо-текой и размера процентов либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
¦ указание срока уплаты суммы обязательства либо периодич-ности ее уплаты, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей;
¦ название и достаточное для идентификации описание предмета ипотеки и указание места его нахождения;
¦ денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
¦ наименование права, в силу которого имущество, выступающее предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право;
¦ указание на то, обременено или нет имущество, являющееся предметом ипотеки, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки;
¦ подписи залогодателя, а если это третье лицо, то также должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
¦ сведения о времени и месте нотариального удостоверения до-говора об ипотеке, а также сведения о государственной реги-страции ипотеки;
¦ указание даты выдачи закладной первоначальному залогодер-жателю.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге не-движимости)»’ закладная (документ о залоге заемщиком недвижимого имущества) представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она дает возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осущест-вляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.
Залогодатель с согласия залогодержателя имеет право передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.
Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю эаХладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Составление и выдача закладной не допускаются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)^, если предмет ипотеки:
• предприятие как имущественный комплекс;
¦ земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;
¦ леса;
¦ право аренды вышеперечисленного имущества.
Таким образом, можно выделить ряд отличительных черт ипотеки.
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства: займа или кредитного договора; договора аренды, подряда; возмещения вреда; рассрочки платежа при заключении соответствующего договора куплипродажи и т.д. Следовательно, сама она зависит от этого основного обязательства и носит по отношению к нему дополнительный (акцессорный) характер.
Во-вторых, предметом ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, так что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основа для сделок с недвижимым имуществом, в частности, возможности его залога — право собственности на это имущество. Ипотека нуждается в обязательной государственной регистрации. Право ипотечного кредитора возникает именно в мол1ент совершения указанной регистрации.
В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. По-следний — собственник, пользователь и фактический владелец этого имущества. Однако его право собственности ограничивается; он не может распорядиться залогом (продать, передать, заложить, уступить и т.д.) без согласования с залогодержателем. Кроме того, он должен принимать все необходимые меры по сохранению предмета ипотеки, включая все виды ремонта, а также застраховать предмет залога за свой счет на случай его порчи или гибели. Залогодержатель по ипотеке вправе проверять наличие и состояние недвижимости, находящейся в залоге, и требовать от залогодателя-должника принятия необходимых мер по сохранности этого имущества.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки может оформляться специальным документом — закладной, которая подлежит государственной регистрации.
В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить до-полнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имуще-ства с публичных торгов. Продажа осуществляется по решению суда. Залогодержатель-кредитор может участвовать в указанных торгах, предъявив свою закладную, которая принимается полностью в указанной в ней сумме. Если вырученная от продажи сумма превышает долг ипотечному кредитору, должнику передается остаток, который идет на погашение иных требований, в том числе следующих залоговых кредиторов при перезалоге недвижимости. Если же указанная сумма окажется меньше суммы долга, ипотечный кредитор вправе требовать обращения взыскания на иное имущество должника, не находившегося в залоге. Однако здесь он уже не получает никаких преимуществ перед другими кредиторами.
Успешное развитие системы ипотечного кредита происходило только в тех государствах, где ипотечные отношения строились на четких принципах, зафиксированных в законодательных актах и поддерживаемых государством. К основным принципам ипотеки относятся:
1) принцип гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2) специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3) обязательности — без записи в книгу договор о залоге не имеет юридической силы;
4) достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
5) старшинства — преимущество одного закладного права перед другим а зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
6) бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
7) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Ипотека выполняет следующие функции:
¦ выступает экономическим инструментом привлечения ресурсов в сферу материального производства;
¦ обеспечивает возврат заемных средств;
¦ стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
* формирует рынок закладных, производных ипотечных бумаг.
Ипотечные кредиты в зависимости от условий погашения могут быть разделены на две группы:
¦ и п отеч ны е обязат е льстваспостоянными выплатами;
¦ ипотечные обязательства с переменными выплатами, но с фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.
Первая группа кредитов — постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи — предусматривает периодические равновеликие выплаты.
Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой вдет на погашение кредита, а часть — на уплату начисленных за месячный период процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Периодические платежи (обычно ежемесячные) состоят из основной суммы долга и процентов. Сначала, когда основная сумма долга принимает свое максимальное значение, ежемесячные платежи состоят в основном из начисляемых процентов, доля выплачиваемой основной суммы составляет лишь незначительный процент от платежей. Со временем при уменьшении основной суммы доля ежемесячных платежей, необходимая для покрытия начисленных процентов, снизится, а доля периодических выплат, отведенная под погашение основной суммы, возрастет.
Для иллюстрации рассмотрим расчет равных годовых платежей, необходимых для выплаты ипотечной ссуды в 100 тыс. руб. с процентной ставкой 10% годовых (ежегодное наращение), взятой на 20 лет.
Банки, предоставляя долгосрочные ипотечные кредиты, рассчи-тывают размеры ежемесячных платежей в погашение основного долга и уплату процентов по кредиту по этой формуле.
Вторая группа кредитов — ипотечные кредиты с переменными выплатами — подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты. Среди кредитов второй подгруппы наиболее распространены кредиты с переменной процентной ставкой, с фиксированной выплатой основной суммы долга, с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей и индексируемые кредиты.
В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе — пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, т.е. в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы: доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам: ставка LIBOR(Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т.д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:
¦ не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ре-сурсов;
¦ частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
¦ возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
¦ этот инструмент относительно сложен.
При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5—2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.
Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется банками в практике потребительского кредитования. Заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются ка оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Недостаток данного кредитного инструмента — в значительной нагрузке на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию рисканевоэврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможныхпользователей ипотечного кредита, Учитывая эти моменты, можно сделать вывод,что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.
В случае с кредитами с шаровым платежом предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидности такого рода кредитов предполагают;
¦ выплату в течение кредитного периода только процентов, а а конце срока — «шарового» платежа в счет погашения долга;
¦ частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, т.е. в течение кредитного срока уплачиваются проценты ичастичнспогащается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
¦ замораживание процентных выплат до конца срока кредита, а по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и на-численный сложный процент.
Недостаток кредита с «шаровым» платежом — в повышенном риске невозврата кредита. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность из-менения финансового положения заемщика, которая может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени может увеличиваться вероятность снижения цен на недвижимость, что при-обретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.
Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, — индекс потребительских цен, доллар США, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет проводить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реальных доходов заемщика.
Кредит с двоимой индексацией позволяет более равномерно рас-пределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса;
¦ платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступ-ность;
¦ номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.
Разновидность кредита с двойной индексацией — кредит с ре-гулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, на-зывается «контрактной» и определяет размер платежа, который делает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делаегг по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной*. Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика.
Использование кредитных инструментов (в частности, инструмента с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации«, что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков. Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы — в долгосрочных кредитах. Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заем-щиков.
Для определения баланса между сроками амортизации и про-центными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная, которая равна отношению выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита, выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами. Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.
Рынок ипотечного капитала можно определить как часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке. Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.
Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в за-висимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.п.
Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кре-дитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.
Важная сторона деятельности банка — возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладным) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.
Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.
Основные индикаторы, характеризующие конъюнктуру на ипотечном рынке, — процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.
Рассмотрим риски ипотечного кредитования. Риск как вероят-ность наступления какого-либо события может быть систематическим и несистематическим.
Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим. Несистематические — это риски, свойственные конкретной местной экономике.
Основные риски ипотечного кредитования приведены ниже.
1. Кредитный риск — это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга (методика предоставления кредита), снижающие невозврат кредитов. Управление данным риском «ожно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государ-:твенных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности, необходимы такие меры, как определенный сравнительно Зояьшой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования; требование кзаемщику страховать свою ответственность эт возможного невозврата ресурсов банка в будущем; субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса.
2. Риск процентной ставки. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов: фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери крецитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Основной метод снижения процентного риска — использование моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.
3. Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения «длинного** ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставки для разных случаев и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему:
¦ установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину суммы; вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок, но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной начисло. кратное отношению
. срока кредитования и периода погашения раньше времени;
¦ индивидуальный подход при определении ставок и других условий кредитования, в том числе через распространение «плавающих» ипотечных инструментов — кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений осуществляется на базе корректировок, например с привязкой к курсу валюты кредита), кредитов с периодическим пересмотром процентной ставки, инструмента с регулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закладываемой недвижимости.
4. Риск потери ликвидности связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).
Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:
¦ разработка и реализация рыночно оправданной стратегии мо-билизации «наличных» средств с определением источников и форм расходования;
¦ ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ «с запасом» по значениям.
5. Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.
6. Риск потерь от дефолта закладных обусловлен неэффективным андеррайтингом заемщика и факторами, провоцирующими проявление кредитных рисков.
7. Вероятность потерь от единовременного падения процентных ставок по кредитам и рт досрочного погашения «длинных» ипотечных ссуд. Этот риск возникает из-за дисбаланса сроков по обеспеченным долгосрочной секьюритизацией кредитов, предъявляемых к досрочному гашению, и обязательств, выпущенных под ресурсное покрытие контрактных ипотек, Мероприятия по устранению неблагоприятных последствий сводятся к следующему:
¦ поиск банками альтернативных источников рефинансирования (например, с участием ПИФ);
¦ проведение политики по удешевлению кредитов;
¦ введение страхования пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг.
Но в России законодательство пока не предусматривает подобных новаций на страховом рынке.
Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиально создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок, развитие его инфраструктуры. Только при взаимо-действии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, и, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования. Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик, инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.
Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено создание в стране первичного и вторичного рынков закладных, тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных. Пока работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится в самом начале своего становления. Для его развития нужна серьезная финансовая поддержка государства.
<< | >>
Источник: Л.П. Кроливецкая. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков. 2009

Еще по теме Ипотека:

  1. Правовые основы ипотеки
  2. Классификация рисков ипотеки
  3. Экономическая сущность ипотеки
  4. Решение № 2 Пользуйтесь ипотекой с фиксированной ставкой
  5. История, содержание и основные понятия в ипотеке
  6. Факторы, влияющие на дальнейшее развитие ипотеки
  7. От ссудно-сберегательного кризиса к субстандартным ипотекам
  8. 72. Ипотека
  9. Глава 8. Ипотека
  10. Страхование рисков ипотеки
  11. Теоретические основы ипотеки
  12. Перспективы развития ипотеки
  13. Предпосылки развития ипотеки в современной России
  14. Ипотечные операции
  15. Ипотечное кредитование
  16. ДОЛГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА МОГУТ БЫСТРО ОБЕРНУТЬСЯ ПРОТИВ ЛЮДЕЙ; ОНИ МОГУТ С РАВНОЙ ВОЗМОЖНОСТЬЮ УНИЧТОЖИТЬ СОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ, ЕСЛИ НЕ ЖИЗНЬ.
  17. Особенности эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Общие положения
  18. Итого 3303240 2892818 410417 119806
  19. Введение