Организация страхования ипотечных рисков

Основными рисками ипотеки, которые могут и должны быть за-страхованы, являются:
1) риски утраты залогового имущества:
• риск полной или частичной утраты залогового имущества в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц и т.д.;
• риски утраты права собственности заемщика на залоговое имущество (титульные риски) в результате нарушений закона при приобретении имущества, ошибок при государственной регистрации и т.п.;
2) риски снижения и утраты платежеспособности:
• риски гражданской ответственности заемщика, обычно в связи с пользованием залоговым имуществом;
• риск временной или постоянной, полной или частичной утраты заемщиком своей трудоспособности в результате несчастного случая, болезни, смерти.
Для заемщиков — юридических лиц и предпринимателей банк может дополнительно потребовать страхование рисков основной предпринимательской деятельности.
В первичной ипотеке актуально страхование риска дольщика. На период строительства возможно заключение договора страхования инвестиций, т.е. страхование непредоставления объекта в договорные сроки или невозврата инвестированных в строительство денежных средств. Причины возникновения страховых случаев могут быть разные — от банкротства застройщика до двойных продаж построенных объектов.
Наиболее часто принимается на страхование риск неполучения права собственности на приобретаемую квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. Страховщики называют следующие факторы, определяющие размер тарифа (в порядке существенности) по такому риску:
• условия реализации инвестиционного проекта;
• количество участников инвестиционного проекта;
• сроки реализации инвестиционного проекта;
• этап строительства на момент заключения договора страхова-ния.
Инициатива страхования принадлежит банку, выдающему ипо-течный кредит, хотя страхование и производится на деньги заемщика. Именно банк рекомендует страховую компанию, а зачастую — и условия страхования. Выгодоприобретателем по всем договорам страхования является банк.
Страхование имущества и гражданской ответственности произ-водится по обычным правилам и условиям страхования на основании ст. 929 Гражданского кодекса РФ. Страхование от несчастных случаев заемщика имеет важную особенность — по требованию банка необходимо включать риск смерти от любой причины. Поскольку большинство страховщиков в своих условиях страхования от несча-стных случаев ограничивают причины смерти, то для страхования заемщиков ипотечных кредитов используют комбинацию правил страхования от несчастных случаев и правил рискового страхования жизни от смерти по любой причине.
В отличие от обычного страхования имущества, страхование права собственности (титульного страхования) является ретроспективным, относящимся к прошлому, поскольку до заключения страхового договора предусмотренные им страховые события могли уже фактически произойти, но еще не проявились и могут проявиться в течение срока действия договора.
Объект титульного страхования — имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования необходима правильная идентификация риска, связанного с потерей права собственности. Риски могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в результате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на эту собственность. Эти риски возникают при сделках:
• купли-продажи недвижимости;
• отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа;
• договора мены объектов недвижимости;
• дарения или безвозмездной передачи;
• наследования;
• раздела семейного имущества при разводе;
• внесения имущества в уставный капитал юридического лица и других случаях.
Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничения прав пользования собст-венностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.
Случаев лишения права собственности на приобретенное на мос-ковском вторичном рынке жилье — около 2% от общего числа сделок в год.
Число сделок на московском рынке — около 80 000 в год. Средняя цена сделки — 50—60 тыс. долл. США. Число судебных дел — более 1500 в год с суммарным ущербом около 85 млн долл. США.
Типичными исключениями из страхового покрытия при страховании титульных рисков являются:
• нарушение правил эксплуатации недвижимого имущества, бесхозяйственное обращение с ним, использование его не по назначению, с нарушением действующего законодательства;
• отказ страхователя от права собственности или передача им прав собственности третьим лицам;
• самовольная застройка земельного участка;
• гибель, повреждение, уничтожение по любой причине, снос, ликвидация, разрушение или загрязнение застрахованного объекта недвижимости;
• неплатежеспособность или банкротство страхователя, на-рушение им договорных гарантийных обязательств, ограничение прав собственности, обращение взыскания на имущество;
• претензии в отношении прав собственности, возникающие между супругами, в том числе находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является страхователь, а также иными членами семьи страхователя;
• претензии в отношении прав собственности, возникающие между наследниками в случае смерти страхователя;
• ограничение, потеря, иные препятствия в свободном осуществ-лении страхователем своих прав собственника, вызванные на-личием прописанных или временно прописанных в жилом по-мещении, а также неосвобождением жилого помещения преды-дущими жильцами;
• принудительное изъятие у собственника имущества по осно-ваниям, предусмотренным законом или подп. 1, 3—6 п. 2 ст. 235 ГК РФ;
• случаи, когда по фактам, связанным с наступлением страхового случая, против страхователя (выгодоприобретателя) возбуждено уголовное дело, начат судебный процесс или если в отношении прав на объект недвижимости, который был застрахован, проводится административное расследование.
Титульным страхованием обычно покрываются расходы на ведение дела в суде и никогда — косвенные убытки или упущенная выгода страхователя.
Ипотечное страхование проводится на основании соглашений непосредственно между банком и страховщиком. При этом банк и страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования, так как страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора в соответствии со ст. 31 Закона об ипотеке.
Для страхователя — физического лица, должника по договору об ипотеке (залогодателя) объектом страхования являются не противо-речащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с: риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества (прямой реальный ущерб); риском утраты имущества в результате утраты права собственности на него, риском гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, воз-никшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации (пользования) недвижимого имущества; риском смерти, утраты трудоспособности залогодателя. Для страхователя — юридического лица исключаются личные риски, связанные с утратой жизни и трудоспособности.
Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора. Страховая сумма определяется, как правило, величиной непогашенного остатка кредита и процентов по нему.
<< | >>
Источник: Шахов В.В., Ахвледиани Ю.Т.. Страхование. 2011

Еще по теме Организация страхования ипотечных рисков:

  1. Организация ипотечного страхования кредитного риска
  2. Организация актуарных расчетов и механизма андеррайтинга при ипотечном страховании кредитного риска
  3. Ростова Елена Павловна. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков, 2006
  4. Особенности страхового андеррайтинга ипотечных рисков
  5. Модель определения рисковой премии для различных типов ипотечного кредита
  6. Зарубежный опыт ипотечного страхования.
  7. Ипотечное страхование: виды и факторы риска, особенности
  8. Страхование военных рисков
  9. Страхование рисков авиакомпании
  10. Страхование коммерческих рисков
  11. Страхование предпринимательских рисков