<<
>>

Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит — это форма кредитования под залог недвижимости различного вида. В зависимости от целей обращения за кредитом различают краткосрочный (для удовлетворения текущих потребностей клиентов в денежных средствах) и долгосрочный (с целью финансирования капитального строительства, реконструкции и перевооружения производства, освоения земельного участка или природного месторождения и т.д.).
Общим моментом в перечисленных выше случаях является использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита.

Недвижимость— это комплексное понятие. Как предмет залога недвижимость должна соответствовать следующим критериям:

— приемлемость. Устойчивость потребительских характеристик недвижимости в течение достаточно продолжительного времени, благоприятные для участников кредитной сделки тенденции изменения цен на нее, относительная простота контроля за сохранностью, возможность быстрой реализации в случае затруднений в выполнении обязательств заемщиком;

— достаточность. Это означает, что стоимость недвижимости должна быть доста-точно высокой, чтобы компенсировать не только прямые затраты кредитора по основ-ному долгу и ссудным процентам, но и косвенные расходы, связанные с процессом реа-лизации недвижимости и возмещением прочих потерь кредитора по сделке (например, судебные расходы).

В качестве предмета залога при ипотечном кредитовании могут использоваться различные виды недвижимости: производственные здания, сооружения и помещения в них; земельные участки, объекты незавершенного строительства, дачи, гаражи, жилые дома и приватизированные квартиры.

Если объект недвижимости находится в совместной собственности, то его залог возможен только с письменного разрешения всех собственников. В то же время ряд видов недвижимости исключаются из залоговых отношений, в частности государственные лесной и земельный фонды, заповедники историкокультурного и природоохранного назначения и другие объекты, залог которых запрещен законом.

Ипотечный кредит обладает определенными преимуществами по сравнению с дру-гими формами кредитования:

— объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное вре-мя, что позволяет организовать кредитование клиента под залог недвижимости на пери-од до 10-30 лет;

— цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, увеличивают-ся, а в условиях инфляции — более высокими темпами, чем по другим товарам.

Данная тенденция способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования;

— при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости, это позволяет проследить последующие залоги имущества и другие изменения, происходящие с ним и угрожающие интересам кредитора;

— относительная простота и доступность организации контроля за сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора-залогодержателя от излишних расходов по осуществлению контрольных функций.

Указанные особенности делают ипотечное кредитование привлекательным для коммерческих банков в условиях рыночной экономики и проработанности соответству-ющей законодательно-правовой базы.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица, в том числе коммерческие банки. В процессе ипотеч-ного кредитования можно выделить несколько этапов.

1. Предоставление заемщиками необходимого пакета документов. В него входит набор документов, характеризующих заемщика, его финансовое состояние (учредитель-ные документы, лицензия на право деятельности, бухгалтерский баланс и отчет о при-былях и убытках за последние три года и последний квартал и др.), которые позволяют оценить кредитоспособность заемщика. Документы по запрашиваемому кредиту (заяв-ление, технико-экономическое обоснование ссуды, предлагаемое заемщиком обеспече-ние возврата ссуды и др.) предназначены для решения вопроса о целесообразности пре-доставления кредита данному клиенту.

Кроме традиционных видов документов при ипотеке некоторых видов недвижимос-ти банки могут потребовать дополнительную документацию. Так, при залоге земельного участка требуется свидетельство о праве собственности на земельный участок, постановление главы администрации данного района о предоставлении заемщику в собственность земельного участка или договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный в органе местной администрации.

Если осуществляется залог нежилых помещений (зданий предприятий, организаций, складских ангаров и пр.), то необходимо

представить свидетельство о внесении объекта в реестр собственности, свидетельство о праве собственности, копию паспорта БТИ, справки БТИ о балансовой стоимости здания и проценте износа, об отсутствии арестов на закладываемое имущество и других обязательств по нему.

Документы по объекту недвижимости позволяют оценить его «чистоту» с юридиче-ской точки зрения и целесообразность использования в качестве залога.

Особо тщательно банк должен проверить право собственности на объект недвижи-мости и отсутствие предшествующих залогов, которые сокращают возможность возме-щения претензий банка за счет стоимости недвижимости.

2. Оценка стоимости имущества производится специалистами банка. В настоящее время существуют разнообразные методики оценки недвижимости.

Так, при определении стоимости жилого дома или помещения в нем (квартиры) не-обходимо учитывать многие факторы, в частности соотношение спроса и предложения на продажу жилья, ситуацию на рынке недвижимости, уровень фактических цен на вновь построенные дома и уже существующие в течение нескольких лет, уровень изно-са, тип строения и его местоположение, экологию района, этажность, наличие удобств (телефон, лоджии, большие коридоры и т. д.). Такие разноречивые факторы трудно вы-разить в денежном эквиваленте.

По производственным объектам определяется их остаточная стоимость на момент завершения кредитного договора и возможности ее реализации. Расходы, связанные с проведением оценки недвижимости, увеличивают затраты банка на осуществление опе-рации и в дальнейшем должны быть компенсированы за счет платы за ссуду.

Полученная в результате оценки стоимость недвижимости должна быть согласована с залогодателем — собственником объекта.

3. Согласование условий договора с заемщиком (сроки, уровень и порядок исчисле-ния процентов, сумма ссуды и порядок возврата). В частности, сумма ссуды рассчитывается исходя из стоимости возможной реализации объекта в будущем при невыполнении заемщиком обязательств по договору.

При этом учитывается следующее:

— изменение конъюнктуры рынка недвижимости в течение по меньшей мере двух месяцев до момента завершения договора;

— проценты за пользование ссудой;

— потенциальные затраты, связанные с обращением взыскания на предмет недви-жимости — не менее 7-10% от суммы кредита (с учетом продолжительности обращения взыскания);

— сумма оплаты всех обязательных по закону налогов от дохода, полученного от реализаций заложенной недвижимости;

— платежеспособность заемщика.

В целом сумма обязательств по кредиту, в том числе по процентам, не должна пре-вышать 70% от рассчитанной стоимости возможной реализации объекта. Это позволит в случае необходимости возместить банку непредвиденные расходы. С другой стороны, порядок погашения задолженности необходимо установить таким образом, чтобы сум-марные платежи по ссуде (с учетом процентов) не превышали 30% от величины дохода заемщика за соответствующий период времени. Иначе заемщик будет поставлен в ситу-ацию, когда он будет не способен осуществить деятельность в прежних размерах или поддержать сложившийся уровень жизни, что увеличивает риск невозврата кредита.

Срок действия кредитного договора определяется в зависимости от срочности ре-сурсной базы банка, кредитоспособности заемщика, условий договора и целевого назначения кредита. В зарубежной практике ипотечные договора часто носят долгосрочный характер. Так, в США гарантированные правительством ссуды выдаются на срок до 50 лет.

Однако российский рынок недвижимости крайне нестабилен, что делает невозможным прогнозирование ценовых тенденций. Из-за этого срок ипотечных кредитов российских банков, предоставляемых юридическим и физическим лицам, редко превышает 12— 15 месяцев.

При необходимости возможна пролонгация ссуды на основе взаимной договорен-ности между банком и заемщиком. В этом случае обычно оформляется новый кредит-ный договор и одновременно осуществляется перезалог недвижимости. Кроме того, по согласованию сторон может предусматриваться досрочное погашение задолженности по основному долгу (условия погашения которого определяет банк).

Процентные платежи по ипотеке рассчитываются на основе ставок, установленных банком с учетом риска и дополнительных расходов по операции.

Досрочная уплата процентов по долгу допускается только по согласованию сторон кредитной сделки.

4. Заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости. Для сниже-ния риска собственник должен перед заключением договоров застраховать объект не-движимости в пользу банка и на сроки, превышающие период действия договора. В этом плане банку целесообразно предложить заемщику список надежных страховых компаний, возможно из числа тех, с которыми банк имеет партнерские отношения или кто обслуживается в банке.

Кредитный договор заключается в типовой для банка форме в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Договор о залоге недвижимости должен отражать требования Закона РФ «О залоге» и обычно содержит сведения о виде залога, существе обеспеченного залогом требования, данные о размере и сроках исполнения обязательства, составе и стоимости заложенного имущества и иные условия. Условие о залоге включается в кредитный договор, а договор о залоге — это самостоятельный договор, который заключается в письменной форме, нотариально заверяется и регистрируется в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

5. Государственная регистрация договоров о залоге различных типов недвижимости осуществляется в Москве в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы №788 от 20.09.94. Органами государственной регистрации являются: Комитет по управлению имуществом Москвы, Московское городское бюро технической инвентаризации, Московский земельный комитет, Департамент муниципального жилья, Московский ТПО «Мослесопарк» и др. Регистрирующими органами выполняются следующие функции:

— выдача свидетельства о регистрации залога;

— внесение записей в реестр регистрации залогов;

— финансирование всех изменений в договоре о залоге, в том числе произошедших в результате полного или частичного выполнения обязательств.

6. Организация контроля за осуществлением договора. На этом этапе соглашения банковские работники проводят контроль по следующим направлениям:

— погашение обязательств по ссуде.

В случае непогашения кредита в установлен-ные сроки либо отказа от уплаты процентов, банк обращает взыскание на заложенное имущество;

— целевое использование кредита. Контроль за ним осуществляется путем провер-ки документов, подтверждающих соответствие израсходованных средств по кредитному договору, или с помощью проверок на местах. Последние проводятся работниками кредитных подразделений банка, чтобы определить соответствие строящихся объектов утвержденным проектам, реальные остатки строительных материалов, объемы фактически выполненных работ указанных в отчетах заемщика об израсходованных средствах по ссуде. В случае выявленного нецелевого использования ссуды акты проверок являются

основанием для предъявления заемщику иска о досрочном возврате выданных банком средств;

— последующий залог имущества. Поскольку коммерческий банк выдает ссуду под залог недвижимости не на всю ее стоимость, заемщик получает возможность последую-щего залога своего имущества при возникновении дополнительной потребности в де-нежных средствах. Банк должен предусмотреть в договоре и в дальнейшем держать под контролем следующие положения договора: 1) залогодержатель-заемщик обязан сооб-щать последующему залогодержателю о всех существующих залогах недвижимости, в противном случае он обязуется возместить банку возможные убытки; 2) последователь-ность удовлетворения претензий кредиторов недвижимости определяется очередностью регистрации залогов.

В мировой банковской практике вместо договора о залоге недвижимости оформля-ется закладная— ценная бумага, удостоверяющая право кредитора (банка) получить возмещение расходов по ссуде из стоимости заложенной недвижимости при нарушении условий договора заемщиком. Известны разнообразные типы закладных:

— с фиксированной в течение срока договора процентной ставкой (используется в основном в развитых странах со стабильной экономикой);

— с корректируемой процентной ставкой, которая изменяется в том же порядке, что и индекс доходности государственных ценных бумаг с подобными сроками действия;

— с корректировкой на инфляцию, если инфляционные процессы оказывают замет-ное влияние на экономику;

— другие более сложные закладные, в процентной ставке которых учитываются различные факторы, например изменение ставки межбанковского рынка, темпов инфля-ции, изменение заработной платы и др.

Выбор типа закладной осуществляется с учетом общего состояния экономики, по-ложения на фондовом рынке, наличия инфляционных тенденций, а также пожеланий заемщика. Для снижения риска коммерческого банка при ипотеке в странах с рыночной экономикой функционирует вторичный рынок закладных, на котором можно продать закладную до окончания срока ее действия и тем самым в основном возместить расходы банка по ипотеке. Однако в России такой рынок в настоящее время отсутствует, что не-сколько ограничивает развитие ипотечного кредитования.

С принятием в июле 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке» правительство Москвы разработало Концепцию развития жилищного кредитования физических лиц в столице. Для практического осуществления концепции было создано специальное ОАО «Московское ипотечное агентство» (ОАО МИА). Для развития ипотечных операций в рамках проекта привлечены следующие коммерческие банки: Московский банк Сбер-банка РФ, АКБ «Банк Москвы», Мосстройэкономбанк, Инвестбанк.

Для реализации программы ипотечного кредитования разработана специальная схема:

— заемщик вносит на счет по вкладу, например в Сбербанке, собственные средства в размере 15—30% от стоимости приобретаемой квартиры;

— после этого банк выдает потенциальному заемщику ипотечный сертификат, ко-торый должен быть предъявлен в банк для получения ипотечного кредита в том же бан-ке на оставшуюся сумму стоимости квартиры. Данный сертификат расценивается как ценная бумага строго целевого назначения и не может передаваться другому лицу. Срок действия сертификата составляет 90 календарных дней и подлежит продлению на месяц, но не более двух раз; однако ипотечный сертификат нельзя рассматривать как безусловное обязательство банка выдать кредит.

— заемщик подбирает конкретную квартиру и договаривается с продавцом об оплате;

— банк после проверки кредитоспособности заемщика перечисляет продавцу сумму вклада собственных средств клиента и сумму выданной ссуды;

— одновременно с заключением договора купли-продажи жилья регистрируется договор залога данного жилья;

— кредит выдается сроком на 10 лет под льготную процентную ставку.

Данная ипотечная схема представляется привлекательной как для заемщиков, так и для кредиторов. Она начала осуществляться в сентябре 1998 г., однако ее дальнейшее внедрение осложнилось ввиду неустойчивости экономической ситуации в России после финансового кризиса.

В некоторых коммерческих банках разработаны собственные схемы ипотечного кредитования. Так, банк «Актив» выдает кредиты на сумму до 70% стоимости жилья под 10% годовых на срок на три года. Московский банк Сбербанка РФ еще в феврале 1995 г. объявил об открытии жилищных накопительных вкладов для приобретения жилой пло-щади в малоэтажных домах и коттеджах. Данные вклады в последующем предусматри-вали возможность предоставления кредита на ту же цель. Программы ипотечного кредитования также начали внедряться в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде и других городах.

<< | >>
Источник: Тагирбекова K.P.. Основы банковской деятельности. 2003

Еще по теме Ипотечное кредитование:

  1. Правовая база ипотечного кредитования
  2. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования
  3. Ипотечное кредитование
  4. Современное состояние ипотечного кредитования в России
  5. Ипотечное кредитование: характеристика рынка, проблемы становления
  6. Ипотечное кредитование в оренбургской области
  7. Ипотечное кредитование и залоговые операции
  8. Приоритеты развития ипотечного кредитования В России
  9. В.Н. Киданов. Ипотечное кредитование: теория и практика, 2007
  10. Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании: цели, особенности, проблемы и направления развития
  11. Раскрытие информации, содержащейся в реестре ипотечного покрытия облигаций, и справки о размере ипотечного покрытия облигаций
  12. Ипотечный кредит